Stimmrecht bei nachträglicher Aufteilung des Wohnungseigentumsanteils

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, daß ein Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an mehreren bestimmten Wohnungen verbunden ist und wird dieser Anteil an eine BGB-Gesellschaft veräußert, die im Wege der Auseinandersetzung die Eigentumswohnungen unter sich aufteilt, steht jedem Wohnungseigentümer ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zu. (Leitsatz der Redaktion)

Der Architekt hat nach § 8 WEG mit notarieller Teilungserklärung vom 11. Mai 1979 (UR-Nr. .../1979 des Notars in Berlin) das im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Zehlendorf ... verzeichnete, in der ... in Berlin-Nikolassee belegene Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. In § 2 der Teilungserklärung heißt es wörtlich: "Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem zuvor näher bezeichneten Grundstück gem. § 8 WEG in 11 nach 1.000stel Miteigentumsanteile in der Weise, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum), ... verbunden ist."

Es folgen zu Nr. 1 - 11 Angaben über elf Miteigentumsanteile in bestimmter, nach 1.000stel bemessener Größe, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer nach Lage und Größe genau beschriebenen Wohnung verbunden sind.

Mit notarieller Urkunde vom 22. Mai 1980 (UR-Nr. ... /1980 Notar) hat der Architekt § 2 der Teilungserklärung vom 11. Mai 1979 dahin geändert, daß die Vorschrift jetzt lautet:

"Der Grundstückseigentümer teilt das Eigentum an dem zuvor näher bezeichneten Grundstück gem. § 8 WEG in drei nach 1.000stel Miteigentumsanteile in der Weise, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bzw. mehreren in sich abgeschlossenen bestimmten Wohnungen (Wohnungseigentum), ... verbunden ist."

Es folgt zu lit. a ein Miteigentumsanteil von 865/1.000stel verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 und 11. Zu lit. b und c wiederholt der teilende Eigentümer hinsichtlich der Wohnungen Nr. 3 und 9 die Regelung aus der ursprünglichen Teilungserklärung vom 11. Mai 1979. Der Miteigentumsanteil von 865/1.000stel, der mit dem Sondereigentum an den oben bezeichneten neun Wohnungen verbunden ist, wurde im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Zehlendorf verzeichnet. - Die Antragsteller haben mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 17. Juni 1994 (UR-Nr. .../1994 des Notars Dr. ... in Berlin) diesen Miteigentumsanteil von 865/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an den bezeichneten neun Wohnungen als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben. Sie haben mit notariellem Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag vom 17. August 1995 (UR-Nr. .../1995 des Notars in Berlin) den Miteigentumsanteil und die neun Wohnungen unter sich aufgeteilt und für jede Wohnung ein gesondertes Grundbuchblatt anlegen lassen. Der Beteiligte zu 1. ist Eigentümer von drei, die Beteiligten zu 2. - 4. sind Eigentümer von je zwei Wohnungen. Zum Stimmrecht der Wohnungseigentümer enthalten weder die ursprüngliche noch die geänderte Teilungserklärung noch zwei weitere notarielle Änderungen vom 6. Dezember 1979 und 18. Januar 1980 eine Bestimmung.

Am 18. Oktober 1996 hat eine Wohnungseigentümerversammlung stattgefunden, auf der alle Miteigentumsanteile vertreten waren. Zu TOP 1 wurde ein Antrag gestellt, das Dach instand zu setzen und dafür eine Sonderrücklage von 30.000,00 DM zu bilden. Die Antragsteller haben dafür, der Antragsgegner hat dagegen gestimmt. In der Wohnungseigentümergemeinschaft herrscht Streit über die Stimmrechte; der Antragsgegner will den Antragstellern gemeinsam nur eine Stimme zugestehen.

Das Amtsgericht hat auf Antrag der Antragsteller mit Beschluß vom 19. Februar 1997 festgestellt, daß der Wohnungseigentümerbeschluß vom 18. Oktober 1996 mit vier Ja- und einer Nein- Stimme zustande gekommen ist. Die Antragsteller haben im Erstbeschwerdeverfahren nur noch ihren ursprünglichen Hilfsantrag weiterverfolgt, nämlich festzustellen, daß jedem von ihnen in der Wohnungseigentümerversammlung eine Stimme zusteht. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß es dem von den Antragstellern noch verfolgten Feststellungsantrag entsprochen hat. Gegen diesen Beschluß richtet sich die frist-und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, mit der er weiter die Zurückweisung des Feststellungsantrags begehrt. Er ist der Ansicht, den Antragstellern stehe gemeinsam nur ein Miteigentumsanteil von 865/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an neun Wohnungen zu. Deshalb stehe ihnen auch nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung zu.

