Stimmrecht

Stimmrecht; Ausschluß; Willenserklärung; Auslegung; widersprüchliches Verhalten

1. Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Zu den Auslegungsgrundsätzen, die dabei zu beachten sind.

2. Die positive Stimmabgabe eines Wohnungseigentümers kann wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (z. B. widersprüchliches Verhalten gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer) ungültig sein. Dies führt aber auf rechtzeitige Anfechtung hin nur dann zur Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses, wenn ohne diese Stimme keine Mehrheit erreicht ist.

3. Fordern die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit einen Wohnungseigentümer dazu auf, eine bestimmte Nutzung von Räumen zu unterlassen, und behalten sie sich für den Fall, daß der Wohnungseigentümer der Aufforderung nicht nachkommt, rechtliche Schritte gegen ihn vor, so ist dieser Wohnungseigentümer dadurch nicht gemäß § 25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen.

Die Ast. und die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer aus drei Einheiten bestehenden Anlage; die weitere Beteiligte ist Verwalterin. In der Teilungserklärung der Antragstellerin v. 17. 8. 1990 heißt es zunächst in § 2, daß die Antragstellerin auf dem Grundstück ein Bauvorhaben mit insgesamt drei Eigentumswohnungen, den dazugehörigen Kellerräumen sowie Garagen und Pkw-Stellplätzen errichten werde. In § 3 der Urkunde ist das jetzt noch der Antragstellerin gehörende Wohnungseigentum Nr. 3 als "... Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Räumen (Wohnung im Dachgeschoß samt drei Kellerräumen)" beschrieben. Zu notarieller Urkunde vom selben Tag verkaufte die Antragstellerin die Wohnung Nr. 2 an die Antragsgegner zu 1. § 21 des Vertrags lautet: "Der Verkäufer ... beabsichtigt, auf eigene Rechnung und Gefahr die Kellerräume des Wohnungseigentums Nr. 3 in der Weise umzubauen, daß das Bewohnen dieser Räume möglich ist. Der Käufer erteilt hiermit zu der beabsichtigten Umbaumaßnahme als Wohnungseigentümer bereits jetzt seine Zustimmung und bevollmächtigt den Verkäufer ..., gegenüber der Baubehörde alle für die Umbaumaßnahme erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Der Käufer erteilt ferner bereits jetzt seine Zustimmung zur Aufteilung des Wohnungseigentums Nr. 3 in zwei separate Wohnungseigentumseinheiten ..."

Die Antragsgegner zu 1 sind seit dem 21.4.1992 als Eigentümer der Wohnung Nr. 2 im Grundbuch eingetragen; der Antragsgegner zu 2 erwarb die Wohnung Nr. 1 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung am 7.6.1993.

In der Eigentümerversammlung v. 2. 2. 1996, in der die Ast. nicht vertreten war, faßten die Antragsgegner zu TOP 6 folgenden Beschluß: "Die Nutzung und Vermietung der Kellerräume von Herrn O. (= Geschäftsführer der Antragstellerin) zu Wohnzwecken stellt eine Zweckentfremdung und Wertminderung des Dreifamilienhauses dar, die die anderen Miteigentümer nicht länger dulden wollen. Zum 31.3.1996 sollen daher die Räume im Kellergeschoß geräumt werden, ansonsten sich die Miteigentümer rechtliche Schritte gegen Herrn O. vorbehalten."

In einer weiteren Eigentümerversammlung v. 26. 2. 1996 faßten die Antragsgegner zum gleichen Gegenstand gegen die Stimme der Antragstellerin einen inhaltlich übereinstimmenden Beschluß. Die Antragstellerin hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 6 der Versammlung v. 2.2.1996 und zu TOP 1 der Versammlung v. 26.2.1996 für ungültig zu erklären. Das AG Aschaffenburg hat die Anträge mit Beschluß v. 17.12.1996 abgewiesen; die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das LG Aschaffenburg mit Beschluß v. 29.9.1997 zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist begründet, soweit es den Eigentümerbeschluß v. 26.2.1996 betrifft. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise stand.

Zu Recht nimmt das LG an, daß der Antragstellerin das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag, den Eigentümerbeschluß v. 2. 2. 1996 für ungültig, zu erklären, fehlt. Dieser Antrag greift somit nicht durch.

