Streit über Höhe der Kostenmiete

Streit über Höhe der Kostenmiete; Umwandlung öffentlich geförderten Wohnraums in Wohneigentum; Wirtschaftlichkeitsberechnung

Bei einem Streit über die Höhe der Kostenmiete gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG darf das Zivilgericht die Ansätze der nach Umwandlung öffentlich geförderten Wohnraums in Wohneigentum gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung unabhängig von den Bewertungen der Bewilligungsstelle im Genehmigungsbescheid nach § 5 a Abs. 3 NMV oder in früheren Genehmigungen auf ihre materielle Berechtigung überprüfen.

I. Das Landgericht hat dem Senat mit Beschluß vom 23. Januar 1989 die folgenden Rechtsfragen gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (nachstehend: MÄG) zur Entscheidung vorgelegt:

"1. Ist das Zivilgericht bei einem Streit über die Höhe der Kostenmiete nach §§ 8 - 8 b WoBindG befugt, die einzelnen Ansätze in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung auf ihre materielle Berechtigung unabhängig davon zu prüfen, ob die Ansätze Gegenstand eines Genehmigungsverfahrens der Bewilligungsstelle nach §§ 8 a, b WoBindG gewesen sind, oder ist das Zi-vilgericht an den Genehmigungsbescheid auch insoweit gebunden, als es die Bewertung der einzelnen Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Bewilligungsstelle betrifft?

2. Ist das Zivilgericht nach Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungsei-gentum bei einem Streit über die Höhe der Kostenmiete an die Bewertung der Ansätze der Wirtschaftlichkeitsberechnung, die dem Genehmigungsbescheid der Bewilligungsstelle nach § 8 b Abs. 2 WoBindG , § 5 a Abs. 3 NMV zugrunde lag, gebunden, oder darf es die Ansätze unabhängig von den Bewertungen der Bewillligungsstelle in dieser oder in früheren Genehmigungen auf ihre materielle Berechtigung prüfen?"

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kl. ist Eigentümer eines Mietwohngrundstücks, dessen Gebäude mit öffentlichen Mitteln im Sinne von § 1 Abs. 3 WoBindG gefördert worden ist. Diese Mittel sind vom Kl. im Jahre 1978 freiwillig vorzeitig zurückgezahlt worden; sodann bildete er Wohnungseigentum an den Wohnungen des Gebäudekomplexes.

Die Bekl. sind Mieter einer dieser Wohnungen.

Auf Antrag des Kl. stimmte die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (i. W.: WBK) mit Schreiben vom 22. September 1980 der Modernisierung des Gebäudes durch Erweiterung der Gemeinschaftsantennenanlage ge-mäß § 11 II. BV zu und beschied den Kl., daß die Kosten der Modernisierung den Betrag von 3.425,- DM nicht überschreiten dürften.

Im Jahre 1983 hat der Kl. für die einzelnen Eigentumswohnungen - und da-mit auch für die von den Bekl. gemietete Wohnung - Wirtschaftlichkeitsberechnungen gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV, § 2 Abs. 5 Satz 3 II. BV für den Stichtag 1. Januar 1981 erstellt und der WBK zur Genehmigung vor-gelegt. In der Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Wohnung der Bekl. (vgl. Anlage Sonderhefter) erscheint unter dem Titel "Gesamtkosten" mit dem Betrag von 1.301.544,- ein Teilbetrag mit der Bezeichnung "Wertverbesserung (Antenne)" in Höhe von 3.425,- DM. Ferner ist in der Wirt-schaftlichkeitsberechnung bei der Aufschlüsselung der Kapitalkosten ein Zinssatz von jeweils 6,5 % für eine I a- und eine I b-Hypothek ausgewiesen worden. In die Betriebskosten sind u. a. die Posten "Gartenpflege/Schneebeseitigung" mit 600,- DM, "Hauswart/Treppenhausreinigung" mit 8.921,- DM und "Beleuchtung" mit 1.518,- DM eingeflossen.

Auf der Grundlage dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung hat die WBK mit Bescheid vom 18. Mai 1983 die Kostenmiete für die 67,18 qm große Woh nung der Bekl. mit einem Betrag von 5,91 DM je Quadratmeter Wohnfläche monatlich genehmigt. Zuzüglich waren die nach der NMV zulässigen Um-lagen, Zuschläge und Vergütungen zu zahlen.

