Stimmverbot für sämtliche dem Mehrheitseigentümer zustehenden Stimmrechte bei Insichgeschäft

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt auch, wenn die Stimmkraft abweichend von § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem Objektprinzip geregelt ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht.

Die Kl. wenden sich im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage gegen die am 23.12.2016 zu TOP 7 a) bis 7 d) gefassten Beschlüsse. Der zu Top 7a) gefasste Beschluss sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft von der Bekl. zu 2) zwei Sondernutzungsrechte (Stellplätze) gegen Zahlung von insgesamt 56.000 € erwirbt. Die zu TOP 7 b) bis 7 d) gefassten Beschlüsse enthalten Vorgaben für die weitere Abwicklung des in Aussicht genommenen Erwerbsgeschäfts. Das AG hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

1. Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht die in der Eigentümerversammlung vom 23.12.2016 zu TOP 7 a) bis 7 d) gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt. […]

2. Der zu TOP 7 a) gefasste Beschluss ist jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil er nicht mit der nach § 21 Abs. 3 WEG erforderlichen Mehrheit gefasst worden ist. Der Bekl. zu 2), dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trägt, war bei der Abstimmung über den Beschluss zu TOP 7 a) gem. § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt.

a) Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Diese Voraussetzungen sind gegeben.

Der Beschluss zu TOP 7 a) zielt seinem Wortlaut nach auf den Erwerb der Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen vom Bekl. zu 2) durch die Eigentümergemeinschaft ab. Dies stellt ein auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenes Rechtsgeschäft mit dem Bekl. zu 2) dar. Dies gilt unabhängig davon, ob der Erwerb der Sondernutzungsrechte durch die Gemeinschaft oder eine entgeltliche Aufhebung der Sondernutzungsrechte durch den Bekl. zu 2) beabsichtigt war. Der Begriff des Rechtsgeschäfts umfasst dabei mindestens eine Willenserklärung, die auf die Herbeiführung eines bestimmten rechtlichen Erfolgs gerichtet ist. Insoweit ist ein Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn mit ihm ein Vertrag geschlossen oder ihm Sonderrechte eingeräumt werden sollen (Merle in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 25 Rn. 131). Sowohl der Beschluss über den Erwerb der Sondernutzungsrechte als auch die entgeltliche Aufhebung zielen auf ein solches Rechtsgeschäft i.S.d. § 25 Abs. 5 WEG ab mit der Folge, dass der Bekl. zu 2) aufgrund eines Interessenkonflikts insgesamt nicht stimmberechtigt war.

Dem steht auch nicht entgegen, dass dem Bekl. zu 2) Sondernutzungsrechte lediglich in Bezug auf die Wohnungseinheit Nr. 12 eingeräumt waren und der Bekl. zu 2) in Höhe der Miteigentumsanteile für die Wohneinheit Nr. 12 nicht abgestimmt hat. Denn schon nach dem Gesetzeswortlaut ist der Eigentümer bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt. Das Gesetzt differenziert gerade nicht danach, welche Wohneinheiten betroffen sind, sondern stellt schlicht auf die Person des Eigentümers ab (Merle in: Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018; § 25 Rn. 150). Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck der Regelung: § 25 Abs. 5 WEG bezweckt die Willensbildung in der Wohnungseigentumsgemeinschaft von privaten Sonderinteressen freizuhalten, um so die Interessen der Gemeinschaft zu wahren (BGH, Urteil vom 14.10.2011 - V ZR 56/11, GE 2011, 1687 = ZWE 2012, 32; Merle in: Bärmann, WEG; 14. Aufl. 2018; § 25 Rn. 130). Dieser Schutz ist dann nicht gewährleistet, wenn ein Wohnungseigentümer bei einem Stimmrecht nach Anteilsprinzip nur in Höhe des vom Rechtsgeschäft betroffenen Wohnungseigentumsanteils vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Auch in einem solchen Fall kann ein Interessenkonflikt, welcher gerade in der Person des Bekl. zu 2) angelegt ist, nicht ausgeschlossen werden.

b) Die Berücksichtigung der Stimmen des Bekl. zu 2) in Höhe von 5.050,93/10.000 MEA war für die Annahme des Beschlusses kausal, da ohne die Berücksichtigung dieser Stimmen der Beschluss mit einem Ergebnis von nur 838,33/10.000 Ja-Stimmen und 2.539,93/10.000 Nein-Stimmen abgelehnt worden wäre. […]

2. Die Beschlüsse zu TOP 7 b) - 7 d) sind ebenfalls für ungültig zu erklären. Dies ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 139 BGB; diese Vorschrift ist auf die Beschlussfassung der Gemeinschaft, die auf die Begründung, Änderung und Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet ist, entsprechend anwendbar (BGH v. 10.9.1998 - V ZB 11/98, GE 1999, 319 = NJW 1998, 3713, juris). Danach hat die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts im Zweifel die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts zur Folge.

