Streitwert bei behauptetem langfristigen Mietverhältnis

Die Beschwer des zur Räumung verurteilten Mieters bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete bei einem Mietverhältnis von unbestimmter Dauer; das gilt auch bei behauptetem Abschluss eines Mietvertrages über 50 Jahre ohne Befristungsgrund.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Die Bekl. ist von dem Amtsgericht mit dem im Tenor genannten für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil zur Räumung und Herausgabe des von ihr bewohnten Hauses der Kl. in S. verurteilt worden. Das Amtsgericht hat insoweit einen Herausgabeanspruch der Kl. aus § 985 BGB bejaht, da es der Bekl. nicht gelungen sei, ihre - schon nicht substantiiert vorgetragene - Behauptung zu beweisen, sie sei deshalb zum Besitz der Wohnräume berechtigt (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB), weil sie im Jahre 2010 mit ihrer Mutter, der früheren Eigentümerin des Hauses, einen Mietvertrag über 50 Jahre geschlossen und die Miete in Höhe von 80.000 € für die gesamte Mietzeit im Voraus bar bezahlt habe. Die Berufung der Bekl. hat das Landgericht mit Beschluss vom 27. August 2018 nach § 522 Abs. 1 Satz 1 ZPO zurückgewiesen.

2 Hiergegen hat die Bekl. (u. a.) Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. […]

10 aa) Die Nichtzulassungsbeschwerde ist bereits unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer sich - entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde - lediglich auf 5.600 € beläuft und damit die in § 26 Nr. 8 EGZPO vorgegebene Wertgrenze von mehr als 20.000 € nicht erreicht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist der Wert der Beschwer bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses, dessen Dauer unbestimmt ist, nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete (§§ 8, 9 ZPO) zu bemessen (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 7. März 2017 - VIII ZR 262/16, aaO. Rn. 3; vom 6. Februar 2018 - VIII ZR 273/17, WuM 2018, 221 Rn. 2; jeweils m.w.N.).

11 Das von der Bekl. behauptete Mietverhältnis ist ungeachtet der von ihr vorgetragenen Vereinbarung einer Dauer von 50 Jahren als ein Mietverhältnis anzusehen, dessen Dauer im Sinne der vorbezeichneten Rechtsprechung des Senats unbestimmt ist.

12 (1) Dies folgt hier bereits aus § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn weder den Feststellungen des Berufungsgerichts noch dem Vorbringen der Bekl. lässt sich ein für den wirksamen Abschluss eines zeitlich befristeten Mietverhältnisses (Zeitmietvertrag) erforderlicher Befristungsgrund nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB entnehmen. Ohne einen solchen Befristungsgrund gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

13 (2) Zudem folgt auch aus § 550 Satz 1 BGB, dass es sich bei dem von der Bekl. behaupteten Mietverhältnis um ein solches von unbestimmter Dauer handelt. Nach dieser Vorschrift gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Das Berufungsgericht hat - wie bereits das Amtsgericht - rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von der Bekl. vorgelegte handschriftliche Quittung vom 10. Oktober 2010 über den angeblichen Erhalt von 80.000 € als Mietvorauszahlung nicht den Anforderungen eines schriftlichen Mietvertrages genügt. […]

Der Wert für die Zulassung einer Revision zum Bundesgerichtshof muss 20.000 € übersteigen. Dieser Wert wird jedoch oft nicht erreicht, wenn der zur Räumung verurteilte Beklagte ein Mietverhältnis mit geringer Miete behauptet. Bei Mietverhältnissen, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurden, ist vom dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Nettomiete auszugehen.

Die Beklagte war zur Räumung des von ihr bewohnten Hauses verurteilt worden; das Amtsgericht hatte einen Herausgabeanspruch der Klägerin aus Eigentum bejaht, weil es der Bekl. nicht gelungen sei, ihre Behauptung zu beweisen, sie sei deshalb zum Besitz der Wohnräume berechtigt, weil sie mit der früheren Eigentümerin, ihrer Mutter, einen Mietvertrag über 50 Jahre geschlossen und die Miete von 80.000 € im Voraus bar bezahlt habe. Nachdem das Landgericht die Berufung zurückgewiesen hatte, legte die Beklagte Nichtzulassungsbeschwerde ein.

Der Bundesgerichtshof hielt die Beschwerde für unzulässig, weil der Wert von 20.000 € nicht erreicht sei. Nach der Behauptung der Beklagten liege ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit vor, bei dem der dreieinhalbfache Jahresbetrag der Miete maßgeblich sei, was schon aus § 575 BGB folge. Ein Zeitmietvertrag über 50 Jahre liege nicht vor, denn es fehle an dem Befristungsgrund. Darüber hinaus folge aus § 550 BGB, dass es sich um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handele, da der Vertrag nicht in schriftlicher Form geschlossen sei.

Bei einer Gesamtmiete von 80.000 € für 50 Jahre ergebe sich damit nur eine Jahresmiete von 1.600 €.

Wenn die Herausgabeklage abgewiesen worden wäre, hätte sich die Beschwer für die Klägerin nach dem Wert des Hausgrundstücks gerichtet. Der Gebührenstreitwert (Herausgabeklage aus Eigentum und Einwendung des Beklagten, es bestehe ein Mietverhältnis) ist vom V. Senat des BGH auf den Jahreswert der Nutzung festgesetzt worden (GE 2016, 1209); ähnlich auch das Kammergericht (GE 2018, 191).