Der Kl. hat entsprechend diesem Genehmigungsbescheid mit Schreiben vom 7. Juni 1983 (Anlage K 7) die von den Bekl. ab dem 1. Januar 1981 zu zahlende Miete - ohne Umlage - mit 399,08 DM berechnet. Mit der Be-gründung gestiegener Bewirtschaftungskosten hat der Kl. mit gleichem Schreiben - unter Vorlage und Hinweis auf die hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten für die Jahre 1982 und 1983 ergänzte, d. h. fortgeschriebene Wirtschaftlichkeitsberechnung (vgl. Sonderhefter) ab dem 1. Januar 1982 eine erhöhte Miete von 402,33 DM und vom 1. Juli 1983 an eine auf mo-natlich 409,85 DM erhöhte Miete verlangt, zuzüglich einer Heizkostenvor-auszahlung von 120,- DM sowie einer Wasser- und Sielgebührenvorauszahlung von 13,- DM monatlich. In der Folgezeit hat der Kl. von den Bekl. mit Schreiben vom 5. Juli 1984 , 23. Juni 1984 und 4. Dezember 1984 wei-tere Mieterhöhungen verlangt, die wiederum mit der Steigerung bzw. Ver-änderung der Bewirtschaftungskosten begründet worden sind.

Die Bekl. haben sich gegen die auf 409,85 DM erhöhte Miete per 1. Juli 1983 gewandt und die Ansätze in der der WBK zur Genehmigung vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung und die darauf aufbauenden Mieterhöhungen in verschiedenen Punkten beanstandet; insbesondere wenden sie sich gegen die oben aufgeführten Positionen der Kapitalkosten, des Wertverbesserungszuschlags und der Betriebskosten. Aufgrund dieser Einwendungen haben die Bekl. die von ihnen ab dem 1. Juli 1983 verlangte erhöhte Miete teilweise nicht gezahlt. Der Kl. macht Mietzinsrückstände für die Zeit von Juli 1983 bis März 1986 in Höhe von insgesamt 1.496,05 DM geltend.

Das Amtsgericht hat die Bekl. durch Urteil vom 11. September 1986 ent-sprechend dem Klagantrag als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kl. 1.496,05 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1. November 1984 zu zahlen. Die Bekl. haben gegen das Urteil form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie verfolgen ihren Klagabweisungsantrag weiter und halten ihr erstinstanzliches Vorbringen aufrecht.

Das Landgericht hält die Einwendungen der Bekl. jedenfalls insoweit für er-heblich, als sie die Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung bezüglich der Fremdkapitalkosten und des in die Gesamtkosten eingehenden Wertverbesserungszuschlags für die Antenne betreffen. Die Kammer sieht sich an einer Überprüfung dieser Ansätze jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 10. September 1984 (- 4 RE Miet 1/84 -, OLG Hamm 47 in RE Miet = WuM 1984, 321 = DWW 1984, 287 = ZMR 1984, 414) gehindert, da diese Ansätze bereits Gegenstand der Genehmigungsbescheide der WBK vom 22. September 1980 und vom 18. Mai 1983 gewesen seien und der genannte Rechtsentscheid eine Nachprüfung die-ser behördlich bereits genehmigten Ansätze durch die Zivilgerichte ausschließe. Das Landgericht beabsichtigt, von diesem Rechtsentscheid ab-zuweichen, und hat deswegen dem Senat die oben wiedergegebenen Rechtsfragen, denen es im übrigen auch grundsätzliche Bedeutung beimißt, zur Entscheidung mittels Rechtsentscheids vorgelegt.

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu der Vorlagefrage Stellung zu nehmen; die Bekl. haben hiervon Gebrauch gemacht.

II. Die Vorlage ist gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG zulässig.

1. Die vom Landgericht, welches mit dem zugrunde liegenden Rechtsstreit als Berufungsgericht im Sinne von Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG befaßt ist, ge-stellten Vorlagefragen haben Rechtsfragen zum Gegenstand, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben und von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne der genannten Vorschriften sind.

2. Gegen die Zulässigkeit der Fassung der Vorlagefragen bestehen aller-dings insofern Bedenken, als sie in der vom Landgericht gewählten For-mulierung auch Genehmigungen und Genehmigungsverfahren nach §§ 8 a, 8 b bzw. 8 b Abs. 2 WoBindG einbeziehen.

a) Nach der Rechtsprechung des beschließenden Senats (z. B. Rechtsentscheid vom 6.10.1982 - 4 U 133/82 -, HansOLG 11 in RE Miet = WuM 1983, 13 f.; Beschluß vom 26.9.1985 - 4 U 62/85 -, HansOLG 23 in RE Miet = WuM 1986, 12; DWW 1985, 283 jeweils m. w. N.) hat der Senat die Prü-fung der Frage, ob eine gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG zur Vorlage ge-brachte Rechtsfrage entscheidungserheblich ist oder nicht, in eigener Zu-ständigkeit von Amts wegen durchzuführen. Bei der Beurteilung der Ent scheidungserheblichkeit hat der Senat von seiner eigenen Rechtsauffassung - wenn auch unter Berücksichtigung der vom Landgericht als Berufungsgericht im übrigen vertretenen Rechtsansicht - auszugehen.

Das vorlegende Landgericht beabsichtigt, einzelne Ansätze der Wirtschaftlichkeitsberechnung, welche vom Kl. nach Umwandlung des öffentlich geförderten Wohnraumes in Wohnungseigentum erstellt und der WBK zur Genehmigung vorgelegt worden ist, auf ihre materielle Berechtigung hin zu überprüfen. Dem liegt die Rechtsauffassung der Kammer zugrunde, die Einwendungen der Bekl. seien jedenfalls hinsichtlich der Ansätze der Fremdkapitalkosten und des Wertverbesserungszuschlags für die Antenne erheblich. Die Beantwortung der Frage, ob der beabsichtigten zivilrechtlichen Nachprüfung der Ansätze die Tatsache entgegensteht, daß diese bereits Gegenstand von Genehmigungsverfahren der WBK, abgeschlossen mit den Bescheiden vom 22. September 1980 und vom 18. Mai 1983, gewesen sind, ist somit - ausgehend von der insoweit für den Senat maßgeblichen Rechtsansicht des Landgerichts - für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich.

Das Landgericht will nicht die von der WBK mit Bescheid vom 18. Mai 1983 auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung, Stand 1.1.1981, gemäß § 5 a Abs. 1 NMV genehmigte Miethöhe von 5,91 DM pro qm bei einer Wohnfläche von 67,18 qm nachprüfen, sondern es hat die Berechtigung des Kl., ab dem 1. Juli 1983 auf Grund behaupteter Steigerungen der lau-fenden Aufwendungen (hier: Bewirtschaftungskosten) eine auf 409,85 DM erhöhte Miete zuzüglich einer Heizkostenvorauszahlung von 120,- DM sowie einer Wasser- und Sielgebührenvorauszahlung von 13,- DM mo-natlich zu verlangen, zu prüfen, d. h. die Berechtigung einer erhöhten Ko-stenmiete gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG und in diesem Zusammenhang die vom Kl. aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1.1.1981 übernommenen und beibehaltenen Ansätze der Gesamtkosten und der Kapitalkosten. Insoweit hat das Landgericht Ansätze der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu prüfen, die bereits Gegenstand der Prüfung und des Bescheides der WBK nach § 5 a Abs 1 Satz 2, Abs. 3 NMV vom 18. Mai 1983 waren.

Einer solchen Prüfung steht nicht die Möglichkeit entgegen, daß die ein-zelnen Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung letztlich berechtigt sein könnten, mit der Folge, daß das Landgericht nach eigener Überprüfung zu keinem anderen Ergebnis gelangen könnte als bei bloßer Zugrundelegung der von der WBK bei der erteilten Mietgenehmigung angenommenen Ansätze. Nach der zutreffenden Ansicht des OLG Hamm (Rechtsentscheid vom 10.9.1984 - 4 RE Miet 1/84 -, OLG Hamm 47 in RE Miet, S. 3 f. = WuM 1984, 321, 322 = DWW 1984, 287, 288 = ZMR 1984, 414, 415 m. w. N.) ist eine gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG vorgelegte Rechtsfrage bereits dann entscheidungserheblich, wenn es von der Beantwortung die-ser Frage abhängt, ob der Rechtsstreit aus Rechtsgründen entscheidungsreif oder weitere Sachaufklärung notwendig ist. Das vorlegende Be-rufungsgericht darf nicht darauf verwiesen werden, daß es zunächst die beabsichtigte Überprüfung im Wege weiterer Sachaufklärung und gegebenenfalls einer Beweisaufnahme vornehmen könnte und nur im Falle ei-nes für die Bekl. günstigen Ergebnisses einen Rechtsentscheid herbeizuführen hätte. Diese Vorgehensweise würde nämlich der Verpflichtung des Berufungsgerichts zuwiderlaufen, den Rechtsstreit möglichst prozeßökonomisch zu bearbeiten und die Parteien nicht mit den Kosten einer Be-weisaufnahme zu belasten, auf deren Ergebnis es möglicherweise bereits aus Rechtsgründen nicht ankommt (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).