Die objektive Auslegung der Beschlüsse ergibt nach Ansicht der Kammer einen untrennbaren Zusammenhang der Beschlüsse TOP 7 b) - 7 d) zu dem für ungültig erklärten Beschluss zu TOP 7 a). Dies folgt bereits daraus, dass mit den Beschlüssen zu TOP 7 b) - 7 d) der Erwerb bzw. die entgeltliche Aufhebung der Sondernutzungsrechte vollzogen und die Ansprüche der Parteien bis zum Vollzug des Kaufvertrages gesichert werden sollten. Auch der Aufbau des Beschlussprotokolls, das für die gebotene objektive Beschlussauslegung zum Schutze etwaiger Rechtsnachfolger grundsätzlich allein maßgeblich ist (BGH, Urteil vom 15.1.2010 - V ZR 72/09-, GE 2010, 345 - juris m. w. N.), zeigt, dass die Eigentümer erst nach dem Beschluss zu TOP 7 a) über die Nachverhandlung des Kaufpreises und Ausarbeitung des Kaufvertrages (TOP 7 b), den Verzicht auf die Einrede der Verjährung (TOP 7 c) sowie die Vorlage des neu erarbeiteten Beschlusstextes über die Veräußerung der Sondernutzungsrechte (TOP 7 d)) beschließen wollten.

Ein Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm betrifft. Dies gilt beim Objektstimmrecht. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Objekte, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine von mehreren Sondereigentumseinheiten bezieht. In einem Satz: Ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer ist beim Objektstimmrecht für alle seine Wohneinheiten ausgeschlossen.

Die Kläger wenden sich im Wege der Anfechtung gegen die am 23. Dezember 2016 zu TOP 7a) bis 7d) gefassten Beschlüsse. Der erstgenannte Beschluss sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft von der Beklagten zu 2) zwei Sondernutzungsrechte in Form von Stellplätzen gegen Zahlung von insgesamt 56.000 € erwirbt; die übrigen Beschlüsse regeln die weitere Abwicklung dieses Erwerbsgeschäfts. Das LG hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt und zur Begründung ausgeführt, die Beschlüsse seien nicht ordnungsmäßig, weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft selbst kein Sondernutzungsrecht erwerben könne. Mit der Berufung verfolgen die Beklagten die Klageabweisung weiter.

Ohne Erfolg! Die Beschlussfassung zu TOP 7a) ist jedenfalls deshalb für ungültig zu erklären, weil sie nicht mit der erforderlichen Mehrheit getroffen worden ist. Der Beklagte zu 2), dessen Stimmenmehrheit diesen Beschluss trägt, war bei der Abstimmung über den Beschluss zu TOP 7a) nicht stimmberechtigt. Denn die Beschlussfassung betrifft die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit dem Beklagten zu 2). Der Beschluss zielt auf den Erwerb der Sondernutzungsrechte an zwei Stellplätzen vom Beklagten zu 2) durch die Eigentümergemeinschaft und betrifft somit das gemeinschaftliche Eigentum. Der Beklagte zu 2) kann sich auch nicht darauf berufen, dass ihm die Sondernutzungsrechte lediglich in Bezug auf die Wohnungseinheit Nr. 12 eingeräumt waren und der Beklagte zu 2) nur insoweit nicht mit abgestimmt hat. Das Gesetz differenziert nicht danach, welche Wohneinheiten betroffen sind, sondern stellt schlicht auf die Person des Eigentümers ab. Ohne Berücksichtigung der weiteren Objektstimmen des Beklagten zu 2) hätten sich erheblich weniger Ja-Stimmen als Nein-Stimmen ergeben. Mit dem Beschluss zu TOP 7a) sind auch die übrigen Beschlüsse zu b) bis d) für ungültig zu erklären. Die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts hat im Zweifel die Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts zur Folge.

Da nicht entscheidungserheblich, lässt das LG zwei Fragen offen: Einmal, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen erwerben kann. Zum anderen, ob dies deshalb nicht vielleicht schon im Ansatz fehlgeschlagen ist, weil sich der Teilungserklärung aus dem Jahre 1994 nicht hinreichend klar und eindeutig entnehmen lässt, auf welche Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums sich die Sondernutzungsrechte konkret beziehen sollen.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert