Strafbare Handlungen des Erfüllungsgehilfen des Mieters gegenüber Beauftragten des Vermieters

Die Mieterin, die ihrem Ehegatten Vollmacht erteilt hatte, sie in mietrechtlichen Angelegenheiten zu vertreten, haftet für Pflichtverletzungen ihres Ehegatten (vorliegend: strafbare Handlungen gegenüber Beauftragten des Vermieters) nach § 278 BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. zu 1) schloss mit dem Rechtsvorgänger des Kl. im Januar 2004 einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Wohnräume. Der Bekl. zu 2) ist der Ehemann der Bekl. zu 1) und bewohnt ebenfalls die streitgegenständliche Wohnung. Er sollte Mitmieter werden. Nachdem dies vermieterseits abgelehnt wurde, wurde er mit Schreiben der Bekl. vom 30.11.2009 bevollmächtigt und soll seitdem wie ein Mieter handeln können. Später trat der Kl. als Vermieter in den Vertrag ein.

Am 15.10.2013 räumten die Herren K. und W. im Auftrag der Hausverwaltung des Kl. eine sich auf dem streitgegenständlichen Hausgrundstück befindende Garage eines verstorbenen Mieters aus. Dabei sprach sie der Bekl. zu 2) unter im Einzelnen zwischen den Parteien streitigen Umständen an und hinderte sie am Verlassen des Grundstücks durch Anbringung eines Fahrradschlosses an dem Zufahrtstor. Erst die herbeigerufene Polizei konnte die Situation klären, woraufhin der Bekl. zu 2) das Schloss wieder entfernte. Das gegen den Bekl. eingeleitete Ermittlungsverfahren wurde durch die Amtsanwaltschaft eingestellt. Der Kl. erfuhr von dem Vorfall Anfang Dezember 2013.

Mit Schreiben vom 4.12.2013 forderte der Kl. die Bekl. zu 1) auf, sich bis zum 13.12.2013 schriftlich vom Verhalten des Bekl. zu 2) zu distanzieren und mahnte sie entsprechend ab. Die Bekl. zu 1) distanzierte sich nicht. Mit Schreiben vom 14.1.2014 kündigte der Kl. der Bekl. zu 1) das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung fristlos und hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt mit der Aufforderung, die Räumlichkeiten umgehend, längstens bis zum 20.1.2014 zu räumen und an ihn herauszugeben. Die Bekl. zu 1) widersprach der Kündigung.

Der Kl. behauptet, der Bekl. zu 2) habe die Herren K. und W. - auch gegenüber
vorbeigehenden Passanten - als Diebe bezeichnet und von ihnen das Diebesgut herausverlangt.
 Das Tor sei für ungefähr 1 1/2 Stunden mit dem Fahrradschloss verschlossen gewesen, nach dem Anruf bei der Polizei seien sie für ungefähr eine halbe Stunde am Verlassen des Grundstücks gehindert gewesen.

Mit den Bekl. am 28.3.2014 zugestellter Klageschrift hat der Kl. ursprünglich angekündigt, zu beantragen, die Bekl. wie Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen innengehaltenen Wohnräume herauszugeben. Im
Termin zur mündlichen Verhandlung vom 7.10.2014 ist der Kl. nicht erschienen. Das Gericht
hat antragsgemäß Versäumnisurteil gegen den Kl. erlassen. Gegen das ihm am 9.10.2014 zugestellte Versäumnisurteil hat der Kl. am 17.10.2014 Einspruch eingelegt. [...]

Die Bekl. behaupte, die Herren K. und W. hätten vor dem 15.10.2013 mehrfach Blumenkübel der Bekl. aus dem Garten des Grundstücks entfernt. Zuletzt hätten sie dies am 11.10.2013 getan und seitdem die Blumenkübel nicht herausgegeben. Der Bekl. zu 2) habe daher die Herren K. und W., nachdem er sie darauf angesprochen gehabt hätte, nebst ihrem Fahrzeug am Verlassen des Grundstücks gehindert, um die Blumenkübel, die er noch am 15.10.2013 in dem Fahrzeug vermutete, zurückzuerlangen. Die Zeitspanne vom Verschließen des Tors bis zum Eintreffen der Polizei habe höchstens 30 Minuten gedauert.

Sie sind der Ansicht, der mit der Bekl. zu 1) bestehende Mietvertrag dürfe nicht wegen eines Verhaltens des Bekl. zu 2) gekündigt werden.

[...] Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Wohnung aus § 985 BGB, gegen die Bekl. zu 1) darüber hinaus auch aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Kl. ist Eigentümer, und die Bekl. haben aufgrund der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses kein Recht zum weiteren Besitz der Wohnung gemäß § 986 BGB.

Das Mietverhältnis endete durch die Kündigung vom 14.1.2014. Dabei kann dahinstehen, ob das Verhalten des Bekl. einen Grund für eine fristlose Kündigung darstellte, denn jedenfalls ist die Kündigung als ordentliche gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Der Bekl. zu 2 ist als Ehegatte der Bekl. zu 1) deren Erfüllungsgehilfe im Hinblick auf das Mietverhältnis mit der Folge, dass die Bekl. zu 1) für Vertragsverletzungen durch den Bekl. zu 2) einzustehen hat.