b) Ist somit von der Entscheidungserheblichkeit der Frage auszugehen, ob das vorlegende Gericht im Rahmen einer Prüfung der geänderten Kostenmiete nach § 8 a Abs. 3 WoBindG die Ansätze in der vom Kl. gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV, § 2 Abs. 5 Satz 3 II. BV aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung - unabhängig von den Bewertungen der WBK in den Ge-nehmigungsbescheiden vom 22. September 1980 und vom 18 Mai 1983 - auf ihre materielle Berechtigung überprüfen darf, so ergibt sich daraus nicht zwingend die Entscheidungserheblichkeit der vom Landgericht formulierten Vorlagefragen.

aa. Die Vorlagefragen zu 1 und zu 2 gehen nämlich über die hier entschei dungserhebliche Rechtsfrage insoweit hinaus, als sie sich auch auf ein "Genehmigungsverfahren der Bewilligungsstelle nach §§ 8 a, b WoBindG" bzw. "Genehmigungsbescheid der Bewilligungsstelle nach § 8 b Abs. 2 WoBindG" beziehen.

Ein Genehmigungsverfahren bzw. ein Genehmigungsbescheid nach § 8 b WoBindG ist jedoch weder Gegenstand des Bescheides vom 22. September 1980, was keiner näheren Erörterung bedarf, noch des Mietgenehmigungsbescheids vom 18. Mai 1983, der nicht auf § 8 b Abs. 2 WoBindG, sondern lediglich auf § 5 a Abs. 3 NMV beruht.

Wie der beschließende Senat in seinem Rechtsentscheid vom 20. Dezember 1982 (- 4 U 1/82 -, HansOLG 14 in RE Miet = NJW 1983, 828 = WuM 1983, 50; vgl. auch KG, Rechtsentscheid vom 20.9.1984 - 8 ReMiet 3390/84 -, KG 30 in RE Miet = DWW 1985, 26, 27; AG Hamburg, Urteil vom 13.9.1982 - 37 b C 219/82 -, WuM 1982, 330) ausgeführt hat, bedarf die neugebildete Kostenmiete für eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Miet wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet und für die - wie hier - eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV, § 2 Abs. 5 Satz 3 II. BV aufgestellt worden ist, der Genehmigung der Bewilligungsstelle nach § 5 a Abs. 3 NMV, und zwar auch dann, wenn - wie hier - die öffentlichen Mittel freiwillig vorzeitig zurückgezahlt worden sind und die Nachwirkungsfrist gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG zum Zeitpunkt der Neubildung der Kostenmiete noch nicht verstrichen ist. Die ser Genehmigungsbescheid der Bewilligungsstelle nach § 5 a Abs. 3 NMV beruht entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts nicht etwa auch auf § 8 b Abs. 2 WoBindG; § 8 b Abs. 2 WoBindG befaßt sich aus-schließlich mit der Fallkonstellation, daß mehrere bisher selbständige Wirt-schaftseinheiten zu einer zusammengefaßt werden. Er enthält keine Re gelung für den umgekehrten Fall, in dem eine einheitliche Wirtschaftseinheit in mehrere selbständige Einheiten aufgeteilt wird. Diesen Fall regelt vielmehr § 5 a NMV. Zwar enthält § 5 a NMV ebenso wie § 2 II. BV Durchfüh rungsvorschriften zu § 8 b Abs. 2 WoBindG (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender , Wohnungsbaurecht, § 5 a NMV 1970 Anm. 1), so daß eine Genehmigung nach § 5 a Abs. 3 NMV durchaus auch auf § 8 b Abs. 2 Satz 3 WoBindG beruhen kann, wenn sie z. B. eine nach § 5 a Abs. 2 NMV auf-gestellte Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Gegenstand hat. Anders ver-hält sich dies jedoch bei einer Genehmigung nach § 5 a Abs. 3 NMV, wel-che - wie hier - auf Grund einer gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV, § 2 Abs. 5 Satz 3 II. BV erstelllten Wirtschaftlichkeitsberechnung erteilt wird. Diesen beiden letztgenannten Vorschriften, welche erst nachträglich durch Art. 2 Nr. 3 der Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung und der Neubaumietenverordnung 1970 vom 22. Juni 1979 (BGBl. I S. 711) in die NMV bzw. die II. BV eingefügt worden sind, fehlt bereits dem Wortlaut nach jeder Bezug zu den in § 8 b Abs. 2 WoBindG geregelten Sachverhalten, so daß bei einem Genehmigungsbescheid, der aufgrund einer nach diesen Vorschriften erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung erteilt wird, nur § 5 a Abs. 3 NMV, nicht aber § 8 b Abs. 2 WoBindG als Rechtsgrundlage in Frage kommt.

Nach allem sind die dem Senat vorgelegten Rechtsfragen insoweit nicht entscheidungserheblich, als sie sich auf die Überprüfbarkeit einer hier nicht einschlägigen Genehmigung nach § 8 b Abs. 2 WoBindG beziehen.

