Strafanzeige gegen den Vermieter nicht immer Kündigungsgrund

Eine Strafanzeige gegen den Vermieter ist noch kein zur Kündigung berechtigender Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung, wenn der Mieter lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung vornimmt und sich selbst als Opfer einer Straftat ansieht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. vermietete an die Bekl. eine in N. gelegene Wohnung. Nachdem die Bekl. dem Kl. einen Feuchtigkeitsmangel angezeigt hatte, begab sich der Kl. nach Vorankündigung zusammen mit einem Handwerker am 26.8.2011 zu der Wohnung. Nachdem die vorgenannten Personen eine Remise geöffnet hatten, ohne zuvor die Zustimmung der Kl. (gemeint wohl: der Bekl., d. Red.) hierzu einzuholen, kam es zwischen den Streitparteien zu einem Wortgefecht. In der Folge rief die Bekl. die Polizei und erstattete gegen den Kl. Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und übler Nachrede. Bei einem späteren Aufeinandertreffen der Parteien am 29.9.2011 erklärte die Bekl., dass sie die Strafanzeige nicht zurücknehmen werde.

Der Kl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30.9.2011 und führte zur Begründung an, dass die Bekl. gegen ihn eine Strafanzeige ohne sachlichen Grund erstattet habe und diese Strafanzeige auch trotz Aufforderung nicht zurückgenommen habe.

Mit der Klage hat der Kl. die Herausgabe der Wohnung sowie die Zahlung außergerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten verlangt. In der mündlichen Verhandlung am 24.10.2012 haben sich die Parteien über die Herausgabe der Wohnung verglichen.

Darüber hinaus enthält der Vergleich folgende Regelung:

„Über die weiteren Ansprüche und Kosten des Rechtsstreits soll das Gericht entscheiden."

Der Kl. meint, er sei zur außerordentlichen Kündigung, hilfsweise zur fristgerechten Kündigung aufgrund der Strafanzeige der Bekl. bzw. ihrer Weigerung zur Rücknahme berechtigt gewesen. Die Bekl. habe diese Strafanzeige leichtfertig erstattet und damit das mietvertragliche Vertrauensverhältnis zerstört.

Die Bekl. behauptet, sie habe den Kl. zum Verlassen des Grundstücks aufgefordert, woraufhin dieser geäußert habe: „Ich verfluche den Tag, an dem ich Sie hereingenommen habe, Sie Betrügerin, Sie wollten ein Haus kaufen und hatten gar kein Geld."

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Bekl. zur Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sowie der Zahlung der Kosten des Rechtsstreits (ohne Kosten des Vergleichs) verurteilt.

II. 1. Der Kl. kann von der Bekl. den Ausgleich der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten, die er im Hinblick auf die Kündigung des Mietverhältnisses aufgewandt hatte, nicht verlangen. Denn der Kl. war weder zur außerordentlichen noch zur ordentlichen Kündigung berechtigt. Weder lagen die Voraussetzung des § 543 Abs. 1 BGB noch diejenigen des § 573 BGB vor. Die Strafanzeige der Bekl. stellte weder einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB dar, noch handelte es sich um eine schuldhafte und erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten.

a) Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Amtsgerichts, dass eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen kann.

Dabei ist jedoch zunächst vorauszuschicken, dass die Anzeige einer Straftat bei der Staatsanwaltschaft grundsätzlich weder als schuldhafte Vertragsverletzung noch sonst als verwerflich anzusehen ist. Denn jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert. Es handelt sich insoweit zunächst um die schlichte Wahrnehmung eigener strafprozessualer Verfahrensrechte. Als Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung ist eine Strafanzeige nur dann anzusehen, wenn mit ihr vorsätzlich falsche Angaben gemacht werden oder leichtfertig Behauptungen ins Blaue hinein erhoben werden, die den Vermieter in ungerechtfertigter Weise belasten können. Es ist auch danach zu differenzieren, ob der Mieter bewusst oder nachweislich falsche Tatsachen behauptet, oder ob er lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung vornimmt. Zu berücksichtigen ist schließlich, ob der Mieter mit der Strafanzeige eigene Interessen wahrnimmt, insbesondere weil er sich selbst als Opfer einer Straftat ansieht, oder ob es ihm primär darauf ankommt, den Vermieter zu schädigen.

