Streitgenossen

Streitgenossen; faktisches Mietverhältnis: Kündigung; Hausfriedensstörung

1. Mehrere auf Räumung verklagte Mieter sind keine notwendigen Streitgenossen.

2. Die bloße Duldung der Wohnungsnutzung durch den Eigentümer kann zu einem faktischen Mietverhältnis führen.

3. Die Wirkung einer fristlosen Kündigung wegen dauernder Lärmbelästigung entfällt auch dann nicht, wenn in Zukunft keine neuen Störungen des Hausfriedens zu befürchten sind.

I. Der Rechtsstreit gegen die Bekl. zu 1) war zur Entscheidung reif. Er war durch Teilurteil (§ 301 ZPO) zu entscheiden.

Das Streitverhältnis ist teilbar. Der weitere Verlauf des ausgesetzten Teils des Prozesses berührt die Entscheidung gegen die Bekl. zu 1) nicht mehr. Die Bekl. zu 1) und die Rechtsnachfolger der Bekl. zu 2) (gemeint wohl: des verstorbenen Bekl. zu 2; die Red.) sind keine notwendigen, sondern ledig-lich einfache Streitgenossen (zur Teilbarkeit des Streitverhältnisses bei einfacher Streitgenossenschaft: Hartmann in Baumbach-Lauterbach, Kom-mentar zur ZPO, 52. Aufl. 1994, § 301 ZPO Rz. 9). Weder das Prozeßrecht (§ 62 Abs. 1 1. Alt. ZPO) noch das materielle Recht (§ 62 Abs. 1 2. Alt. ZPO) machen eine einheitliche Entscheidung gegen beide Streitgenossen notwendig. Das formelle Recht sieht für den vorliegenden Fall keine Rechtskrafterstreckung vor. Auch unterfällt der geltend gemachte Anspruch keiner der Fallgruppen, in denen das materielle Recht eine unterschiedliche Entscheidung verbietet. Die bloße Gesamtschuldnerschaft der Mieter begründet keine notwendige Streitgenossenschaft (Hartmann, aaO., Rz. 11). Eine gesamthänderische Bindung besteht zwischen der Bekl. zu 1) auf der einen und den Rechtsnachfolgern des Bekl. zu 2) auf der anderen Seite nicht. Die Mieter können ihrer Räumungsverpflichtung einzeln nachkommen. Der Räumungsanspruch (§§ 556 Abs. 1, 985 BGB) der einzelnen Mieter kann ein unterschiedliches Schicksal haben.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 510 ZPO) Berufung ist zulässig.

II. Auch in der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg (gemeint: keinen Erfolg; die Red.). Die Bekl. zu 1) ist zur Räumung der Wohnung verpflichtet. Der Kl. ist befugt, die Rückgabe der Wohnung an die neuen Eigentümer zu ver-langen (1). Die Bekl. zu 1) war Mieterin der streitgegenständlichen Woh-nung (2). Die Kündigung vom 5. Mai 1994 war zwar wirkungslos (3), die Kündigung vom 20. Mai 1994 hat das Mietverhältnis jedoch beendet (4).

Zu (1): Bei Rechtshängigkeit der Räumungsklage (18. Juni 1994) war der Kl. gemäß § 571 BGB in die Rechtsstellung des Vermieters eingetreten. Er hatte das Eigentum am Grundstück durch eine Kette von Erwerbsvorgängen erworben, die lückenlos bis zu den Eheleuten B. zurückreicht. Die Veräußerung des Grundstücks während des laufenden Prozesses beseitigt zwar die materielle Berechtigung des Kl., so daß sein Hauptantrag unbegründet ist. Die Veräußerung hat aber auf den Prozeß selbst keinen unmittelbaren Einfluß (§ 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Damit dringt der Kl. mit seinem hilfsweise gestellten Antrag, die Wohnung an die neuen Eigentümer zurückzugeben, durch.

