Stimmrecht

Stimmrecht; Ausübung; Verwalter; Vollmacht; Beschluß; Einstimmigkeit

Wird gemäß der Teilungserklärung die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem "einstimmigen" Beschluß nicht zu einer Vereinbarung i. S. des § 10 WEG.

In der die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden Teilungserklärung (TE) sind in § 5 Nr. 2.5 die Außenfenster dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen. In § 26 Nr. 1.2.2 ist festgelegt, daß die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden. Am 15.4.1994 fand eine Versammlung der Wohnungseigentümer statt, an der nicht alle Wohnungseigentümer teilgenommen haben. Hinsichtlich der Vertretung eines Wohnungseigentümers in Eigentümerversammlungen bestimmt § 33 Nr. 8 der TE: "In der Eigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer aufgrund schriftlicher Vollmacht durch seinen Ehegatten, Verwandte ersten Grades, den Verwalter, einen vom Verwalter bestimmten Unterbevollmächtigten oder einen anderen Miteigentümer vertreten lassen. Eine Vertretung durch Dritte ist ausgeschlossen. Dritten kann jedoch vom Verwalter die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung gestattet werden. Die Vertretung der Wohnungseigentümer, die nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, wird vom Verwalter ausgeübt." In der Versammlung befaßten sich die Wohnungseigentümer u. a. auch mit der Erneuerung der Außenfenster und der Verteilung der insoweit anfallenden Kosten. Unter TOP 5 d beschlossen sie u. a. im Beschluß 2: "Laut TE sind die Außenfenster zwingend Gemeinschaftseigentum. Trotzdem beschließt die Versammlung, daß jeder Eigentümer die Kosten für die Fenster seiner eigenen Wohnung auch selbst bezahlt und die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Trotz evtl. einer anderen gesetzlichen Regelung erklärt die Versammlung die bisher geübte Praxis bezüglich der Bezahlung für in Ordnung." Als Abstimmungsergebnis ist im Protokoll der Versammlung insoweit "einstimmig" vermerkt. Die Bet. zu 1 und 2 haben beim AG u. a. beantragt, den zu TOP 5d 2. ergangenen Beschluß für ungültig zu erklären. Sie haben gerügt, sie seien zu der Versammlung nicht eingeladen worden. Durch den angefochtenen Beschluß würden sie zudem "unrechtmäßig" belastet.

Das AG hat den Beschluß zu TOP 5 d 2. für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag zurückgewiesen. Die Bet. zu 3 haben gegen die Entscheidung des AG sofortige Beschwerde eingelegt. Das LG hat das Rechtsmittel der Bet. zu 3 zurückgewiesen. Ihre sofortige weitere Beschwerde hatte keinen Erfolg.

II. 2. a) Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, daß eine in der TE getroffene Regelung über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden kann, eine solche Vereinbarung aber hier nicht vorliegt.

Eine Vereinbarung setzt ein einheitliches Handeln aller Wohnungseigentümer voraus. Nach dem Protokoll über die Versammlung vom 15.4.1994 ist der Beschluß zu TOP 5 d 2. zwar einstimmig gefaßt worden, jedoch waren in der Versammlung nicht alle Wohnungseigentümer anwesend oder auf Grund einer zuvor erteilten Vollmacht vertreten, vielmehr waren 424,58/1.000 Miteigentumsanteile "nur" nach der o. a. Bestimmung in § 33 Nr. 8 TE durch den Verwalter vertreten.

Ob die Regelung, da nicht anwesende oder nicht auf Grund einer Vollmacht vertretene Wohnungseigentümer vom Verwalter vertreten werden, wodurch dem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht genommen wird, sich an bestimmten Angelegenheiten, die in einer Wohnungseigentümerversammlung behandelt werden sollen, nicht zu beteiligen, und zwar über die bloße Stimmenthaltung hinaus, einer rechtlichen Kontrolle standhält (bejahend: OLG Frankfurt a. M., OLGZ 1986, 45; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 25 WEG Rdnr. 54), kann dahinstehen, denn auch wenn man von der Wirksamkeit der Vertretung der abwesenden Wohnungseigentümer, die keine Vollmacht erteilt hatten, durch den Verwalter ausgeht, so erstreckte sich die Vertretungsbefugnis des Verwalters jedenfalls, wie das LG zutreffend ausgeführt hat, nicht auf Regelungen, die grundsätzlich einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer bedurften, denn eine "Zwangsvertretung" der abwesenden Wohnungseigentümer durch den Verwalter kann allenfalls insoweit im Interesse der Gemeinschaft liegen, als, wie das OLG Frankfurt a. M. ausgeführt hat, die Beschlußfähigkeit schon der ersten Wohnungseigentümerversammlung gewährleistet werden soll.

c) Eine Verwirkung des Anfechtungsrechts der Bet. zu 1 und 2 hat das LG frei von Rechtsfehlern verneint. Der Umstand, daß bereits seit längerer Zeit die Frage der Fenstersanierung in den jeweiligen Wohnungseigentümerversammlungen zur Sprache kam und beschlossen worden war, die alten Holzfenster gegen neue Kunststofffenster auszuwechseln, vermag eine Verwirkung des Anfechtungsrechtes einzelner Wohnungseigentümer - hier der Bet. zu 1 und 2 - bezüglich des erst 1994 gefaßten Beschlusses zur Frage der Kostenverteilung und der damit verbundenen Änderung der TE nicht zu begründen. Nach dem eigenen Vorbringen der Bet. zu 3 ist in den früheren Versammlungen gerade bezüglich der Kostenverteilung keine Einigung erzielt worden. Es kann daher nicht angenommen werden, daß die Bet. zu 3 sich berechtigtermaßen darauf eingerichtet hatten oder darauf einrichten durften, daß eine Änderung der in der TE getroffenen Kostenverteilung von allen Wohnungseigentümern akzeptiert werde.

Daß die von den Bet. zu 3 angeführte Praxis, wonach bei bereits durchgeführten Fenstersanierungen die jeweiligen Wohnungseigentümer die dabei anfallenden Kosten für die Fenster ihrer Wohnung selbst getragen haben, nicht eine "Vereinbarung" der in der TE geregelten Kostenverteilung darstellt, liegt auf der Hand.