Unabhängig davon, ob der Bekl. zu 2) die Herren K und W. als Diebe bezeichnet hat, hat er bereits mit der diesen gegenüber begangenen Freiheitsberaubung eine hinreichend schwere Pflichtverletzung gegenüber dem Kl. begangen, dass diesem ein Kündigungsrecht zusteht. Straftatbestände stellen Vertragsverletzungen des Mietverhältnisses dar, wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern verübt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 543 Rn. 187). Dies ist hier der Fall. Unstreitig hat der Bekl. zu 2) die Mitarbeiter der von dem Kl. beauftragten Hausverwaltung am Verlassen des Grundstücks gehindert. Damit hat er den Tatbestand der Freiheitsberaubung gemäß § 239 StGB erfüllt. Dass das strafrechtliche Ermittlungsverfahren eingestellt wurde, hindert die hiesige Feststellung nicht, zumal dieses nicht eine Freiheitsberaubung betraf. Der Darstellung des Kl., der Bekl. zu 2) habe die Mitarbeiter ungefähr 30 Minuten lang am Verlassen des Grundstücks gehindert, treten die Bekl. nicht substantiiert entgegen. Insbesondere der Vortrag, es seien höchstens 30 Minuten gewesen, ist nicht geeignet, eine nur ganz unerhebliche Beeinträchtigung der Fortbewegungsfreiheit anzunehmen. Ein Entschuldigungsgrund greift zugunsten des Bekl. nicht ein. Eine Notwehr im Hinblick auf die Verteidigung seines Eigentums in Form der Blumenkübel scheidet bereits deshalb aus, weil es diesbezüglich an der gemäß § 32 StGB erforderlichen Gegenwärtigkeit des Angriffs auf sein Eigentum fehlt. Die Blumenkübel wurden nach dem Vortrag der Bekl. bereits vier Tage zuvor entfernt. Ein Festnahmerecht gemäß § 127 StPO oder ein Notstand gemäß §§ 34, 35 StGB des Bekl. zu 2) im Hinblick auf das Ausräumen der Garage eines Dritten durch die Herren K. und W. kommt nicht in Betracht, da der Bekl. zu 2) diese nach eigenem Vortrag nur deshalb am Verlassen des Grundstücks gehindert hat, weil er die Blumenkübel zurückerlangen wollte. Einer Abmahnung bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB insoweit nicht, da die Straftat gegen die Mitarbeiter der Hausverwaltung derart schwer wiegt, dass die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt war. Die dennoch ausgesprochene Abmahnung ist unschädlich, zumal die Bekl. zu 1) auf diese zu erkennen gegeben hat, dass ein vorwerfbares Verhalten nach Ansicht der Bekl. nicht vorgelegen habe.

Zumindest eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist berechtigt, wenn der Ehemann der Mieterin, der für Mietangelegenheiten von seiner Frau bevollmächtigt ist, Mitarbeiter einer von der Hausverwaltung beauftragten Firma einsperrt.

Zwei von der Hausverwaltung des Vermieters beauftragte Arbeiter räumten eine auf dem Mietgrundstück befindliche Garage eines verstorbenen Mieters aus. Daran hinderte sie der Ehemann einer Mieterin, der nicht Mitmieter ist, aber von seiner Frau zu ihrer Vertretung in Mietangelegenheiten bevollmächtigt war. Er brachte ein Fahrradschloss am Zufahrttor an und hinderte die Arbeiter somit am Verlassen des Grundstücks. Erst die herbeigerufene Polizei konnte die Situation klären, worauf der Ehemann das Schloss wieder entfernte. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise fristgerecht und verlangte Räumung, der das AG Charlottenburg stattgab.

Der Anspruch ergebe sich aus § 985 BGB, gegen die Mieterin darüber hinaus aus § 546 Abs. 1 BGB. Jedenfalls sei die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung berechtigt gewesen. Der Ehemann sei hier Erfüllungsgehilfe der Mieterin mit der Folge, dass sie für Vertragsverletzungen durch ihren Mann einstehen müsse. Der Tatbestand der Freiheitsberaubung sei erfüllt. Einen Entschuldigungsgrund für den Ehemann gebe es nicht. Notwehr im Hinblick auf die Verteidigung seines Eigentums (angeblich von den Arbeitern Tage zuvor entfernte Blumenkübel) scheide aus, weil es an der nach § 32 StGB erforderlichen Gegenseitigkeit des Angriffs auf sein Eigentum fehle. Ein Festnahmerecht nach § 127 StPO oder ein Notstand nach §§ 34, 35 StGB des Ehemannes im Hinblick auf das Ausräumen der Garage eines Dritten scheide aus, da der Ehemann die Arbeiter nur eingesperrt habe, weil er die Blumenkübel zurückhaben wollte. Einer Abmahnung habe es nicht bedurft, da die Straftat gegen die Mitarbeiter der Hausverwaltung so schwer wiege, dass die sofortige Kündigung gerechtfertigt gewesen sei. Die dennoch ausgesprochene Abmahnung sei unschädlich, zumal die Mieterin sich auch daraufhin nicht vom Verhalten ihres Mannes distanziert habe.