Das Rechtsmittel ist unbegründet; denn die Entscheidung des Landgerichts ist frei von Rechtsfehlern.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht auch entschieden, daß nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG jedem Antragsteller in der Wohnungseigentümerversammlung eine Stimme zusteht. Denn die Teilungserklärung enthält weder in ihrer ursprünglichen Fassung vom 11. Mai 1979 noch in der geänderten Fassung vom 22. Mai 1980 eine von der gesetzlichen Regelung des Stimmrechts abweichende Bestimmung.

a) Hiernach steht jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zu.

Stimmberechtigter Wohnungseigentümer ist in der Regel derjenige, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist (BayObLG, NJW 1990, 3216, 3217; Senatsbeschluß vom 17. Oktober 1988 - 24 W 896/88 - in WE 1989, 28, 30).

Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Nur dann, wenn verschiedene Rechtsträger Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten sind, z. B. Eheleute Miteigentümer einer Eigentumswohnung und einer der beiden Ehepartner außerdem allein Eigentümer einer weiteren Eigentumswohnung, so stehen ihnen zwei Stimmen zu (Senatsbeschluß vom 15. Juni 1988 - 24 W 2084/88 - in OLGZ 1988, 434 = WE 1988, 166). Hiernach stand den Antragstellern solange nur eine Stimme zu, wie das von ihnen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Juni 1994 erworbene, damals auf nur einem Wohnungsgrundbuchblatt verzeichnete Wohnungseigentum von einem 865/1.000stel Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an neun in sich abgeschlossenen Eigentumswohnungen zum Gesamthandsvermögen der aus den Antragstellern bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehörte. Denn insoweit stand ihnen das Wohnungseigentumsrecht gemeinschaftlich zu.

b) Eine wesentliche Änderung der Rechtslage hat sich jedoch daraus ergeben, daß die Antragsteller zur Auseinandersetzung des Gesamthandsvermögens nach Beendigung der Gesellschaft durch deren Zweckerreichung (§§ 726, 730, 131 BGB) im Wege vertraglicher Vereinbarung das Gesamthandsvermögen dadurch aufgelöst haben, daß sie die einzelnen abgeschlossenen Wohnungen untereinander aufteilten und sich im allseitigen Einvernehmen übereigneten. Durch Einigung und Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern ist das eine, aus einem Miteigentumsanteil von 865/1.000stel verbunden mit neun abgeschlossenen Wohnungen bestehende Wohnungseigentum in neun einzelne Wohnungseigentumsrechte von genau festgelegten Miteigentumsanteilen verbunden je mit einer in sich abgeschlossenen Eigentumswohnung aufgeteilt worden. Diese Aufteilung ist wirksam; denn ein Wohnungseigentum kann ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer durch Teilung sowohl der ideellen Miteigentumsanteile wie der real bestehenden Sondereigentumseinheit wirksam in zwei oder mehrere Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt werden (BGHZ 49, 250; BayObLGZ 1977, 1; Weitnauer WEG 8. Aufl. vor § 1 Rdnr. 60) und veräußert werden (BGHZ 73, 150). Das haben die Antragsteller durch die Aufteilung des Gesamthandsvermögens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts hier getan, indem sie - wie es in der ursprünglichen Fassung der Teilungserklärung schon bestimmt war - neun selbständige Miteigentumsanteile von unterschiedlicher Größe verbunden mit jedem Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Eigentumswohnung verbunden haben.

