Stimmrecht bei Unterteilung

Stimmrecht bei Unterteilung; Kausalität des Einberufungsmangels

1. Werden von ursprünglich 16 Wohnungseigentumseinheiten vier Einheiten so unterteilt, daß insgesamt 20 Einheiten entstehen, so haben - bei Vereinbarung des Objektprinzips - die Eigentümer der unterteilten Einheiten je eine halbe Stimme, die sie jeweils selbständig abgeben können (wie OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152 = NJW-RR 1990, 521 = WE 1990, 170).

2. a) Wird bei der Einberufung der Eigentümerversammlung der Beschlußgegenstand nicht bezeichnet und waren in der Eigentümerversammlung weniger als die Hälfte der Stimmrechte vertreten, kann schon deshalb der Nachweis nicht geführt werden, daß der Eigentümerbeschluß auch bei ordnungsmäßiger Einberufung ebenso gefaßt worden wäre.

b) In einem solchen Fall kann das Gericht nicht durch eine nachträgliche Befragung der nicht erschienenen Wohnungseigentümer die Nichtursächlichkeit des Einberufungsmangels auf die Beschlußfassung feststellen.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage, die bisher von dem Antragsteller zu I. 1. verwaltet wurde.

In der Teilungserklärung vom 26. März 1994, mit der insgesamt 16 Wohnungseigentumseinheiten gebildet worden sind, wurde den jeweiligen Eigentümern der Dachräume 14/1, 15/1 und 16/1 das Recht eingeräumt, ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bauaufsichtlich genehmigte bauliche Veränderungen in den Dachräumen durchzuführen und neue Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten im Dachraum zu begründen. Im Jahre 1986 wurden die Wohneinheiten Nr. 14 in die Einheiten Nr. 14 und 14/1 und die Wohneinheit Nr. 15 in die Einheiten Nr. 15 und 15/1 aufgeteilt. Weitere Unterteilungen fanden 1988 und 1990 statt, indem die Wohneinheit Nr. 12 in die Einheiten Nr. 12 und Nr. 17 und die Wohneinheit Nr. 5 in die Einheiten Nr. 5 und Nr. 18 unterteilt wurden.

In der Eigentümerversammlung vom 21. Dezember 1991 wählten die Wohnungseigentümer den Antragsteller zu I.1. "für weitere zwei Jahre" zum Verwalter. In der weiteren Eigentümerversammlung vom 8. Dezember 1993, zu der der Verwalter unter Hinweis darauf, daß "2 Jahre schnell abgelaufen" seien und er sich zu den bisherigen Konditionen zur Wiederwahl" stelle, geladen hatte. wählten die Wohnungseigentümer den Antragsteller zu 1.1. "einstimmig erneut zum Verwalter der Eigentumswohnanlage".

Nachdem einige Wohnungseigentümer den Verwalter (Antragsteller zu I.1.) in der Zeit von November 1994 bis Mitte Dezember 1995 wiederholt schriftlich zur Einberufung einer Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt "Wahl eines neuen Verwalters" aufgefordert hatten, lud der Verwalter mit Schreiben vom 9. Dezember 1995 zu einer Eigentümerversammlung für den 20. Dezember 1995 ein, wobei er unter anderem als TOP 1 die Wahl des Verwaltungsbeirates vorsah, aber den von mehreren Eigentümern gewünschten Tagesordnungspunkt "Wahl eines neuen Verwalters" oder "Abberufung des derzeitigen Verwalters" nicht auf die Tagesordnung setzte. Mit Schreiben jeweils vom 15. bzw. 17. Dezember 1995 bevollmächtigten die Beteiligten zu II.5., II.8., II.13. und II.14. andere Wohnungseigentümer zur Ausübung ihres Stimmrechts in der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 1995, wobei sie in den betreffenden schriftlichen Vollmachten zum Ausdruck brachten, daß sie mit der Abwahl der bisherigen Verwaltung und der Neuwahl einer anderen Verwaltung einverstanden seien. Außerdem bevollmächtigte die Beteiligte zu II.9. den Beteiligten zu II.12. (H. D.) mit Schreiben vom 15. Dezember 1995, in der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 1995 "das Stimmrecht für mich auszuüben".

