Stimmrecht

Stimmrecht; Mitglied; Wohnungseigentümergemeinschaft, werdende; Invollzugsetzung

Das Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nicht dadurch, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des teilenden Grundstückseigentümers und mindestens eines weiteren Erwerbers im Grundbuch rechtlich in Vollzug gesetzt wird. Ein solches Mitglied hat ein eigenes und kein vom Veräußerer abgeleitetes Stimmrecht.

Die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Als Eigentümer des als "Getränkemarkt" bezeichneten Teileigentums ist noch der frühere Alleineigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, der durch Teilung im Jahr 1992 Wohnungseigentum geschaffen und als Bauträger das Wohn- und Geschäftshaus errichtet hat. Die Ast. hat von ihm das Teileigentum gekauft. Der Besitz ist übergegangen. Im Wohnungsgrundbuch ist die Ast. noch nicht eingetragen; ihr Eigentumsverschaffungsanspruch ist jedoch durch eine Vormerkung gesichert.

Die Ast. hat beantragt, die am 25.7.1996 zu TOP 2 (Jahresabrechnung 1995), TOP 3 (Bericht des Kassenprüfers, Entlastung der Verwaltung), TOP 4 (Wirtschaftsplan 1996) und TOP 7 (Parkplatzmarkierungen) gefaßten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das AG Fürth hat am 16.1.1997 den Antrag abgewiesen. Das LG Nürnberg-Fürth hat durch Beschluß v. 14.5.1997 die sofortige Beschwerde der Ast. zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Ast.

II. Das Rechtsmittel der Ast. hat Erfolg; es führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Das Mitglied einer vor rechtlicher Invollzugsetzung bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (dessen Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und auf den Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr übergegangen sind) hat in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 WEG ein Antragsrecht und in der Eigentümerversammlung ein eigenes Stimmrecht. Dieses bleibt ihm auch dann vorbehalten, wenn die Gemeinschaft dadurch rechtlich in Vollzug gesetzt wird, daß außer dem teilenden Eigentümer mindestens ein Erwerber im Wohnungsgrundbuch eingetragen wird (BayObLGZ 1990, 101 [WM 1990, 617]).

b) Nach den Feststellungen des LG hat die Ast. ihr Teileigentum von dem früheren Alleineigentümer des Grundstücks erworben, der durch Teilung Wohnungseigentum begründet hat. Das LG hat jedoch keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Eintragung der Vormerkung und der Übergang des Besitzes, der Nutzungen, Lasten und Gefahr erst zu einem Zeitpunkt geschehen ist, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits rechtlich in Vollzug gesetzt, also außer dem teilenden Grundstückseigentümer mindestens ein weiterer Erwerber in das Wohnungsgrundbuch eingetragen war, oder ob die Ast. hinsichtlich des Teileigentums vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft im Rechtssinne Mitglied einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist (vgl. BayOBLGZ a. a. O.). Die erforderlichen Feststellungen lassen sich auch nicht ohne weitere Ermittlungen, die dem Rechtsbeschwerdegericht verwehrt sind, aus den Akten entnehmen.

c) Sollte die Ast. Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft geworden sein, hätte sie die ihr damit nach dem Wohnungseigentumsgesetz zukommenden Rechte und Pflichten nicht dadurch verloren, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung des teilenden Grundstückseigentümers und mindestens eines weiteren Erwerbers im Grundbuch rechtlich in Vollzug gesetzt wurde. Wie der Senat in der genannten Entscheidung ausgeführt hat, sind mit dem rechtlichen Entstehen der Eigentümergemeinschaft auf die bisherigen Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit sie nicht durch Eintragung im Grundbuch zu Volleigentümern geworden sind, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin entsprechend anzuwenden.

Wer vor rechtlicher Invollzugsetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft Mitglied einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft geworden ist, erwirbt ein eigenes Stimmrecht. Dieses kann der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer nicht widerrufen, da es sich nicht um ein abgeleitetes Objekt- oder Anteilsstimmrecht, sondern um ein eigenes Stimmrecht des werdenden Wohnungseigentümers handelt. Dies widerspricht nicht der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 106, 113 [= WM 1989, 453]). Der BGH hat lediglich entschieden, daß der Erwerber einer Eigentumswohnung vor der Umschreibung im Wohnungsgrundbuch in der Eigentümerversammlung einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft auch dann kein eigenes Stimmrecht hat, wenn sein Übereignungsanspruch durch eine Vormerkung gesichert ist und Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr auf ihn übergegangen sind. Hier geht es demgegenüber um die Frage, ob das Mitglied einer vor rechtlicher Invollzugsetzung bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sein eigenes Stimmrecht behält, wenn die Gemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt wird.

Auch die Entscheidung des KG v. 20.7.1994 (NJW-RR 1995, 147 [= WM 1994, 714]) steht nicht entgegen. Sie betrifft, wie insbesondere die Auseinandersetzung mit der Entscheidung des BGH v. 1.12.1988 zeigt, das Stimmrecht eines Wohnungseigentumsanwärters bei einer rechtlich in Vollzug gesetzten Gemeinschaft.

3. Kommt das LG zum Ergebnis, daß die Antragstellerin zur Wohnungseigentümerversammlung hätte geladen werden rnüssen und stimmberechtigt gewesen wäre, wird das LG zu beachten haben, daß die unterbliebene Ladung nur dann nicht zur Ungültigerklärung der angefochtenen Eigentümerbeschlüsse führt, wenn feststeht, daß die Beschlüsse bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefaßt worden wären (BayObLG NJW-RR 1990, 784 [= WM 1990, 321]). Die Ast. hat vorgetragen, daß sie sachliche Einwände gegen die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse vorgebracht hätte und die Gründe genannt, warum und in welcher Weise sie in der Eigentümerversammlung andere Beschlüsse herbeizuführen versucht hätte. Im Hinblick darauf erscheint es bei vorläufiger Überprüfung entgegen den Ausführungen des AG sehr fraglich, ob die Feststellung getroffen werden kann, daß die Eigentümerbeschlüsse bei ordnungsgemäßer Ladung in der gleichen Weise gefaßt worden wären.