Streitwert

Streitwert; Streitwertberechnung; Nettomiete; Bruttomiete

Der Streitwertberechnung nach § 16 GKG ist die Nettomiete zugrunde zu legen.

1. Das Landgericht hat mit Recht den Wert des Feststellungsantrags nach § 16 Abs. 1 GKG bemessen. Auch und gerade dann, wenn der Fortbestand eines Mietverhältnisses festgestellt werden soll, ist dieses "streitig" im Sinne des Gesetzes. Der ansonsten bei Feststellungsanträgen im Rahmen einer Schätzung nach § 3 ZPO übliche Abzug von etwa 20 % ist - wie das Landgericht in seiner Nichtabhilfeentschließung zutreffend ausgeführt hat - nicht vorzunehmen (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 21. Auflage, § 3 Rdn. 16, Stichwort "Mietstreitigkeiten"), da § 16 Abs. 1 GKG eine Sonderregelung gegenüber der allgemeinen Norm des § 3 ZPO enthält (§ 12 Abs. 1 GKG). Für einen derartigen Abzug besteht ohnehin kein Bedürfnis; denn durch die Begrenzung des Wertes auf den einjährigen Mietzins ist das Kostenrisiko für eine Partei, die den Fortbestand eines Mietverhältnisses oder der Wirksamkeit einer Kündigung festgestellt wissen will, aus sozialen Erwägungen gegenüber den allgemeinen Regeln der §§ 3 ff. ZPO begrenzt, wie der vorliegende Fall exemplarisch zeigt, in dem der Kl. geltend macht, das Mietverhältnis habe sich um einen Zeitraum von fast zehn Jahren verlängert.

2. Gleichwohl war die Wertfestsetzung des Landgerichts, soweit sie mit der Beschwerde angegriffen wird, teilweise abzuändern, da nach Auffassung des Senats nur die zuletzt geschuldete Miete von monatlich 4.902,40 DM x 12 = 58.828,80 DM ohne die Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 300 DM anzusetzen ist.

Es ist umstritten, wie der Begriff des "Zinses" in § 16 GKG zu definieren ist, welche Beträge also bei der Streitwertberechnung anzusetzen sind. Während teilweise die Auffassung vertreten wird, es sei die Bruttomiete, also der Mietzins zuzüglich aller Nebenkosten maßgeblich (z. B. OLG Hamm OLGR 1995, 167), soll dies nach anderer Auffassung nur dann gelten, wenn wegen der Nebenkosten ohne nähere Aufschlüsselung eine Pauschale vereinbart worden ist (z. B. OLG Düsseldorf OLGR 1992, 94), oder es soll eine "bereinigte" Bruttomiete ermittelt werden, d. h. Miete zuzüglich Nebenkosten, aber ohne die Nebenkosten, deren Verursachung und Höhe ausschließlich vom Mieter bestimmt werden, etwa Wasserversorgung und -entsorgung, Müllabfuhr, Heizung (z. B. SchlHOLG OLGR 1995, 30; 1997, 95). Demgegenüber geht der neuere Trend in der Rechtsprechung (vgl. Herget a. a. O.) dahin, Nebenkosten unberücksichtigt zu lassen. Diese Auffassung wird u. a. vom 19. und 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln vertreten (vgl. OLG Köln MDR 1996, 859 = OLGR 1996, 101 = WM 1996, 288; OLG Köln [WM 1998, 609] jeweils mit weiteren Nachweisen).

Dem schließt sich der Senat an. Zur Vermeidung einer unübersichtlichen Kasuistik oder eines unverhältnismäßigen Aufwandes, etwa beim "Herausrechnen" von Verbrauchskosten in Fällen, in denen nur die Höhe einer pauschalen Abschlagszahlung auf die Nebenkosten bekannt ist, können sinnvolle Alternativen für die Streitwertberechnung nur darin bestehen, entweder die volle Bruttomiete oder nur die Nettomiete anzusetzen. Für beide Auffassungen lassen sich gute Gründe finden, wie sie etwa in der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (a. a. O.) bezüglich der Bruttomiete und umgekehrt in derjenigen des hiesigen 19. Zivilsenats (a. a. O.) wegen der Nettomiete aufgeführt werden. Die für die Nettomiete sprechenden Argumente erscheinen dem Senat letztlich als die überzeugenderen.