Zu (2): Die Bekl. zu 1) war (Mit-) Mieterin der Wohnung. Zwar hatte sie den Mietvertrag vom 27. August 1987 - anders als der Bekl. zu 2) - nicht unter-schrieben. Auch die "Neuvereinbarung" des Mietvertrages vom 29. Mai 1990 ist von ihr nicht unterschrieben worden. Daraus kann jedoch nicht ge-folgert werden, daß ihr von Anfang an jede originäre mietvertragliche Be-rechtigung zum Wohnbesitz fehlte. Zwar deutet der Umstand, daß der Hausverwalter F. der damaligen Grundstückseigentümer die "Neuvereinbarung" am 29. Mai 1990 unterzeichnete, darauf hin, daß die Eigentümer auf die Einhaltung der Schriftform Wert legten (vgl. OLG Koblenz, MDR 1994, 1110). Dadurch aber, daß sie duldeten, daß die Bekl. die Wohnung nach Maßgabe und zu den Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrages nutzten, obwohl die "Neuvereinbarung" von seiten der Bekl. nicht un-terzeichnet worden war, ist zumindest ein faktisches Mietverhältnis mit bei-den Bekl. begründet worden. Denn sowohl im Rubrum des ursprünglichen Mietvertrages vom 27. August 1987 als auch in der "Neuvereinbarung" wurde nicht nur der Bekl. zu 2), sondern auch die Bekl. zu 1) als Mieterin genannt. Die damaligem Eigentümer haben durch ihr Verhalten stillschweigend auf das gewillkürte Schriftformerfordernis verzichtet. Der Ver-stoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis führt nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. § 125 BGB wird von § 566 BGB verdrängt.

Zu (3): Die Kündigung vom 5. Mai 1994 hat nicht zum Erlöschen des Mietverhältnisses geführt. Dem Ausspruch dieser Kündigung war keine wirksame Abmahnung vorausgegangen. Eine Abmahnung war erforderlich, obwohl dies dem Wortlaut des § 554 a BGB nicht zu entnehmen ist. Das Erfordernis der Abmahnung ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Denn der Kl. erhebt nicht den Vorwurf einer einmaligen, besonders schwerwiegenden Vertragsverletzung - wie etwa einer Tätlichkeit -, sondern beruft sich auf eine Summe kleinerer Verstöße. In den Fällen der Störung des Hausfriedens, insbesondere durch Lärmbelästigungen, ist die einschneidende Folge der Vertragsbeendigung nur gerechtfertigt, wenn der Vermieter dem Mieter durch eine Abmahnung Klarheit verschafft hat, daß er - der Vermieter - die Vertragsverletzung nicht dulden werde, der Mieter die Störungen aber dessen ungeachtet fortsetzt (vgl. Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, IV/62).

Die Abmahnung des Kl. vom 11. Januar 1994 genügte nicht. Sie vermochte nicht den eingangs genannten Zweck einer Abmahnung zu erfüllen. Die beanstandeten Lärmbelästigungen waren nicht hinreichend konkret beschrieben.

Zu (4): Die fristlose Kündigung vom 20. Mai 1994 greift hingegen durch. Dem Erfordernis der Abmahnung ist Genüge getan, da das - als Kündigung wirkungslose - vorprozessuale Schreiben der Prozeßbevollmächtigten des Kl. vom 5. Mai 1992 die Merkmale einer Abmahnung erfüllt. Der Bekl. zu 1) mußte klar sein, daß weitere Ruhestörungen die Vertragsbeendigung nach sich ziehen konnten. Dieses Abmahnschreiben war hinreichend konkret. Sowohl die Art der beanstandeten Störungen als auch die Zeiträume der Vorkommnisse waren so konkret beschrieben, daß die Mieter in die Lage versetzt waren, zu erkennen, welche ihrer Verhaltensweisen Anstoß erregten.