c) Zwar können - worauf der Antragsgegner zu Recht hinweist - durch die nach § 8 WEG mögliche Aufteilung eines Wohnungseigentumsrechts in zwei oder mehrere selbständige Wohnungseigentumsrechte und durch deren Veräußerung grundsätzlich nicht mehr Befugnisse entstehen, als sie dem einen Wohnungseigentümer vor der Unterteilung und Veräußerung zugestanden haben. Denn der durch die Teilungserklärung bestimmte Status der Wohnungseigentümer, insbesondere ihr Stimmrecht, darf dadurch nicht beeinträchtigt werden (BGHZ 73, 150, 155 = NJW 1979, 870; OLG Düsseldorf, WE 1990, 170 = NJW-RR 1990, 521 = OLGZ 1990, 152, 154 und Senatsbeschluß vom 18. November 1998 - 24 W 4180/97 - in ZMR 1999, 426 je für ein Objektstimmrecht; BayObLG, WE 1992, 55, 56 = NJW-RR 1991, 910). Eine Ausnahme muß jedoch für das in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG festgelegte Stimmrecht der Wohnungseigentümer gelten. Hier muß eine Vermehrung der Stimmrechte durch die Unterteilung eines Wohnungseigentums und die Veräußerung der neu entstandenen Wohnungseigentumsrechte an neue Wohnungseigentümer möglich sein (Lüke in Weitnauer, WEG 8. Aufl. Rdnr. 13; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. Rdnr 37.; Bub in Staudinger, 12. Aufl. Rdnr. 154 ff. je zu § 25 WEG). Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Teilung ist nicht allein deswegen erforderlich, weil eine Vermehrung der Stimmrechte eintritt, wenn die nach der Teilung neu entstandenen Wohnungseigentumsrechte an Dritte veräußert werden (BGHZ 49, 250, 256 f.). Diese Ausnahme ist auch deshalb gerechtfertigt, weil bei der Geltung des Kopfstimmrechts nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Vermehrung der Stimmrechte auch dann eintritt, wenn einem Wohnungseigentümer mehrere Sondereigentumseinheiten gehören, die er an mehrere Erwerber veräußert hat (Senatsbeschluß vom 10. Januar 1994 - 4817/93 - in WE 94, 370). Es kann kein Zweifel bestehen, daß der veräußernde Wohnungseigentümer nicht die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer für Veräußerung benötigt, und daß dem Erwerber ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zusteht. Denn es ist nicht gerechtfertigt, die Erwerber der rechtlich selbständigen Wohnungseigentumsrechte durch die Quotierung ihres Stimmrechtes oder durch das Gebot einheitlicher Stimmenabgabe nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG auch nur teilweise an der Mitwirkung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschränken. Gleiches muß auch für den Fall gelten, daß ein Wohnungseigentümer durch Unterteilung nach § 8 WEG erst nachträglich mehrere Wohnungseigentumsrechte schafft und diese veräußert; denn die Interessenlage der neuen Wohnungseigentümer ist in beiden Fällen identisch. Es ist nicht zu verkennen, daß die Stimmkraft der ursprünglichen Wohnungseigentümer dadurch beeinträchtigt wird. Das muß aber hingenommen werden, um die Stimmrechte der neuen Wohnungseigentümer nicht zu beeinträchtigen (Lüke, Merle und Bub a. a. O.; Bornheimer "Das Stimmrecht im Wohnungseigentumsrecht" [1993] S. 127 f.; a. A. Lotz-Störmer, Stimmrechtsausübung und Stimmrechtsbeschränkungen im Wohnungseigentumsrecht, Diss. Marburg [1993] S. 134 ff., 139).

Hieraus folgt, daß im vorliegenden Fall jedem der vier Antragsteller eine Stimme in der Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht.

3. Der Senat ist nicht verpflichtet, nach § 28 Abs. 2 FGG die Sache dem Bundesgerichtshof vorzulegen. Zwar ist sowohl in BGHZ 73, 150, 155 als auch in OLG Düsseldorf, WE 1990, 170 ausdrücklich der Grundsatz formuliert, daß durch Unterteilung von Wohnungseigentumsrechten eine Änderung des Status der übrigen Wohnungseigentümer nicht dadurch eintreten darf, daß eine Vermehrung der Stimmrechte eintritt. Die Entscheidung BGHZ 73, 150, 155 beruht jedoch nicht auf diesem Grundsatz. Denn Gegenstand der dortigen Entscheidung war nur die Frage, ob die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Veräußerung des neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechts erforderlich ist. - Das OLG Düsseldorf hat a. a. O. einen anderen Fall entschieden, weil dort ein Objektstimmrecht galt.

Nach § 25 WEG gilt für das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung das "Kopfprinzip", so daß auch der Eigentümer mehrerer Wohnungen nur eine Stimme hat, wenn die Teilungserklärung nichts Abweichendes vorsieht. Mehrere Miteigentümer können nur gemeinsam das Stimmrecht ausüben. In dem vom Kammergericht mit Beschluß vom 15. September 1999 entschiedenen Fall war in der Teilungserklärung vorgesehen, daß zu einem Miteigentumsanteil mehrere Wohnungen gehörten. Dieser Miteigentumsanteil wurde an eine BGB-Gesellschaft veräußert, die dann die Wohnungen unter sich aufteilte. Nunmehr entstand Streit darüber, ob jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hatte oder ob entsprechend der Teilungserklärung nur ein Stimmrecht für den Miteigentumsanteil bestand, das die Käufer gemeinsam auszuüben hätten.

Das Kammergericht meinte, hier sei eine Vermehrung der Stimmrechte durch die Unterteilung des Wohnungseigentums von den anderen Anteilsinhabern hinzunehmen. Schließlich trete eine Vermehrung der Stimmrechte auch dadurch ein, wenn der Eigentümer von mehreren Wohnungen diese verschiedenen Personen veräußere.

Der Fall zeigt einmal mehr, wie wichtig es ist, in der Teilungserklärung möglichst umfassende und praxisnahe Regelungen zu treffen. Was hier versäumt wurde, kann später kaum noch nachgeholt werden.