Stimmrechtsvollmacht, Unterbevollmächtigung, Beschlußunfähigkeit

1. Wird dem Verwalter, der nicht selbst Wohnungseigentümer ist, für eine Eigentümerversammlung Vollmacht erteilt, ist es grundsätzlich zulässig, daß er bei Abstimmung über den mit ihm abzuschließenden Verwaltervertrag anderen Wohnungseigentümern ohne Weisung über das Abstimmungsverhalten Untervollmacht erteilt.

2. Wird beantragt, einen Eigentümerbeschluß über die Bestellung eines Verwalters für ungültig zu erklären, ist regelmäßig dem Geschäftswert die Vergütung des Verwalters für den Zeitraum zugrunde zu legen, für den er bestellt wird. Häufig werden jedoch die sich daraus ergebenden Kosten in keinem angemessenen Verhältnis zu dem Interesse eines Beteiligten stehen, so daß eine Herabsetzung des Geschäftswerts geboten ist.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem weiteren Beteiligten verwaltet wird. Der Umfang des Stimmrechts bemißt sich nach der Größe der Miteigentumsanteile. In der Eigentümerversammlung vom 5.4.1995 waren nach den Feststellungen des Landgerichts 6.932/10.000 Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten, davon 3.843/10.000 Miteigentumsanteile aufgrund von Vollmachten durch den weiteren Beteiligten. In der Versammlung faßten die Wohnungseigentümer unter den Tagesordnungspunkten (TOP) 5 elf Beschlüsse, darunter unter TOP 5 über die Jahresabrechnung 1994 und unter TOP 8 über die Wahl eines Verwalters. Bei der Abstimmung über TOP 8 Übertrug der weitere Beteiligte alle Vollmachten auf anwesende Wohnungseigentümer und die Versammlungsleitung auf den Beiratsvorsitzenden. Zu TOP 8 wurde sodann der weitere Beteiligte mit 6.100/10.000 Miteigentumsanteile für fünf Jahre zum Verwalter gewählt.

Die Antragstellerin hat beantragt, sämtliche Beschlüsse vom 5.4.1995 für ungültig zu erklären, ihren Antrag jedoch sodann auf die zu TOP 5 8 gefaßten Eigentümerbeschlüsse beschränkt. Den eingeschränkten Antrag hat das Amtsgericht abgewiesen. Dagegen hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt, die sie auf die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 5 und 8 beschränkte. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde, soweit sie nicht zu TOP 5 zurückgenommen worden war, zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin blieb ohne Erfolg.

a) Es kann dahinstehen, ob der Verwalter, der selbst Wohnungseigentümer ist, von der Beschlußfassung ausgeschlossen ist, wenn in einem einheitlichen Vorgang über seine wohnungseigentumsrechtliche Bestellung und zugleich über die Bedingungen des mit ihm zu schließenden Verwaltervertrags abgestimmt wird (s. dazu BayObLG NJW-RR 1987, 78 f., aber auch Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 25 Rn. 105). Offenbleiben kann auch, ob der Verwalter in diesem Fall auch daran gehindert ist, als Bevollmächtigter anderer Wohnungseigentümer an der Abstimmung teilzunehmen (vgl. BayObLG WE 1991, 226 f.). Denn der Verwalter, der hier nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, hat auch nicht als Bevollmächtigter anderer Wohnungseigentümer an der Abstimmung über die Verwalterbestellung und die Einzelheiten des Verwaltervertrags teilgenommen.

b) Die Antragstellerin rügt ohne Erfolg, die dem Verwalter erteilten Vollmachten hätten sich nicht auf den Beschlußgegenstand "Verwaltervertrag" erstrecken können, weil die Einladung zu der Eigentümerversammlung keine näheren Angaben über "Höhe der Vergütung und Zeitaufwand des Verwalters" enthalte. Der Beschlußgegenstand zu TOP 8 ist in der Einladung mit "Wiederwahl/Abwahl der Hausverwaltung (mit Unteranträgen Honorar, Zeit etc.)" angegeben. Der Beschlußgegenstand ist damit ausreichend bezeichnet im Sinn des § 23 Abs. 2 WEG. Dazu genügt es, daß die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt sind und ihnen eine Vorbereitung auf die Versammlung ermöglicht wird. Übertriebene Anforderungen dürfen an die Bezeichnung des Beschlußgegenstands nicht gestellt werden. Ausreichend ist in der Regel eine schlagwortartige Bezeichnung. Für einen Eigentümerbeschluß über den mit dem neuen oder wiederbestellten Verwalter abzuschließenden Vertrag genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung "Verwaltervertrag" in der Einladung (BayObLGZ 1992, 79/85). Da die Einladung somit die Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG erfüllt, stand auch nichts entgegen daß ein Wohnungseigentümer einem anderen Vollmacht erteilte, bei diesem Tagesordnungspunkt für ihn abzustimmen. Dabei stand es ihm frei, dem Bevollmächtigten für die Abstimmung bestimmte Weisungen hinsichtlich der Einzelheiten des mit dem Verwalter abzuschließenden Vertrags, insbesondere hinsichtlich der Höhe der Vergütung, zu erteilen oder die Entscheidung insoweit dem Bevollmächtigten zu überlassen.