Da es - wie oben ausgeführt - im vorliegenden Streit um die Prüfung einer gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG erhöhten Miete geht, und - nachdem die Ko-stenmiete gemäß § 5 a Abs. 3 NMV von der Bewilligungsstelle genehmigt worden ist - eine Genehmigung einer Kostenmiete nach § 8 a Abs. 4 Wo-BindG gar nicht in Frage steht, ist sowohl die Vorlagefrage zu 1 als auch die zu 2 in der vorgelegten Fassung nicht streitentscheidend, weil zu weit gefaßt.

c) Der Senat ist jedoch an den Wortlaut der Vorlagefragen nicht gebunden. Er kann sie vielmehr, sofern dadurch ihr rechtlicher Kern nicht verändert wird, so umformulieren, eingrenzen, präzisieren oder berichtigen, daß dem erkennbaren Hauptanliegen des vorlegenden Gerichts im Hinblick auf eine mögliche Entscheidungserheblichkeit Rechnung getragen wird (vgl. z. B. OLG Celle, Beschluß vom 4.2.1985 - 2 UH 3/84 -, OLG Celle 10 in RE Miet = WuM 1985, 142, 143; OLG Oldenburg, Beschluß vom 23.11.1983 - 5 UH 1/83 -, OLG Oldenburg 22 in RE Miet = WuM 1984, 274; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 - 9 RE Miet 4/83 -, OLG Karlsruhe 35 in RE Miet = WuM 1984, 43; Rechtsentscheid vom 9.8.1984 - 3 RE Miet 6/84 -, OLG Karlsruhe 40 in RE Miet = WuM 1984, 267, 268; BayObLG, Rechtsentscheid vom 10.3.1988 - RE-Miet 2/88 -, BayObLG 52 in RE Miet = WuM 1988, 117; Rechtsentscheid vom 23.6.1988 - RE-Miet 3/88 -, BayObLG 54 in RE Miet = WuM 1988, 257, 258; jeweils m. w. N.).

Da die beiden Vorlagefragen nach der Eingrenzung auf ihren jeweils streit entscheidenden Kern den gleichen Frageinhalt haben, faßt der Senat sie zusammen und versteht sie im folgenden Sinne:

Darf das Zivilgericht bei einem Streit über die Höhe der Kostenmiete ge-mäß § 8 a Abs. 3 WoBindG die Ansätze der nach Umwandlung öffentlich geförderten Wohnraums in Wohnungseigentum gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung unabhängig von den Bewertungen der Bewilligungsstelle im Genehmigungsbescheid nach § 5 a Abs. 3 NMV oder in früheren Genehmigungen auf ihre materielle Be-rechtigung überprüfen, oder ist das Zivilgericht an die Bewertungen der Ansätze durch die Bewilligungsstelle im Genehmigungsbescheid nach § 5 a Abs. 3 NMV oder in früheren Genehmigungen gebunden?

3. Der in dieser Formulierung entscheidungserheblichen Vorlagefrage kommt grundsätzliche Bedeutung im Sinne von Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG zu. Wie der beschließende Senat in seinen Rechtsentscheiden vom 19. Januar 1988 (- 4 U 242/87 -, HansOLG 25 in RE Miet, S. 2 f. m. w. N.) aus-geführt hat, hängt die grundsätzliche Bedeutung einer Rechtsfrage nicht davon ab, daß bereits eine kontroverse Meinungsbildung in Rechtsprechung und/oder Rechtsliteratur stattgefunden hat. Vielmehr reicht es aus, daß diese Frage auch künftig wiederholt auftreten wird und unterschiedliche Auffassungen in Rechtsprechung oder Literatur zu erwarten sind (vgl. auch OLG Oldenburg, Beschluß vom 23.11.1983 - 5 UH 1/83 -, OLG Ol denburg 22 in RE Miet = WuM 1984, 274; OLG Celle, Beschluß vom 4.2.1985 - 2 UH 3/84 -, OLG Celle 10 in RE Miet = WuM 1985, 142; BayObLG, Rechtsentscheid vom 10.3.1988 - RE-Miet 2/88 -, BayObLG 52 in RE Miet = WuM 1988, 117; Rechtsentscheid vom 8.4.1988 - RE-Miet 1/88 -, BayObLG 53 in RE Miet = WuM 1988, 205, 207). Anderenfalls würde man die Anerkennung der Grundsätzlichkeit davon abhängig machen, ob kontroverse Stellungnahmen bekannt - d. h. in der Regel: veröffentlicht - sind, womit die Bejahung der grundsätzlichen Bedeutung dem Zufall über-lassen wäre. Dies gilt im Bereich des Wohnraummietrechts um so mehr, als Amts- und Landgerichtsentscheidungen bei weitem nicht so umfassend veröffentlicht werden wie ober- oder höchstrichterliche Entscheidungen (s. Senat, Rechtsentscheid vom 19. Januar 1988 a.a.O. S. 3).