Die von dem Antragsteller zu I.1. gegen 17.00 Uhr eröffnete Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 1995, zu der neben dem Antragsteller zu I.1. fünf Miteigentümer und später noch der Beteiligte zu II.7. erschienen, wurde von dem Antragsteller zu I.1. ausweislich des von ihm gefertigten Protokolls um 17.20 Uhr mit der Begründung wieder geschlossen, daß er die Beschlußfähigkeit der Versammlung nicht habe feststellen können. Die anwesenden Wohnungseigentümer - mit Ausnahme des Antragstellers zu I.1. - wählten daraufhin den Beteiligten D. zum Versammlungsleiter und den Beteiligten zu II.11 zum Protokollführer. Dieser erstellte eine neue Anwesenheitsliste, in der sich die anwesenden Eigentümer unter Angabe der Vertretungsverhältnisse eintrugen. Wahrend sich die anwesenden Eigentümer in die neue Anwesenheitsliste eintrugen, entfernte sich der Antragsteller zu I.1. Nach Feststellung der Beschlußfähigkeit der Versammlung durch den neuen Versammlungsleiter beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 1 die Bestellung einer neuen Verwaltung, zu TOP 2.1 die Abberufung des bisherigen Verwalters aus wichtigem Grund, zu TOP 2.2 die Feststellung des Auslaufens des Verwaltervertrages mit der bisherigen Verwaltung zum Jahresende 1995 und wählten zu TOP 3 einen Verwaltungsbeirat.

Die Antragsteller haben mit ihrem Hauptantrag beantragt, festzustellen, daß diese Beschlüsse keine Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung seien, hilfsweise diese Beschlüsse für nichtig bzw. für ungültig zu erklären, und weiterhin hilfsweise, festzustellen, daß eine neue Verwaltung nicht wirksam bestellt worden ist. Das Amtsgericht Spandau hat diese Anträge zurückgewiesen, wobei es den Antragsteller zu I.1. zugleich verpflichtet hat, sämtliche Verwaltungsunterlagen an den/die Vorsitzende(n) des Verwaltungsbeirates der Eigentümergemeinschaft herauszugeben. Die gegen diesen Beschluß rechtzeitig eingelegte Erstbeschwerde der Antragsteller hat das Landgericht Berlin nach Befragung von zwei Wohnungseigentümern, die an der Wohnungseigentümerversammlung nicht teilgenommen hatten, nach ihrem Stimmverhalten zu den Tagesordnungspunkten 1 und 2 mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Antragsteller zu I.1. die Verwaltungsunterlagen an die neue Verwaltung herauszugeben hat.

Hiergegen richtet sich die rechtzeitige sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgen, die teilweise erfolgreich ist.

Die Rechtsbeschwerde ist begründet, soweit die Antragsteller mit ihrem Hilfsantrag die Ungültigerklärung der zu TOP 1 (Neuwahl der Verwaltung), zu TOP 2.1 (Abberufung der bisherigen Verwaltung aus wichtigem Grunde) und zu TOP 2.2 (Feststellung des Auslaufens des Verwaltervertrages mit der bisherigen Verwaltung zum Jahresende 1995) gefaßten Eigentümerbeschlüsse vom 20. Dezember 1995 begehren. Dagegen haben die Vorinstanzen den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 (Wahl des Verwaltungsbeirates) zu Recht für gültig erachtet.

1. Ohne Rechtsirrtum nimmt der angefochtene Beschluß an, daß die in erster Linie gestellten Anträge der Antragsteller auf Feststellung, die am 20. Dezember 1995 gefaßten Beschlüsse seien keine Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung bzw. diese Beschlüsse seien nichtig, zwar zulässig, aber nicht begründet sind.

