Streitwert

Streitwert; Räumungsklage; Gewerbemiete

Der Streitwert einer Räumungsklage betreffend gewerblich genutzte Räume bemißt sich nach der Jahresnettomiete unter Ausschluß von Nebenkosten (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung der Kammer).

Bei einer Klage auf Räumung ist der für die Dauer eines Jahres zu entrichtende Zins für die Wertberechnung maßgebend (§ 16 Abs. 2 GKG). Streitig ist, ob dabei die reine Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) oder die gesamte Miete einschließlich aller Nebenkosten (Bruttomiete) zugrunde zu legen ist. Das Reichsgericht hat im Zusammenhang mit der Frage der Revisibilität in einer Jagdpachtsache den Wert nach dem reinen Pachtzins ohne Nebenleistungen angenommen (RG JW 1910, 291) und diese Auffassung in einer späteren Entscheidung zu § 10 GKG a. F. bestätigt (RG JW 1932, 1058). Unter den besonderen Verhältnissen der frühen Nachkriegszeit hat dann der BGH (BGHZ 18, 168) entschieden, daß bei der Festsetzung des Wertes des Streitgegenstandes aus einem Miet- oder Pachtverhältnis "Zins" nicht nur der eigentlich in Geld zu zahlende oder in Naturalien zu erbringende Miet- oder Pachtzins, sondern auch vertragliche Gegenleistungen anderer Art (z. B. Übernahme von öffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten, Feuerversicherungsprämien, Instandsetzungskosten, Bauzuschüsse und dergleichen) mit Ausnahme solcher Leistungen, die im allgemeinen nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden, Grundlage der Wertberechnung sei. Auf der Grundlage dieser Entscheidung hat die Kammer bisher in ständiger Rechtsprechung die Auffassung vertreten, daß verbrauchsabhängige Nebenkosten, über die eine jährliche Abrechnung erfolgt, bei der Streitwertberechnung nicht zu berücksichtigen sind, wohl aber verbrauchsunabhängige, pauschal zu zahlende Nebenkosten. In der neueren Rechtsprechung wird eine Unterscheidung zwischen abrechenbaren und pauschal zu zahlenden Nebenkosten bei der Streitwertberechnung abgelehnt, weil dies für eine schnelle und einfache Streitwertbestimmung unpraktikabel sei. Äußerst streitig ist jedoch, ob sich der Streitwert nach der zu zahlenden Miete einschließlich aller Nebenkosten (OLG Hamm ZMR 1995, 359; LG Düsseldorf WM 1996, 351; OLG Düsseldorf JurBüro 1992, 114 für Inklusivmiete) oder nach der Miete ohne Nebenkosten (OLG Köln WM 1996, 288; OLG Rostock MDR 1994, 628; LG Leipzig WM 1996, 234; OLG Oldenburg ZMR 1991, 142; LG Mönchengladbach JurBüro 1990, 774; LG Kleve JurBüro 1985, 423) bestimmt. Die Kammer schließt sich unter Aufgabe ihrer bisherigen Rechtsprechung der letztgenannten Auffassung an. Wenn für die Streitwertbestimmung nach § 16 GKG der Ansatz der Bruttomiete damit begründet wird, daß nach herrschender Auffassung für die Feststellung der Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 554 BGB der Begriff "Miete" auch die Nebenkosten einschließe und kein Grund ersichtlich sei, warum dieser Begriff in § 16 GKG anders als in § 554 BGB ausgelegt werden solle, so überzeugt dieses Argument nicht. Daß der Zahlungsrückstand im Falle des § 554 BGB auf der Grundlage der Bruttomiete zu errechnen ist, ergibt sich nicht aus dem Wortlaut, sondern aus Sinn und Zweck der Vorschrift. Sie gibt dem Vermieter die Möglichkeit, sich ohne Einhaltung einer Frist aus dem Vertragsverhältnis mit einem säumigen Mieter zu lösen, um weiteren finanziellen Schaden zu verhindern oder doch zumindest so gering wie möglich zu halten. Ein solcher Schaden erwächst dem Vermieter aber auch durch Nichtzahlung der Nebenkosten, denn sie stellen für den Vermieter im wesentlichen nur durchlaufende Gelder dar, die er zur Begleichung von Forderungen Dritter aufwenden muß. Solche Überlegungen sind aber für die Bestimmung des Streitwertes nach § 16 GKG nicht relevant. Es