Die Abmahnung erfolgte zu Recht. Mit den Lärmbelästigungen in den Ruhe- und Nachtzeiten verstießen die Mieter gegen § 20 des Mietvertrages. Es kann dahinstehen, ob der Bekl. zu 2) oder die Bekl. zu 1) Lärm verursachten. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung sind schon dann erfüllt, wenn auf der aus einer Personenmehrheit bestehenden Mieterseite nur ein Mieter sich vertragswidrig verhält (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 1370, 1371). Die Zeugen S., Ma. und Mü. haben die abgemahnten Lärmbelästigungen bestätigt. Die Bekundungen der Zeugen sind glaubhaft. Ihre Aussagen stimmen im Kernbereich überein. Der Umstand, daß die Zeugen für die Zeit vor dem 16. Mai 1994 keine konkreten Daten der Belästigungen nennen konnten, nimmt ihren Aussagen angesichts der bekundeten Häufigkeit der Vorfälle und des Zeitablaufs nicht den Beweiswert. Gerade das Fehlen dieser Angaben belegt, daß die Aussagen nicht abgesprochen waren. Auch die teilweisen Abweichungen in den Angaben beeinträchtigen deren Glaubhaftigkeit nicht. Die Abweichungen betreffen Randbereiche. Die Abweichungen zeigen, daß sich die Zeugen nicht abgesprochen, sondern ihre tatsächlichen Erinnerungen wiedergegeben haben.

Die Vertragsfortsetzung war dem Kl. nicht zuzumuten (§ 554 a BGB). Die Kammer ist aufgrund der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme überzeugt, daß ungeachtet der Abmahnung in der Nacht vom 15. zum 16. Mai 1994 erneut erheblicher Lärm aus der Wohnung der Bekl. drang. Die Überzeugung gründet sich auf die Bekundungen der Zeugin Ma. Diese fühlte sich durch den Lärm derart beeinträchtigt, daß sie sich das Datum des Vorfalls notierte. Verwechselungen der Lärmquelle sind nicht zu befürchten. Die Zeugin bewohnte die direkt unterhalb der streitgegenständlichen Wohnung gelegenen Räume.

Der Vernehmung der von der Bekl. zu 1) gegenbeweislich benannten Zeugen (Schriftsätze vom 31. Januar und 24. April 1995) bedurfte es nicht. Der Beweisantritt war für den Vorfall vom 15./16. Mai 1992 nicht hinreichend substantiiert. Die Bekl. zu 1) hätte die tatsächlichen Verhältnisse in dem streitgegenständlichen Zeitraum konkret darlegen müssen.

Ohne Erfolg beruft sich die Bekl zu 1) schließlich darauf, daß nach dem Tode des Bekl. zu 2) keine neuen Störungen des Hausfriedens zu befürchten seien. Die einmal eingetretene Gestaltungswirkung einer Kündigung entfällt nicht rückwirkend. Vor diesem Hintergrund vermag auch der nach der Rechtshängigkeit eingetretene Eigentümerwechsel nichts an der Beendigung der mietvertraglichen Berechtigung der Bekl. zu 1) zu ändern.

Ehe ein Rechtsstreit die Instanzen durchlaufen hat und rechtskräftig abgeschlossen ist, kann einige Zeit ins Land gehen, in der sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern. Welche Auswirkungen dies auf den Prozeß hat, wird in einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. Mai 1995 behandelt.

Einem Ehepaar war wegen fortdauernder Lärmbelästigung nach Abmahnung das Mietverhältnis fristlos gekündigt worden; dann wurde das Haus verkauft und der Ehemann starb.

Dies hinderte das Landgericht jedoch nicht, ein Räumungsurteil nur gegen die Ehefrau zu bestätigen. Mehrere Mitmieter sind zwar Gesamtschuldner hinsichtlich der Räumung, aber nicht notwendige Streitgenossen, so daß sie auch einzeln verurteilt werden können. Nach der Veräußerung muß der bisherige Eigentümer lediglich Herausgabe an den Erwerber beantragen.

Etwas knapp erschienen allerdings die Ausführungen des Gerichts dazu, daß die Ehefrau Mieterin aufgrund eines "faktischen Mietverhältnisses" gewesen sei. Ob es das überhaupt gibt, ist höchst umstritten, denn hierbei wird ja auch noch nicht einmal ein mündlicher Mietvertrag angenommen. Man hätte auch gern mehr dazu gelesen, warum es keine Rolle spielt, daß in Zukunft Störungen des Hausfriedens nicht zu befürchten sind. Sicher entfällt die Gestaltungswirkung einer Kündigung nicht rückwirkend; es gibt aber Entscheidungen, die es als treuwidrig ansehen, wenn der Vermieter sich auf einen inzwischen weggefallenen Kündigungsgrund beruft.