Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs, Recht eines Dritten an der Mietsache, Schadensersatz

Das Recht eines Dritten an der Mietsache stellt erst dann einen Rechtsmangel dar, wenn der Dritte sein Recht geltend macht und auf diese Weise den vertragsgemäßen Gebrauch stört oder dessen Verschaffung hindert.

Erfüllt der Vermieter seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren, so steht diesem, von Ausnahmen abgesehen, Schadensersatz statt der Leistung erst zu, nachdem er dem Vermieter erfolglos eine Frist zur Leistung gesetzt hat.

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Kl. günstigere Entscheidung.

I. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 10. November 2010. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kl. steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu.

1. Die Kl. kann einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung des Untermietvertrages vom 18./23. Oktober 2007 nicht auf §§ 283, 280 Abs. 1 BGB stützen. Denn es war der Bekl. jedenfalls bis zum Abschluss des weiteren Mietvertrages zwischen der Kl. und der D. (im Folgenden: „R. GmbH“) nicht im Sinne von § 275 Abs. 1 BGB unmöglich, selbst der Kl. den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren und damit ihre mietvertragliche Leistung zu erbringen. Zwar war die Bekl. zwischenzeitlich aus dem Hauptmietvertrag ausgeschieden. Das bedeutete aber nicht, dass es für sie keinen Weg gegeben hätte, etwa durch Verhandlungen mit dem neuen Hauptmieter, ihrer Verpflichtung gegenüber der Kl. nachzukommen. Dass einem Dritten ein Recht an der Mietsache zusteht, das generell geeignet sein könnte, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu beeinträchtigen, ist im Mietrecht nicht ungewöhnlich und stellt für sich allein nicht einmal einen Rechtsmangel dar. Ein solcher tritt erst ein, wenn der Dritte sein Recht geltend macht und auf diese Weise den vertragsgemäßen Gebrauch stört oder dessen Verschaffung hindert (vgl. BGH, NJW-RR 1999, 1239; NJW 1996, 46, 47).

Dies war hier indes nicht der Fall. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zwischen der Kl. und der R. GmbH im Juli 2008 bis zur Eröffnung des Einkaufszentrums Ende November 2008 - als maßgeblichem Beginn des Mietverhältnisses zwischen Kl. und Bekl., vgl. § 3 Ziffer 1. des Mietvertrages - lagen noch etwa 4 Monate. Die Kl. hat zudem ihrem eigenen Vortrag nach bereits Anfang 2008 erfahren, dass die R. GmbH Hauptmieter geworden war. Es gab mithin genügend zeitlichen Spielraum, den die Bekl. hätte nutzen können, um rechtzeitig die Voraussetzungen zur Erfüllung ihrer Leistungspflicht zu schaffen.

2. Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 3, 281 BGB liegen ebenfalls nicht vor.

Zwar hat die Bekl. ihre aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages bestehende Verpflichtung, der Kl. den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB), nicht erfüllt. Unstreitig hat die Kl. der Bekl. aber keine Frist zur Leistung gesetzt (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) und ihr damit auch nicht die Möglichkeit gegeben, ihre Leistung zu erbringen; stattdessen hat sie ohne Rücksprache mit der Bekl. einen weiteren Mietvertrag mit der neuen Hauptmieterin des Einkaufszentrums, der R. GmbH geschlossen. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass kein Sachverhalt gegeben war, in dem die zur Begründung des hier geltend gemachten Schadensersatzanspruchs statt der Leistung grundsätzlich erforderliche Fristsetzung entbehrlich war.