Ohne Verfahrensfehler hat das Landgericht die Feststellung getroffen, daß der seinerzeit amtierende Verwalter die Eigentümerversammlung mit seinem Einladungsschreiben ordnungsgemäß einberufen hatte und diese Versammlung zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verwalter die Versammlung wieder geschlossen hatte und die erschienenen Wohnungseigentümer ohne Mitwirkung des Antragstellers zu I.1. im Anschluß daran aus ihren Reihen einen neuen Versammlungsleiter gewählt hatten, noch nicht wirksam aufgelöst war. Eine ordnungsmäßig geladene Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich in der Lage. auch ohne die Mitwirkung des Verwalters auszukommen. Sie kann einen Vorsitzenden wählen und die Tagesordnung verhandeln. Der Verwalter hat regelmäßig nicht das Recht, die ordnungsgemäß einberufene und zusammengetretene Versammlung aufzulösen (vgl. Senat, OLGZ 1989, 51, 52 = NJW-RR 1989, 16 = WE 1989, 26).

Rechtlich einwandfrei nimmt der angefochtene Beschluß ferner an, daß zur Nichtigkeit der gefaßten Eigentümerbeschlüsse führende Anhaltspunkte, insbesondere ein Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung die Wohnungseigentümer nicht rechtswirksam verzichten können, von den Antragstellern weder vorgetragen wurden noch sonst ersichtlich sind.

2. Rechtlich zu beanstanden ist jedoch die Auffassung des Landgerichts, auch die hilfsweise gestellten Anfechtungsanträge seien nicht begründet, weil jedenfalls die zu TOP 1 und 2 gefaßten Eigentümerbeschlüsse vom 20. Dezember 1995 wirksam zustande gekommen seien.

a) Frei von Verfahrensfehlern und damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend stellt das Landgericht allerdings fest, daß die Eigentümerversammlung sowohl im Zeitpunkt Ihrer Eröffnung als auch im Zeitpunkt der Fortsetzung durch den neu gewählten Versammlungsleiter beschlußfähig war, weil 6.674,80/10.000stel bzw. 5.730,10/1 0.000stel der Miteigentumsanteile und damit mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile in der Versammlung vertreten waren (§ 25 Abs 3 WEG).

b) Zutreffend geht der angefochtene Beschluß ferner davon aus, daß der Antragsteller zu I.1. ein Rechtschutzinteresse an der Anfechtung des zu TOP 2.1 gefaßten Abberufungsbeschlusses hat, so daß insoweit die Zulässigkeit des Anfechtungsantrages nicht verneint werden kann. Das ergibt sich schon daraus, daß dieser Antragsteller nicht nur amtierender Verwalter, sondern auch Wohnungseigentümer war bzw. ist.

c) Es ist indessen aus Rechtsgründen zu beanstanden, daß das Landgericht die zu TOP 1 und 2 gefaßten Eigentümerbeschlüsse trotz eines festgestellten Einberufungsmangels mit der Begründung als gültig angesehen hat, daß der Einberufungsmangel auf die Beschlußfassung ohne Einfluß geblieben sei.

Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Gemäß § 23 Abs. 2 WEG sei zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet sei. In der Einladung vom 9. Dezember 1995 zu der Versammlung sei das Thema "Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund' (ebenso der Beschlußgegenstand "Wahl eines neuen Verwalters") nicht bezeichnet worden. Dieser Ladungsmangel führe jedoch dann nicht zu einer wirksamen Anfechtung des Beschlusses, wenn feststehe, daß auch bei ordnungsgemäßer Bezeichnung in der Einladung der Beschluß genauso gefaßt worden wäre. Dies sei hier der Fall. Hierbei sei, nachdem zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 1995 die ursprünglich 16 Einheiten bereits in nunmehr 20 Einheiten aufgeteilt worden waren, in bezug auf die Stimmrechtsanteile folgendes zu beachten: Wenn - wie hier - in der Teilungserklärung (§ 15 Nr. 1 ) das Objektstimmrecht festgelegt worden sei, finde im Falle der nachträglichen Aufteilung einer Wohnung in zwei Wohnungen keine Vermehrung der Stimmen statt. Vielmehr hätten dann der Veräußerer und der Erwerber jeweils eine halbe Stimme. Etwas anderes komme nur dann in Betracht wenn in der Teilungserklärung eine Stimmrechtsvermehrung vorgesehen sei. Dies sei hier aber nicht der Fall ... Damit seien 7 1/2 Stimmen für die Abwahl des Antragstellers zu I.1. (ebenso für die Neuwahl der Verwaltung) abgegeben worden. ... Zwar stelle dies noch nicht die Mehrheit von 16 Stimmen dar. Aufgrund der Stellungnahmen der Beteiligten und P. die Eigentümer der Wohnungen Nr. 2 und 16 seien, stehe jedoch fest, daß auch sie für die Abwahl des Verwalters S. gestimmt hätten. ... Zudem habe eine telefonische Anfrage bei Herrn F. am 20. Januar 1997 ... ergeben, daß er und Frau R. für die Abwahl des Antragstellers zu I.1. und die Neuwahl des Verwalters B. gestimmt hätten, wenn sie auf der Versammlung anwesend gewesen wären. Die den Beteiligten R. und P. zustehenden zwei Stimmen seien somit zu den 7 1/2 Stimmen zu zählen, die für die Abwahl des Antragstellers zu I.1. gestimmt hätten. Da die somit ermittelten 9 1/2 Stimmen die Mehrheit der vorhandenen 16 Stimmen darstellten, stehe fest, daß der Einladungsmangel nicht kausal für die Beschlußfassung war.

Diese Ausführungen sind im wesentlichen nicht rechtsfehlerfrei.

aa)Richtig ist allerdings der Ausgangspunkt des Landgerichts hinsichtlich der Frage des Stimmrechts und der Anzahl der in der Eigentümerversammlung vertretenen Stimmen. Soweit im vorliegenden Fall von den ursprünglich vorhanden 16 Wohneinheiten vier Einheiten so unterteilt worden sind, daß insgesamt 20 Einheiten entstanden, hatten - bei der hier erfolgten Vereinbarung des Objektprinzips - die Eigentümer der unterteilten Einheiten je eine halbe Stimme, die sie in der Versammlung jeweils selbständig abgeben konnten (vgl. OLG Düsseldorf, WE 1990, 170). Eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, kommt im Falle der Unterteilung von Wohnungseigentumseinheiten nicht in Betracht, da die Erwerber der durch Unterteilung entstandenen Einheiten Inhaber selbständiger Eigentumsrechte sind.

Unter Berücksichtigung dieser Rechtslage hat das Landgericht auch verfahrensfehlerfrei festgestellt, daß auf die in der Eigentümerversammlung anwesenden oder aufgrund einer Vollmacht vertretenen Eigentümer der Wohneinheiten Nr. 12, 14, 14/17 15, 15/1, 17 und 18 nach vorangegangener Unterteilung dieser Einheiten jeweils eine halbe Stimme entfielen, so daß sich dreieinhalb Stimmen und zusammen mit den vollen Stimmen der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer der Wohneinheiten Nr. 8, 9, 10 und 13 insgesamt 7 1/2 Stimmen ergaben. Da eine Stimmrechtsvermehrung der im Zeitpunkt der Teilungserklärung vorhandenen 16 Stimmrechte durch Unterteilung von Wohnungseigentumseinheiten nicht möglich war - dadurch wäre in unzulässiger Weise der Status der übrigen Wohnungseigentümer verändert worden - (vgl. auch BayObLG, WE 1992, 55 = NJW RR 1991, 910; OLG Köln, WE 1992, 259), waren in der Eigentümerversammlung nach der Stimmkraft weniger als die Hälfte der Wohnungseigentümer erschienen und weniger als die Hälfte aller Wohnungseigentümer vertreten.