möglich zu halten. Ein solcher Schaden erwächst dem Vermieter aber auch durch Nichtzahlung der Nebenkosten, denn sie stellen für den Vermieter im wesentlichen nur durchlaufende Gelder dar, die er zur Begleichung von Forderungen Dritter aufwenden muß. Solche Überlegungen sind aber für die Bestimmung des Streitwertes nach § 16 GKG nicht relevant. Es bestehen vielmehr durchaus triftige Gründe, der Streitwertberechnung die Nettomiete zugrunde zu legen. Nach § 535 Abs. 1 BGB stellt die Zahlung des vereinbarten Mietzinses die Gegenleistung für die Überlassung der vermieteten Sache dar. Die Nebenkosten schuldet der Mieter demnach als Gegenleistung für die vom Vermieter zu erfüllenden Nebenpflichten. Dementsprechend werden, zumindest in Mietverträgen über Wohnraum, in der Regel auch Miete und Nebenkosten getrennt aufgeführt, was bezüglich der Heizkosten im Hinblick auf die HeizkV v. 26.1.1989 sogar erforderlich ist. Die Berechnung einer Mietkaution nach § 550 b BGB erfolgt ebenfalls auf der Grundlage der Nettomiete (Palandt, BGB, 55. Aufl., Rn. 9 zu § 550 b), und auch die vielerorts üblichen Mietspiegel gehen von der Nettomiete aus. Wenn aber schon im materiellen Mietrecht der Begriff "Miete" unterschiedlich verwendet wird, so steht auch einer von der Rechtsprechung zu § 554 BGB abweichenden Auslegung des Begriffs Miete im Rahmen des § 16 GKG nichts entgegen. Es erscheint vielmehr gerechtfertigt, bei der Streitwertberechnung nach § 16 GKG von der Nettomiete auszugehen. Abgesehen davon, daß die Miete nur die Gegenleistung für die Überlassung einer Sache ist, spielen insbesondere bei Klagen auf Räumung von Wohnraum auch soziale Gründe eine Rolle. Bei den heute vielfach üblichen hohen Mieten ergeben sich im allgemeinen ohnehin für Räumungsverfahren erhebliche Streitwerte. Daß auch der Gesetzgeber den Streitwert in Mietsachen niedrig halten wollte, zeigt sich daran, daß durch § 16 GKG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 GKG eine von § 8 ZPO abweichende, zu einem niedrigeren Streitwert führende Regelung getroffen worden ist.

Die Streitwertberechnung auf der Grundlage der Nettomiete ist zwar dann nicht möglich, wenn in einem Mietvertrag nicht zwischen Miete und Nebenkosten unterschieden, sondern ein pauschaler Betrag einschließlich aller Nebenkosten (Inklusivmiete) vereinbart worden ist. Eine nachträgliche Aufschlüsselung in Miete und Nebenkosten würde zu einem Aufwand führen, der von der Rechtsprechung zu Recht als unvertretbar abgelehnt wird. In den Fällen, in denen eine Inklusivmiete vereinbart worden ist, bleibt daher nur die Möglichkeit, diese der Streitwertberechnung zugrunde zu legen (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Daraus ergeben sich zwar für den kostenpflichtigen Prozeßbeteiligten, der eine Inklusivmiete vereinbart hatte, gewisse Nachteile. Andererseits wird aber auch bei der Berechnung des Streitwertes auf der Grundlage der Bruttomiete in Kauf genommen, daß der Streitwert nicht der tatsächlich zu zahlenden Jahresmiete entspricht, weil Nachzahlungs- bzw. Rückzahlungsansprüche, die sich aufgrund der Jahresabrechnung ergeben, nicht berücksichtigt werden. Beide zur Streitwertberechnung vertretenen Auffassungen weisen somit gewisse Unzulänglichkeiten auf, die aber im Interesse einer einfachen und schnellen Streitwertberechnung hingenommen werden können. In der Mehrzahl der Räumungsverfahren dürfte allerdings eine Streitwertberechnung auf der Grundlage der Nettomiete möglich sein.

Aus Vorstehendem ergibt sich, daß der Streitwert im vorliegenden Fall das Zwölffache der monatlichen Pacht von 2.400 DM ohne Nebenkosten, also 28.800 DM, beträgt.