a) Die Bekl. hat die Leistung nicht ernsthaft und endgültig im Sinne von § 281 Abs. 2 1. Alt. BGB verweigert. Allein die Übertragung des Hauptmietvertrages ohne Übertragung des Mietverhältnisses zu der Kl. stellt keine Erfüllungsverweigerung dar. Denn die Bekl. hat unwidersprochen vorgetragen, dass sie es versehentlich versäumt hat, das zwischen ihr und der Kl. bestehende Mietverhältnis auf den neuen Hauptmieter zu übertragen; eine Aussage des Inhalts, die Erfüllung ihrer Leistungsverpflichtung zu verweigern, war damit nicht verbunden und konnte dem Verhalten der Bekl. auch von der Kl. nicht ohne Weiteres entnommen werden. An das Vorliegen einer Erfüllungsverweigerung sind wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, strenge Anforderungen zu stellen; der Schuldner muss eindeutig zum Ausdruck bringen, er werde seinen Vertragspflichten nicht nachkommen, seine Weigerung muss als sein letztes Wort aufzufassen sein (BGH, NJW 2006, 1195, 1197 m.w.N.; Palandt/Grüneberg, 69. Aufl., § 281 Rdn. 14). Vor diesem Hintergrund hätte die Kl. sich zunächst an die Bekl. wenden und deren Leistung einfordern müssen, bevor sie sich anderweitig Ersatz verschaffte. Hierfür spricht, worauf die Bekl. erstinstanzlich zutreffend hingewiesen hat, auch der Rechtsgedanke des § 536 a Abs. 2 BGB, wonach der Vermieter nur dann Ersatz für Mängelbeseitigungsaufwendungen des Mieters schuldet, wenn er mit der Mängelbeseitigung in der Verzug war oder es sich um eine Notmaßnahme handelt; beides war hier nicht der Fall.

Dass die Bekl. sich mit Schreiben vom 12. März 2009 gegenüber der Schadensersatzforderung der Kl. auch damit zu verteidigen versucht hat, ein Mietvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, stellt schon deshalb keine Erfüllungsverweigerung dar, weil die Kl. zu diesem Zeitpunkt von der Bekl. ohnehin keine Erfüllung mehr begehrte.

b) Auch sonstige Umstände, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigten und deshalb eine Fristsetzung entbehrlich machten (§ 281 Abs. 2 2. Alt. BGB), liegen nicht vor. Der Schuldner soll durch die Leistungsaufforderung mit Fristsetzung noch einmal in nachhaltiger Form zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Vertrages angehalten und ihm klargemacht werden, dass nach fruchtlosem Ablauf der Frist die Leistung durch ihn abgelehnt werde. Er soll sich entscheiden können, ob er die Folgen mangelnder Erfüllung auf sich nehmen oder durch Tätigwerden innerhalb der Frist von sich abwenden will (BGH, NJW 2010, 2200). Diese Chance hätte hier auch die Bekl. erhalten müssen; umgekehrt war er der Kl. angesichts dessen, dass das Mietverhältnis frühestens im September 2008 begann, auch zuzumuten, den Ablauf einer angemessenen Nachfrist abzuwarten.

Der Vorwurf der Kl. schließlich, es sei spekulativ zu unterstellen, dass die Bekl. ihr noch den Besitz an dem Mietobjekt habe verschaffen können, geht an Sinn und Zweck des Fristsetzungserfordernisses vorbei. Innerhalb der gesetzten Frist soll der Schuldner die Möglichkeiten ausloten und nutzen können, seine Leistung zu erbringen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist kann der Gläubiger sodann ohne Weiteres zum Schadensersatzanspruch übergehen. Bei ordnungsgemäßem Vorgehen des Gläubigers sind Spekulationen über die Frage, wie weit der Schuldner gegebene Möglichkeiten, seine Leistung zu erbringen, realisieren kann, mithin entbehrlich.

II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die von der Kl. mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2010 vorgebrachten Bedenken rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

Soweit die Kl. erneut auf das Schreiben der Bekl. vom 12. März 2009 verweist, handelt es sich um Verteidigungsvorbingen der Bekl. gegenüber dem von der Kl. geltend gemachten Schadensersatzanspruch, das vor diesem Hintergrund zu bewerten ist. Zudem hat der Senat bereits darauf hingewiesen, dass das Schreiben zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, als die Kl. keine Erfüllung mehr verlangt hat. Als Beleg einer Erfüllungsverweigerung ist das Schreiben nicht geeignet.

Auch aus den übrigen von der Kl. wiederholt geschilderten Umständen konnte sie nicht ohne Weiteres auf eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung schließen; ein „verfestigter Eindruck“, die Bekl. habe sich „aus dem Gesamtgeschehen verabschiedet“, berechtigte die Kl. nicht, zum Schadensersatzanspruch überzugehen, ohne der Bekl. zuvor Gelegenheit zu geben, ihren vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.

Umstände, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigten, hat die Kl. schließlich nach wie vor nicht dargetan. Welche weitergehenden vertraglichen Rechte der Kl. zugestanden hätten, hätte gegebenenfalls der gesonderten Beurteilung bedurft; die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung lässt sich hiermit nicht begründen.

III. Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren sind erfüllt. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).

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