c) Ohne Erfolg rügt die Antragstellerin, daß für die Abstimmung über TOP 8 der Verwalter nicht wirksam Untervollmachten habe erteilen können, so daß es schon an der Beschlußfähigkeit gefehlt habe. Voraussetzung der Beschlußfähigkeit ist, daß die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten (S 25 Abs. 3 WEG). Dabei darf die Stimme eines bei der Beschlußfassung gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossenen Wohnungseigentümers nicht mitgezählt werden (BayObLG NJW-RR 1993, 206). Dies gilt auch für Stimmen, die ihm aufgrund Vollmacht übertragen sind (BayObLG WE 1991, 226). Den Eintritt der danach drohenden Beschlußunfähigkeit bei Abstimmung über TOP 8 hat der Verwalter als Bevollmächtigter einer größeren Zahl von Wohnungseigentümern dadurch verhindert, daß er anderen Wohnungseigentümern Untervollmacht erteilte. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

(1) Die dem Verwalter erteilten Vollmachten beschränkten sich nicht auf einen bestimmten Tagesordnungspunkt, sondern erstreckten sich auf alle Beschlußgegenstände der Eigentümerversammlung. Selbst wenn man davon ausgeht, daß der Verwalter gemäß § 25 Abs. 5 WEG bei dem Beschlußgegenstand zu TOP 8 aufgrund der Bevollmächtigung nicht stimmberechtigt war, soweit es um den Verwaltervertrag ging, berührt dies die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung weder insgesamt noch soweit sie die Abstimmung zu TOP 8 betrifft. Der Verwalter konnte nämlich, soweit er das Stimmrecht nicht in eigener Person ausüben konnte, Untervollmachten erteilen. Entscheidend ist dabei, daß der Unterbevollmächtigte das Stimmrecht nicht namens des Bevollmächtigten, sondern für den Vollmachtgeber ausübt. ob etwas anderes gilt, wenn die Vollmacht von vorneherein dem Verwalter nur für einen bestimmten Tagesordnungspunkt erteilt worden wäre, für den er von der Abstimmung ausgeschlossen ist, kann dahinstehen.

(2) Der Senat hat es in der Entscheidung vom 5.4.1990 (NJW-RR 1990, 784) für zulässig erachtet, daß der Verwalter, dem mehr als drei Vollmachten erteilt worden waren, insoweit im Hinblick auf die Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung, daß nicht mehr als drei Vollmachten auf einen Bevollmächtigten übertragen werden dürfen, Untervollmachten erteilt hatte. Der Senat hat dabei keine Unwirksamkeit der Bevollmächtigung des Verwalters angenommen, soweit ihm mehr als drei Vollmachten erteilt worden waren. Nichts anderes gilt im vorliegenden Fall, soweit dem Verwalter Vollmachten auch für TOP 8 erteilt wurden. Im einen wie im anderen Fall kann im Weg der Auslegung von dem Einverständnis der die Vollmacht erteilenden Wohnungseigentümer damit ausgegangen werden, daß der Verwalter, soweit er selbst aus Rechtsgründen daran gehindert ist, von der Vollmacht Gebrauch zu machen, Untervollmachten erteilt. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Vollmachten ausgelegt und ist zu dem Ergebnis gelangt, daß die an der , Versammlung nicht selbst teilnehmenden Wohnungseigentümer ein Interesse daran hatten, daß ihre Vollmachten bei einem Ausschluß des bevollmächtigten Verwalters von der Stimmabgabe nicht unwirksam wurden oder sogar zur Beschlußunfähigkeit der Versammlung führten. Zu Recht hat das Landgericht dabei entscheidend darauf abgestellt, daß vom Verwalter bei der Erteilung von Untervollmachten keine Weisungen erteilt wurden.

(3) Die Wirksamkeit der Unterbevollmächtigung scheitert schließlich auch nicht daran, daß sich aus der Niederschrift über die Eigentümerversammlung selbst nicht ergibt, welchen anderen Wohnungseigentümern der Verwalter Untervollmacht erteilte. Entscheidend ist, daß die Untervollmachten unbestritten erteilt worden waren und jedenfalls in der Versammlung feststellbar war, welche Wohnungseigentümer Untervollmacht hatten. Im übrigen wird in dem Protokoll darauf hingewiesen, dem Originalprotokoll seien eine Anwesenheitsliste und Vollmachten angeheftet.

d) Soweit Gegenstand des Verfahrens der Antrag auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 8 ist, hält der Senat einen Geschäftswert von 50.000 DM für angemessen. Soll ein Eigentümerbeschluß, durch den ein Verwalter bestellt wurde, für ungültig erklärt werden, ist als Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG grundsätzlich der Betrag anzunehmen, der der Vergütung des Verwalters für den Zeitraum entspricht, für den er bestellt wurde (BayObLG WuM 1996, 505 und 663, jeweils m.w.N.). Danach käme hier für den Eigentümerbeschluß zu TOP 8 ein Geschäftswert in der Größenordnung zwischen 270.000 und 290.000 DM in Betracht. Der Geschäftswert kann jedoch nicht in dieser Höhe festgesetzt werden, weil die Voraussetzungen des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG vorliegen. Die aus einem so hohen Geschäftswert errechneten Kosten stünden nämlich in keinem angemessenen Verhältnis zu dem Interesse der Antragstellerin an der Ungültigerklärung der Verwalterbestellung. Der Senat hält daher eine Ermäßigung auf 50.000 DM für angemessen.