Streitwert

Streitwert; Duldungsklage; Duldung; Instandsetzungsarbeiten; Mietminderung; Streitwertbemessung

Der Streitwert der Klage des Vermieters auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten ist nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer gedachten möglichen Mietminderung wegen des zu behebenden Mangels zu bewerten.

Die nach § 25 Abs. 3 GKG zulässige Streitwertbeschwerde ist unbegründet. Das AG [Hamburg] hat den Wert der Klage auf Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen zu Recht nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung wegen des zu behebenden Mangels festgesetzt. Das entspricht der neueren Auffassung der Mietekammern des LG Hamburg (vgl. LG Hamburg WM 1992, 447; WM 1994, 624; gegen LG Hamburg ZMR 1991, 437 = DWW 1992, 25 [= WM 1992, 142]) sowie der Mieteabteilungen des AG Hamburg (vgl. u. a. WM 1997, 531). Dies ergibt sich aus folgendem: Das Gesetz gewährt dem Vermieter den Duldungsanspruch aus § 541 a BGB, damit er seiner Instandsetzungspflicht genügen kann. Diese korreliert mit einem entsprechenden Anspruch des Mieters aus § 536 BGB. Der Wert jenes Anspruchs wird ebenfalls mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer möglichen Mietminderung bestimmt (siehe OLG Hamburg WM 1995, 595, ferner LG Aachen ZMR 1996, 441, LG Berlin GE 1996, 1549, LG Detmold WM 1996,50 - anders: LG Berlin GE 1995, 307, GE 1996 1431). Die Mietminderung ist nämlich Maßstab dafür, inwieweit sich der zu behebende Mangel auf den Mietgebrauch auswirkt. Streiten die Parteien um eine zeitlich nicht begrenzte Mietminderung - sei es, daß der Vermieter auf künftige Leistung klagt, sei es, daß der Mieter die Feststellung, zur Minderung berechtigt zu sein, begehrt -, so ist der Streitwert entweder unmittelbar oder entsprechend nach § 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Mietdifferenz festzusetzen (zum Feststellungsantrag des Mieters siehe LG Hamburg WM 1996, 287 = ZMR 1996, 39). Dieser Zeitraum ist nach übereinstimmender Auffassung der Mietkammern ferner für die Berechnung des Duldungsanspruchs des Vermieters auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nach § 541 b BGB zugrunde zu legen, wobei es allerdings nicht auf die Minderungsquote, sondern auf die mögliche Mieterhöhung wegen der Wertverbesserung (z. B. nach § 3 MHG) ankommt (siehe auch LG Aachen ZMR 1995, 161, LG Berlin WM 1995, 547, a. A. LG Berlin WM 1996, 429, ferner LG Hamburg WM 1994, 704; die Zivilkammer 11 vertritt diese Auffassung aber nicht mehr); dabei wird auch berücksichtigt, daß die Maßnahme zu einer dauerhaften Wertsteigerung des Mietobjekts führt, so daß eine Analogie zu § 16 Abs. 5 GKG ausscheidet.

Bei der Wertberechnung läßt sich die Kammer allgemein von der Erwägung leiten, möglichst einfach zu handhabende, überschaubare und voraussehbare Maßstäbe zu entwickeln, die es den Parteien (und ihren Bevollmächtigten) ermöglichen, das Kostenrisiko im voraus zu kalkulieren. Sie neigt deshalb dazu, Ansprüche von Vermieter und Mieter streitwertmäßig dort gleich zu behandeln, wo Ansprüche und Pflichten sich rechtlich gleichgewichtig gegenüberstehen. Die rechtliche Gleichwertigkeit rechtfertigt aus Gründen der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit die (auf die Streitwertbemessung beschränkte) Annahme der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit. Andernfalls könnte es vom Zufall abhängen, ob der Vermieter auf Duldung der Instandsetzung oder der Mieter auf Durchführung derselben Instandsetzungsmaßnahmen klagen würde. Auch lassen sich Maßnahmen nach § 541 a BGB einerseits und § 541 b BGB andererseits nicht immer scharf trennen, so daß eine Bewertung nach dem gleichen Schema angezeigt ist. Die Kammer verkennt nicht, daß die individuellen Interessen von Vermieter und Mieter im Einzelfall durchaus unterschiedlich gelagert sein können. Das Abstellen auf den Einzelfall würde indes zu einer - häufig wertmäßig kaum zu begründenden - Differenzierung führen, die aus Gründen der Rechtssicherheit nur dort angebracht erscheint, wo sie zwingend geboten ist.

Der Auffassung des Kl., die Obergrenze des Streitwerts in Mietsachen sei - abgesehen von bezifferten Geldforderungen der sogenannte Kündigungsstreitwert nach § 16 Abs. 1, 2 GKG, kann nicht gefolgt werden. Ein allgemeiner Grundsatz diesen Inhalts besteht nicht (OLG Hamburg a. a. O. m. w. N.). Daraus, daß der Gesetzgeber für Rechtsstreitigkeiten, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, die Kostenbarriere gesenkt hat, um nicht hierdurch eine mittelbare Rechtswegsperre zu schaffen, läßt sich für andere mietrechtliche Streitigkeiten nichts Entscheidendes ableiten. Insoweit handelt es sich um eine Sondervorschrift, nicht aber um eine Leitnorm für die Streitwertfestsetzung schlechthin. Das braucht nicht in jedem Falle auszuschließen, sich an den Grundgedanken des § 16 Abs. 1, 2 GKG zu orientieren, sofern andere speziellere Anknüpfungspunkte für die Streitwertbemessung fehlen. Solche liegen hier aber - wie ausgeführt - vor.