Der Senat geht davon aus, daß die hier entscheidungserhebliche Rechtsfrage die Mietgerichte häufiger beschäftigt und auch künftig wiederholt auf-treten wird. Eine kontroverse Meinungsbildung zu der hier entscheidungserheblichen Rechtsfrage ist allerdings der veröffentlichten Rechtsprechung und dem Schrifttum - soweit ersichtlich - nicht zu entnehmen. Ins besondere betreffen der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 10. Sep-tember 1984 (- 4 RE Miet 1/84 -, a.a.O.) sowie die Urteile des BVerwG vom 8. März 1985 (- 8 C 88.82 -, BVerwG 46 in RE Miet = NJW 1985, 1913) und vom 15. November 1985 (- 8 C 43.83 -, BVerwG 54 in RE Miet = BVerwG 72, 226 = WuM 1986, 179) und des OVG Münster vom 20. Oktober 1986 (- 14 A 1935/84 -, WuM 1987, 188) nicht die hier entscheidungserhebliche Frage der Bindungswirkung von Ansätzen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Gegenstand einer Genehmigung nach § 5 a Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 NMV war, und zwar im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 8 a Abs. 3 WoBindG.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 18. Februar 1987 (- VIII ZR 93/86 -, BGH 85 in RE Miet = WuM 1987, 185, 186 f. = ZMR 1987, 212, 2113 f.) zutreffend darauf hingewiesen, daß sich der genannte Rechtsentscheid des OLG Hamm allein mit der Bindungswirkung einer erstmaligen Genehmigung der Durchschnittsmiete im Sinne von § 72 Abs. 2 II. WoBauG, § 8 a Abs. 2 WoBindG befaßt (vgl. zum Problem auch Bittmann, WuM 1986, 166 re. Sp.) und das Urteil des BVerwG vom 15. November 1985 (a.a.O.) - ebenso wie das genannte Urteil des OVG Münster (a.a.O.) - die Bindungswirkung von Genehmigungen nach § 8 a Abs. 4 WoBindG behandelt. Das Urteil des BVerwG vom 8. März 1985 (a.a.O.) betrifft dagegen Fragen des § 9 Abs. 7 Satz 3 WoBindG a. F., der im wesentlichen dem § 9 Abs. 6 Satz 3 WoBindG n. F. entspricht.

Auch dem Bundesgerichtshof lag bei seiner Entscheidung vom 18. Februar 1987 (a.a.O.) eine Sachverhaltskonstellation zugrunde, die sich von der hier zur Entscheidung anstehenden wesentlich unterscheidet. Zwar ging es auch dort um die Entscheidung über die Berechtigung einer Miet-erhöhung nach § 8 a Abs. 3 WoBindG, aber streitig waren dort die seit der erstmaligen Genehmigung behaupteten Veränderungen der Bewirtschaftungskosten, während hier die Fortgeltung der der Genehmigung nach § 5 a Abs. 3 NMV zugrunde liegenden und seitdem nicht veränderten An-sätze der Gesamtkosten und Kapitalkosten im Streit stehen. Damit fehlt es zwar an einer veröffentlichten Rechtsprechung zur hier ein-schlägigen Rechtsfrage. Jedoch ist zu erwarten, daß sich im Hinblick auf die in den genannten verwaltungsgerichtlichen Urteilen zu erkennende Tendenz der Verneinung verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes der Mieter öffentlich geförderter Wohnungen hinsichtlich eines gegenüber dem Vermieter erlassenen Mietgenehmigungsbescheides auch im hier entscheidungserheblichen Anwendungsbereich des § 5 a Abs. 1 Satz 2 i. V. m. Abs. 3 NMV die Diskussion der Frage nach der Bindungswirkung der Mietgenehmigungen und deren zugrunde liegenden Ansätzen fortsetzen wird. Damit sind jedoch auch divergierende Auffassungen im Schrifttum zu erwarten(vgl. etwa zum Urteil des BVerwG vom 15.11.1985 [a.a.O.] die ablehnende Anmerkung von Nagler, WuM 1986, 181 f. ; zustimmend hin-gegen z. B. Bittmann, WuM 1986, 165 f.; Silberkuhl, ZMR 1987, 164), wel-che aus einer derartigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung Konsequenzen für die hier entscheidungserhebliche Frage der zivilrechtlichen Überprüfbarkeit der Bewertungen der Bewilligungsstelle ableiten werden. Eine kontroverse Meinungsbildung ist damit im Sinne der oben genannten Grundsätze zu erwarten.