Mit der erneuten Beschlußfassung in der Versammlung v. 26.2.1996 verlor der Beschluß v. 2.2.1996 seine Wirkung. Die beiden Eigentümerbeschlüsse stimmen inhaltlich überein, daß der zweite Beschluß eine längere Räumungsfrist setzt, begründet in der Sache keinen Unterschied. Die volle Ersetzung des Erstbeschlusses durch den Zweitbeschluß wird dadurch besonders deutlich, daß die zweite Versammlung nur kurze Zeit nach der ersten und nur zur Beratung und Beschlußfassung über diesen Gegenstand einberufen wurde; dies geschah offensichtlich deshalb, weil die Antragsgegner und die Verwalterin Zweifel daran hatten, ob der Erstbeschluß formell ordnungsgemäß zustande gekommen war (vgl. BGHZ 21, 354/356; 113, 197/200 [WM 1991, 216]; BayObLGZ 1975, 284/287; 1988, 54/57 [WM 1988, 183]). Die Ersetzungs- und Aufhebungswirkung entfällt auch nicht dadurch, daß der Zweitbeschluß rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Entgegen der Vermutung des § 139 BGB ist anzunehmen, daß der Erstbeschluß auf jeden Fall und unabhängig vom Schicksal des Zweitbeschlusses aufgehoben werden sollte (vgl. BGHZ 127, 99/101 f. [= WM 1995,61]); die Ag. sind den entsprechenden Feststellungen des LG nicht entgegengetreten. Es kommt somit nicht mehr darauf an, ob der erste Eigentümerbeschluß wegen formeller Mängel (Nichteinhaltung der Einberufungsfrist in bezug auf diesen Gegenstand) für ungültig zu erklären wäre.

b) Der Eigentümerbeschluß v. 26.2.1996 ist dagegen auf den rechtzeitig gestellten Antrag für ungültig zu erklären, da die für eine Beschlußfassung erforderliche Mehrheit der Stimmen fehlt; die Stimmabgabe der Antragsgegner zu 1 kann nicht als Ja-Stimme mitgezählt werden, da deren Stimmverhalten rechtsmißbräuchlich war und gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen hat.

(1) Die Antragstellerin war entgegen der Ansicht des LG bei der Abstimmung am 26. 2. 1996 stimmberechtigt; ihr Stimmrecht war nicht nach § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist ein Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Einleitung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft. Die Antragsgegner haben sich aber nur rechtliche Schritte gegen die Antragstellerin "vorbehalten"; sie haben damit noch nicht beschlossen, gegen sie ein gerichtliches Verfahren einzuleiten. Der Vorbehalt kann auch bei weiter Auslegung von § 25 Abs. 5 WEG der Einleitung eines Verfahrens nicht gleichgestellt werden.

(2) Die Stimmabgabe im Zusammenhang mit einer Beschlußfassung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Wirksamkeit nach den Bestimmungen über Rechtsgeschäfte zu beurteilen ist (vgl. BayObLGZ 1995, 407/411 [= WM 1996, 113]; Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. § 23 Rn. 68 und 69). Ein Verstoß gegen Treu und Glauben kann die Wirksamkeit der Stimmabgabe und des durch sie zustande gekommenen Eigentümerbeschlusses beeinflussen (Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 25 Rn. 75; Staudinger/Bub § 23 Rn. 289).

(3) Die Antragsgegner zu 1 haben durch widersprüchliches Verhalten ("Venire contra factum proprium") gegen Treu und Glauben verstoßen. Sie haben im Kaufvertrag dem von der Ast. beabsichtigten Umbau der Kellerräume in Wohnräume und der Aufteilung des Wohnungseigentums Nr. 3 in zwei Einheiten ohne Einschränkung zugestimmt und damit für die Antragstellerin einen Vertrauenstatbestand geschaffen, der ihre durch die Stimmabgabe zum Ausdruck kommende Aufforderung, die Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken zu unterlassen, als treuwidrig erscheinen läßt (vgl. Palandt/Heinrichs BGB 57. Aufl. § 242 Rn. 55 und 57). Dies gilt um so mehr, als die Antragstellerin den Umbau inzwischen abgeschlossen hat. Für die Stimmabgabe im Rahmen einer Beschlußfassung muß hier das gleiche gelten wie für das Unterlassungsverlangen (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1996, 971/973).