b) Im vorliegenden Fall hat die Bekl. im Hinblick auf den Vorwurf eines Hausfriedensbruchs gegenüber der Staatsanwaltschaft falsche tatsächliche Angaben nicht gemacht. Ob das Eindringen des Kl. in die Remise bereits den Tatbestand des § 123 StGB erfüllt, ist eine Frage der rechtlichen Würdigung. Es erscheint jedenfalls nicht schuldhaft, wenn ein juristischer Laie bereits eine solche Tat als Hausfriedensbruch ansieht. Entgegenzutreten ist der Ansicht des Amtsgerichts, der Kl. sei auch ohne Zustimmung der Bekl. berechtigt gewesen, ihre Wohnung zu betreten. Zwar trifft es zu, dass der Vermieter in Situationen wie der vorliegenden ein Betretungsrecht hat und die Verweigerung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellen kann. Das Betretungsrecht darf jedoch nicht einfach erzwungen werden, sondern muss sich ggf. der Hilfe der Gerichte durch Inanspruchnahme einstweiligen Rechtsschutzes bedienen.

c) Was die Strafanzeige wegen übler Nachrede angeht, verkennt das Amtsgericht zunächst die Darlegungs- und Beweislast. Denn grundsätzlich hat der Vermieter die Voraussetzungen des Kündigungsgrundes zu beweisen und nicht der Mieter. Im vorliegenden Fall hätte der Kl. jedenfalls der Behauptung der Bekl. substantiiert entgegentreten müssen. Es reicht nicht aus, wenn der Kl. die ihm zugeschriebene Äußerung schlicht bestreitet. Denn es ist unstreitig, dass es jedenfalls zu einem Wortgefecht zwischen den Streitparteien gekommen war. Der Kl. hat keinerlei Angaben dazu gemacht, welchen Inhalt dieses Wortgefecht nach seiner Wahrnehmung gehabt hat. Vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Behauptung der Bekl. über die Äußerung des Kl. vorsätzlich falsch erfolgt sei.

Unzutreffend ist auch die Wertung des Amtsgerichts, die Behauptung der Bekl. habe denunziatorischen Charakter gehabt. Denn es ist nicht zu beanstanden - wie bereits ausgeführt -, wenn ein Bürger sich mit einer Strafanzeige gegen Taten zur Wehr setzt, die unmittelbar gegen ihn als Opfer gerichtet sind. Denunziatorischen Charakter hat demgegenüber eine Anzeige nur dann, wenn es dem Mieter primär darum geht, den Vermieter zu schädigen, ohne dass eigene Interessen des Mieters betroffen sind.

d) Nach den vorstehenden Ausführungen kann der Bekl. auch nicht als Pflichtverletzung vorgehalten werden, dass sie die Strafanzeige trotz Aufforderung nicht zurückgenommen hat.

Eine leichtfertige Strafanzeige gegen den Vermieter kann zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen (BVerfG GE 2001, 1536). Allerdings darf jeder eine Anzeige bei Strafverfolgungsbehörden stellen, so dass zu differenzieren ist. Nimmt der Mieter nur eine falsche rechtliche Würdigung vor und sieht sich selbst als Opfer einer Straftat an, ist eine Kündigung nicht gerechtfertigt.

Der Vermieter wollte einen Feuchtigkeitsmangel in der Wohnung der Mieterin besichtigen; ohne die Mieterin zu fragen, öffnete er dabei eine Remise, wobei es zu einem Wortgefecht kam. Die Mieterin rief die Polizei und erstattete Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und übler Nachrede. In der Folgezeit kündigte der Vermieter das Mietverhältnis; nach einem Vergleich hatte das Gericht nur noch über die Kosten der Räumungsklage zu entscheiden. Das Amtsgericht meinte, die Räumungsklage sei begründet gewesen.

Dem folgte das Landgericht Frankfurt (Oder) mit seinem Urteil vom 15. April 2013 nicht. Eine leichtfertige Strafanzeige liege nicht vor, da die Mieterin zum Hausfriedensbruch keine falschen tatsächlichen Angaben gemacht habe. Ob das Eindringen in die Remise den Tatbestand erfülle, sei eine Frage der rechtlichen Würdigung, so dass die Mieterin jedenfalls nicht schuldhaft gehandelt habe. Auch die Anzeige wegen übler Nachrede rechtfertige keine Kündigung, da der Vermieter die ihm zugeschriebene Äußerung nicht substantiiert bestritten habe.

Im Urteil ist mehrfach die Rede davon, dass eine Strafanzeige von der Mieterin nicht zurückgenommen worden sei. Das war allerdings auch gar nicht möglich, denn eine Strafanzeige kann man nicht zurücknehmen. Zurücknehmen kann man nur (bei Antragsdelikten wie Hausfriedensbruch – § 123 StGB –) einen Strafantrag. Die Rücknahme der Strafanzeige stellt nur eine Erklärung dar, dass man an einer Strafverfolgung kein Interesse mehr hat; die Entscheidung über die Fortführung des Ermittlungsverfahrens bis zur Anklageerhebung liegt jedoch allein bei der Staatsanwaltschaft (BGH - VI ZR 107/90, NJW 1991, 1046).