bb) Ohne Rechtsirrtum nimmt der angefochtene Beschluß an, daß ein zur Beschlußanfechtung berechtigender Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG vorlag, weil die Beschlußgegenstände "Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund" und "Wahl eines neuen Verwalters;" bei der Einberufung nicht bezeichnet worden waren, sondern erst nach Wahl eines neuen Versammlungsleiters und Fortsetzung der Eigentümerversammlung ohne Beteiligung des Antragstellers zu I.1. von den verbliebenen Wohnungseigentümern auf die Tagesordnung gesetzt wurden. Nicht gefolgt werden kann indessen der Auffassung des Landgerichts, die über diese Beschlußgegenstände gefaßten Eigentümerbeschlüsse seien als wirksam anzusehen, da sich der Einberufungsmangel auf die Beschlußfassungen nicht ausgewirkt habe.

Die Beschlußanfechtung ist allerdings erfolglos, wenn mit Sicherheit feststeht, daß auch bei ordnungsgemäßer Bezeichnung des Beschlußgegenstandes in der Einladung der Beschluß in gleicher Weise gefaßt worden wäre (vgl. BayObLG, WE 1991, 297; OLG Köln, WuM 1996, 246; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage, § 23 Rdn. 150 mit weiteren Nachweisen).

An die Feststellung, die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung beruhten nicht auf einem Einberufungsmangel, sind strenge Anforderungen zu stellen (OLG Hamm, WE 1996, 33). Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann eine solche Feststellung hier nicht getroffen werden, so daß es insoweit einer weiteren Sachaufklärung nicht bedarf und der Senat in der Sache selbst entscheiden kann.

Von der Ursächlichkeit des Einberufungsmangels ist solange auszugehen, bis das Gegenteil zweifelsfrei festgestellt ist. Eine solche Feststellung wird ohne weiteres dann getroffen werden können, wenn trotz des Einberufungsmangels sämtliche Wohnungseigentümer in einer sogenannten Vollversammlung bei der Beschlußfassung mitgewirkt haben (vgl. Senat, GE 1993, 751 = OLGZ 1994, 27 = WE 1993, 221 = WuM 1993, 303), was vorliegend aber nicht der Fall war

Die Feststellung der Nichtursächlichkeit des Einberufungsmangels wird in bestimmten Fällen auch dann möglich sein, wenn in der Eigentümerversammlung mehr als die Hälfte aller Wohnungseigentümer erschienen oder vertreten waren und dem Beschlußvorschlag zugestimmt hatten. Nach den eigenen verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Landgerichts waren aber in der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 1995 von den insgesamt vorhandenen 16 Stimmrechten nur 7 1/2 Stimmrechte vertreten. Bereits aus diesem Grunde kann der Nachweis nicht geführt werden, daß die Eigentümerbeschlüsse über die Abberufung der amtierenden Verwaltung und über die Verwalterneuwahl auch bei ordnungsmäßiger Einberufung ebenso gefaßt worden wären. Der vom Landgericht beschrittene Weg, nicht erschienene Wohnungseigentümer danach zu befragen, wie sie abgestimmt hätten, wenn sie ihr Stimmrecht hätten ausüben können, scheidet von vornherein aus. Da diese Wohnungseigentümer weder zur Eigentümerversammlung erschienen noch tatsächlich abgestimmt haben, kann eben nicht mit Sicherheit festgestellt werden, daß der Einberufungsmangel auf die Beschlußfassung ohne Einfluß geblieben ist.

d) Dagegen haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei die Wahl des Verwaltungsbeirates (TOP 3) als gültig angesehen. Denn dieser Tagesordnungspunkt war bereits im Einladungsschreiben vom 9. Dezember 1995 von dem amtierenden Verwalter angekündigt worden und konnte daher von den Wohnungseigentümern verhandelt und beschlossen werden. Die Beschlußfähigkeit der Versammlung war gegeben (oben 2. a).