Nach allem hat die oben formulierte Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung im Sinne von Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG. Sie ist - soweit ersichtlich - auch durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden, wie sich be-reits aus dem Vorstehenden ergibt. Dem steht auch nicht der Hinweis des vorlegenden Gerichts entgegen, daß im genannten Rechtsentscheid des OLG Hamm ausdrücklich auch eine Genehmigung nach § 8 b Abs. 2 Wo-BindG erwähnt wird (s. OLG Hamm 47 in RE Miet, S. 5 = WuM 1984, 321, 323 = DWW 1984, 287, 288 = ZMR 1984, 414, 415), da sich - wie gezeigt - Fragen einer Genehmigung nach § 8 b Abs. 2 WoBindG vorliegend nicht stellen. Eine Vorlage der Rechtsfrage an den Bundesgerichtshof gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 MÄG scheidet daher aus (vgl. z. B. Senat, Rechtsentscheid vom 19.1.1988, HansOLG 25 in RE Miet, S. 3).

4. Damit sind die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Art. III Abs. 1 Satz 1 MÄG hinsichtlich der präzisierten Vorlagefrage erfüllt.

III. Die Vorlagefrage beantwortet der Senat in der Sache wie aus der Be-schlußformel ersichtlich. Hierbei hat er sich von den nachstehenden Er-wägungen leiten lassen:

Bei einer Änderung der laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten) nach der erstmaligen Berechnung der Kostenmiete, tritt gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG an die Stelle der bisherigen genehmigten Miete die durch die Änderung der laufenden Aufwendung entsprechend geänderte Kostenmiete. Einer Genehmigung der geänderten Kostenmiete nach § 8 a Abs. 3 WoBindG durch die Bewilligungsstelle bedarf es nicht. Mangels eines solchen behördlichen Genehmigungsverfahrens scheidet eine verwaltungsgerichtliche Überprüfung der nach § 8 a Abs. 3 WoBindG geänderten Kostenmiete aus (vgl. BGH a.a.O.). Kommt es zum Streit über die Berechtigung des Vermieters, einen nach § 8 a Abs. 3 WoBindG geänderten Mietbetrag zu verlangen, steht daher al-lein das Zivilgericht für eine Überprüfung zur Verfügung (vgl. BGH a.a.O.).

Das Zivilgericht kann diese Prüfung uneingeschränkt durchführen, und es ist dabei nicht durch eine der ursprünglichen Genehmigung der Kostenmiete beizulegende Feststellungs- oder Tatbestandswirkung in seiner Be-urteilung eingeengt.

Das OLG Hamm (a.a.O.) hat in einem Fall, in dem es um die Überprüfung einer durch die Bewilligungsstelle genehmigten Miete nach § 8 a Abs. 2 WoBindG ging, der Genehmigung der Kostenmiete eine solche Feststellungswirkung beigelegt, wobei es aber - wie aus der Begründung dieser Feststellungswirkung sehr deutlich wird - als sicher davon ausgegangen ist, daß diese behördliche Mietgenehmigung auf dem Verwaltungsrechtsweg überprüft werden kann.

Das OLG Hamm hat nicht die Frage gestellt oder erörtert, ob eine Feststel-lungswirkung der Genehmigung auch dann anzunehmen ist, wenn die Ko-stenmiete sich erhöht - wie im Fall des § 8 a Abs. 3 WoBindG -, ohne daß eine erneute Genehmigung erforderlich und damit eine verwaltungsgerichtliche Nachprüfung der Kostenmiete möglich ist.

Der Bundesgerichtshof (a.a.O.) hat die Frage der Bindungswirkung der be-hördlichen Mietgenehmigung auf nachfolgende Mieterhöhungen gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG zwar angesprochen, ohne aber selbst zu dem Pro-blem Stellung zu beziehen. Er hat ausgeführt, daß sich der Mietgenehmigungsbescheid, der eine bestimmte Durchschnittsmiete pro qm feststellt, nicht auf spätere Erhöhungen beziehe. Die von der Bewilligungsstelle ge nehmigte Durchschnittsmiete gehe lediglich als Sockelbetrag in die später erhöhte Miete ein, sei als Sockelbetrag in ihr enthalten. Der BGH referiert dann nur, daß nach dem Urteil des BVerwG vom 15. November 1985 (- 8 C 43.83 -, BVerwG 54 in RE Miet = BVerwGE 72, 226 = WuM 1986, 179) nicht einmal eine Bindungswirkung der Genehmigung hinsichtlich dieses Sockelbetrages bestehe.