(4) Das LG meint, daß das im Eigentümerbeschluß zum Ausdruck kommende Unterlassungsverlangen derzeit nicht gegen Treu und Glauben verstoße; solange die Antragstellerin ihr Wohnungseigentum nicht in zwei Einheiten geteilt habe, seien die Antragsgegner zu 1 nicht verpflichtet, der Nutzung der Wohnung Nr. 3 durch getrennte Parteien zuzustimmen. Diese Auslegung von § 21 der Kaufvertragsurkunde ist nicht frei von Rechtsfehlern; der Senat vermag ihr nicht zu folgen.

aa) Die Auslegung von Willenserklärungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur darauf überprüft werden, ob sie alle für die Auslegung wesentlichen Gesichtspunkte berücksichtigt, den gesetzlichen Auslegungsregeln, anerkannten Auslegungsgrundsätzen, Denkgesetzen und Erfahrungssätzen entspricht und ob sie nicht dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung widerspricht. Dabei genügt es, wenn die Auslegung durch den Tatrichter als möglich erscheint; zwingend braucht sie nicht zu sein (vgl. BayObLGZ 1995, 186/193 m. w. N.; Keidel/Kuntze FGG 13. Aufl. § 27 Rn. 48).

bb) Das LG hat gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze und gegen den klaren Sinn und Wortlaut von § 21 der Kaufvertragsurkunde verstoßen. Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind nach der in Rechtsprechung und Literatur einhellig vertretenen Meinung so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen mußte. Es dürfen dabei nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung für den Empfänger erkennbar waren. Darauf, wie der Erklärende seine Erklärung verstanden hat und verstehen durfte, kommt es grundsätzlich nicht an. Allerdings hat der Erklärungsempfänger unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat. Entscheidend ist letzten Endes der objektive Erklärungswert von dessen Verhalten (BGHZ 36, 30/33; 103, 275/280; BGH NJW 1988, 2878 f.; Palandt/Heinrichs § 133 Rn. 9).

cc) Das LG hat gegen diese allgemeinen Auslegungsgrundsätze verstoßen. Es hat seiner Auslegung eine "Annahme" des Antragsgegners zu 1 zugrunde gelegt, wie dieser sie in der mündlichen Verhandlung vor dem LG zum Ausdruck gebracht hat. Diese Annahme hätte aber bei der Auslegung der Zustimmungserklärungen der Antragsgegner zu 1 nur berücksichtigt werden dürfen, wenn sie für die Antragstellerin bei Vertragsabschluß irgendwie erkennbar geworden wäre. Dazu trifft das LG keine Feststellung; es ist auch nicht davon auszugehen, nachdem die "Annahme" vor allem mit dem zweiten Teil der Zustimmungserklärung unvereinbar ist. Die Auslegung durch das LG verstößt somit auch gegen den klaren Wortlaut und Sinn der Erklärungen der Antragsgegner zu 1.

dd) Der Senat, dem nunmehr die Auslegung der Erklärungen zufällt, legt sie dahin aus, daß die Antragsgegner zu 1 die Zustimmung zum Umbau in Wohnräume und damit zur Nutzung als solche ohne die vom LG angenommene Einschränkung erteilt haben. Denn sie haben die Zustimmung nicht nur zum Umbau, sondern auch zur Aufteilung des Wohnungseigentums Nr. 3 gegeben; sie mußten deshalb von vornherein mit der Nutzung der Kellerräume als selbständige Wohnung rechnen.

(5) Die Ja-Stimme der Antragsgegner zu 1 zu dem Beschlußantrag, die Antragstellerin müsse die Räume im Kellergeschoß kündigen und räumen, verstößt somit gegen Treu und Glauben. Da ohne diese Stimme ein Mehrheitsbeschluß nicht zustande gekommen wäre, ist der Eigentümerbeschluß v. 26.2.1996 wegen Verstoßes gegen § 242 BGB für ungültig zu erklären (vgl. BayObLG WE 1992, 207 f.; WM 1995, 52).

c) Mit der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses v. 26.2.1996 wegen fehlender Stimmenmehrheit ist nicht darüber entschieden, ob die Antragstellerin die Kellerräume zu Recht als Wohnräume nutzt oder nicht. Den Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung (§ 15 Abs. 3 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB) kann jeder einzelne Eigentümer geltend machen, ohne daß es dazu eines Eigentümerbeschlusses oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer bedürfte (vgl. BayObLG WM 1995, 674 f.; KG ZMR 1992, 351 [= WM 1992, 387]).