Wie vom Bundesgerichtshof zitiert, hat das Bundesverwaltungsgericht (a.a.O.) eine Bindungs- bzw. Feststellungswirkung eines die Mieterhöhung genehmigenden Bescheides nach § 8 a Abs. 4 WoBindG verneint mit der Begründung, eine solche Feststellungswirkung sei im Gesetz nicht vor-gesehen, und sie könne, wenn und weil im Gesetz nicht vorgesehen, auch nicht im Wege einer gleichsam anreichernden Auslegung in das Gesetz hineininterpretiert werden (so auch Silberkuhl a.a.O.; Bittmann a.a.O.). Das BVerwG wendet sich mit dieser Begründung damit ausdrücklich ge-gen die Rechtsauffassung des OLG Hamm (a.a.O.). Dabei ist anzumerken, daß das BVerwG eine solche Bindungswirkung im Zusammenhang mit einer Fallkonstellation diskutiert hat, bei der es um die direkte Nachprüfung einer von der Bewilligungsstelle erteilten Mietgenehmigung nach § 8 a Abs. 4 WoBindG ging.

Ebensowenig wie das BVerwG im Fall einer Genehmigung nach § 8 a Abs. 4 WoBindG vermag der Senat bezüglich einer Genehmigung der Ko-stenmiete nach Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 5 a Abs. 3 NMV in den einschlägigen gesetzlichen Regelungen Anhaltspunkte zu entdecken, aus denen sich eine Bindungs- bzw. Feststellungswirkung des Genehmigungsbescheides her-, ableiten oder begründen ließe.

Im hier zur Beurteilung anstehenden Fall einer Mieterhöhung nach § 8 a Abs. 3 WoBindG, die der Genehmigung nicht bedarf und bei der daher eine verwaltungsgerichtliche Nachprüfung schon aus diesem Grund ausgeschlossen ist, würde die Bejahung einer Bindungswirkung der ursprünglichen Mietgenehmigung auch für die spätere, genehmigungsfreie Mietanpassung dazu führen, daß die vom Vermieter verlangte, erhöhte Miete nicht vollumfänglich gerichtlich nachgeprüft werden könnte. Ein solches Ergebnis, das in den einschlägigen Vorschriften des WoBindG, der NMV oder der II. BV keine Grundlage oder Stütze findet, kann auch im Hinblick auf die aus Art. 19 Abs. 4 GG sich ergebende Rechtsschutzgewährungspflicht nicht akzeptiert werden.

Der Senat verkennt dabei nicht, daß sich Art. 19 Abs. 4 GG nur auf Rechts-verletzungen durch die "öffentliche" Gewalt bezieht und hier eine sich erst durch eine privatrechtliche Handlung des Vermieters aktualisierende Rechtsverletzung in Rede steht. Gleichwohl erstreckt sich das Gebot des extensiv auszulegenden Art. 19 Abs. 4 GG, lückenlosen und umfassenden Rechtsschutz zu gewähren (vgl. etwa Dürig, in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz, GG, Art. 19 Abs. 4 - Bearbeitung 1958 -, Anm. 9), jedenfalls dann auch auf eine erst durch ein späteres privatrechtliches Vorgehen ausgelöste Rechtswirkung eines Aktes öffentlicher Gewalt, wenn der Eintritt die-ses privatrechtlichen Ereignisses - hier der Mieterhöhungserklärung des Vermieters - nach Schaffung der dafür erforderlichen Voraussetzungen durch den Akt öffentlicher Gewalt - hier der Mietgenehmigungsbescheid nach § 5 a Abs. 3 NMV - mit hoher Wahrscheinlichkeit bevorsteht. Da ein Vermieter aufgrund seiner Interessenlage nur selten darauf verzichten wird, den vollen, zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlichen Betrag im Sinne von § 8 Abs. 1 WoBindG nach §§ 8 a Abs. 3, 10 Abs. 7 und Abs. 8 NMV, 10 WoBindG zu verlangen, ist eine hohe Wahrscheinlichkeit des Eintritts der privatrechtlichen Voraussetzungen für eine Rechtswirkung der behördlichen Genehmigung im Sinne der obigen Grundsätze gegeben. Eine Rechtsschutzgewährpflicht gemäß Art. 19 Abs. 4 GG ist da-mit ausgelöst.

Nach allem ist das Zivilgericht nach Auffassung des Senats daher bei sei-ner Entscheidung über die Berechtigung, eine erhöhte Kostenmiete nach § 8 Abs. 3 WoBindG zu verlangen, nicht an die vorangegangene gemäß § 5 a NMV erteilte Mietgenehmigung gebunden.