Stillschweigender Verzicht auf Modernisierungsmieterhöhung durch einvernehmliche Vergleichsmietenerhöhung

Zum stillschweigenden Verzicht auf eine Modernisierungsmieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und einvernehmlicher (Vergleichsmieten-) Erhöhung auf Grundlage des durch die Modernisierung veränderten Ausstattungsstandards einer Mietwohnung.

II. Die Berufung der Bekl. ist unbegründet, die der Kl. begründet.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet. Der Kl. steht der vom Amtsgericht zuerkannte Zahlungsanspruch über 2.138,67 € zu, da die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt sind. Die Bekl. ist hinsichtlich der von der Kl. für den Zeitraum ab Mai 2012 bis Juli 2014 auf die Modernisierungserklärung vom 30. August 2011 geleisteten Erhöhungsbeträge von monatlich 79,71 € ohne Rechtsgrund bereichert. Auf das im Einzelnen streitige Verhältnis einer Vergleichsmieten- zu einer Modernisierungsmieterhöhung kommt es dabei nicht an (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 559 Rz. 7-9 m.w.N.). Die Zahlungen der Kl. sind zumindest deshalb ohne Rechtsgrund erfolgt, weil die Bekl. zuvor gemäß § 397 Abs. 1 BGB wirksam auf das Recht zur weiteren (modernisierungsbedingten) Erhöhung der Miete wegen der streitgegenständlichen Maßnahmen verzichtet hat.

Gemäß § 397 Abs. 1 BGB erlischt ein Schuldverhältnis, wenn der Gläubiger dem Schuldner durch Vertrag die Schuld erlässt. Die an einen Erlassvertrag zu stellenden Anforderung sind streng (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, juris Tz. 19 m.w.N.), hier aber ausnahmsweise erfüllt:

Die Bekl. hat nach Durchführung unmittelbar zuvor abgeschlossener Modernisierungsmaßnahmen mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 die Erhöhung der Miete um 37,32 € gemäß § 558 BGB verlangt, ohne die etwaig gegebene Möglichkeit zur gleichzeitigen oder späteren Erhöhung der Miete nach § 559 BGB a.F. zu erwähnen oder sie sich ausdrücklich vorzubehalten. Unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB war das Schreiben vom 29. Oktober 2010 angesichts des zuvor vor dem Amtsgericht Mitte erfolgten streitigen Duldungsverfahrens und der unmittelbar zuvor abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen so zu verstehen, dass die Bekl. bereits mit diesem Schreiben sämtliche auch aus der Modernisierung herrührenden Rechte geltend machen und auf etwaige überschießende Rechte verzichten wollte.

Dies folgt nicht nur daraus, dass die im Zustimmungsverlangen in Bezug genommenen Vergleichswohnungen sämtlich solche sind, die ebenfalls den durch die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung geschaffenen Grundstandard aufweisen. Denn vor dem Hintergrund der zuvor erfolgten streitigen Auseinandersetzungen war aus dem Schreiben mangels gegenteiliger Ausführungen auch abzuleiten, dass die Bekl. beabsichtigte, das gesamte Mietverhältnis hinsichtlich sämtlicher aus den streitgegenständlichen Maßnahmen herrührender Ansprüche einer endgültig befriedenden Regelung unter Aufgabe etwaig überschießender eigener Ansprüche zuzuführen. Für eine konkludente vollständige Abgeltung im Wege des Teilverzichts ist es auch zu berücksichtigen, ob sich einer der Vertragspartner zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet und die Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt (vgl. BGH, aaO. Tz. 20). Diese besonderen Begleitumstände waren hier erfüllt. Denn die Bekl. hat von der Kl. mit dem Schreiben vom 29. Oktober 2010 auf Grundlage des - durch die zwischen den Parteien hinsichtlich Art und Umfang bis heute streitigen Modernisierungsmaßnahmen geschaffenen - neuen Ausstattungszustandes und der gegensätzlichen Rechtsauffassungen zur alternativen oder kumulativen Erhöhungsmöglichkeit nach den §§ 558 und 559 BGB die Zustimmung zu einer substantiellen Mieterhöhung verlangt; dem ist die Kl. einschränkungslos nachgekommen.

Demnach konnte die Kl. davon ausgehen, dass sich die Bekl. hinsichtlich der streitgegenständlichen Maßnahmen mit einer Erhöhung der Nettokaltmiete unter Zugrundelegung des durch die unmittelbar zuvor durch die Modernisierung geschaffenen Ausstattungsstandards „begnügen" würde (vgl. BGH, Urt. v. 25. September 1978 - VII ZR 281/77, NJW 1979, 720 Tz. 11). Die Bekl. muss deshalb ihr im Schreiben vom 29. Oktober 2010 zu Tage getretenes und über zehn Monate bis zum Schreiben vom 30. August 2011 unverändertes Verhalten nach Treu und Glauben als Verzicht auf den Ersatz weiterer Erhöhungsansprüche gegen sich gelten lassen. Dieser Auslegung entspricht auch ihr späteres Verhalten, das für die Auslegung ebenfalls heranzuziehen ist (vgl. Ellenberger, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 133 Rz. 17 m.w.N.). Denn die Bekl. hat in Entsprechung zu dem nach den obigen Erwägungen auszulegenden Erklärungsgehalt ihres Schreibens vom 29. Oktober 2010 über einen längeren Zeitraum keine weiteren Ansprüche aus § 559 BGB geltend gemacht, obwohl ihr dies nach ihrer Rechtsauffassung bereits vor, spätestens aber zum Zeitpunkt des Schreibens vom 29. Oktober 2010 möglich gewesen wäre.

Den Verzicht der Bekl. hat die Kl. durch schlüssiges Verhalten angenommen, indem sie dem geltend gemachten Erhöhungsbetrag zugestimmt und sich danach den Umständen nach damit einverstanden erklärt hat, dass die Kl. eine über die damit erfolgte Erhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB hinausgehende Modernisierungsmieterhöhung nicht mehr verlangen würde (vgl. BGH, aaO. Tz. 12).

Der von der Kl. geltend gemachte Kondiktionsanspruch ist nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, weil die von der Kl. vorgenommenen Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt sind (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 812 Rz. 5 m.w.N.). Das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt. Er ist aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, auch nicht verwirkt.

Davon ausgehend bedurften weder das im Einzelne streitige und höchstrichterlich bislang ungeklärte Verhältnis der §§ 558 und 559 BGB (a.F.) (vgl. dazu Emmerich, aaO.) noch die dem Grunde und der Höhe nach zwischen den Parteien streitigen Kosten der Modernisierung einer abschließenden Entscheidung der Kammer.

Die Berufung der Kl. ist hingegen begründet. Sie rügt zu Recht, dass das Amtsgericht die erhobene negative Feststellungsklage wegen des Vorrangs der zugleich erhobenen Leistungsklage abgewiesen hat. Eine Feststellungsklage ist - im hier gegebenen Falle der ansonsten gegebenen Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO - zulässig, wenn der gleichzeitig erhobene Leistungsantrag des Feststellungskl. nicht den gesamten zur Beurteilung stehenden Zeitraum abdeckt, auch wenn bereits ein Teil des Anspruchs bezifferbar oder sogar beziffert ist (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 256 Rz. 7a, 8 m.w.N.). So liegt der Fall hier, in dem der Leistungsantrag der Kl. nur den Zeitraum bis einschließlich Juli 2014 umfasst, die zwischen den Parteien streitige Modernisierungserhöhung jedoch zeitlich darüber hinausweist. Der Feststellungsantrag ist begründet, da die streitgegenständliche Modernisierungsmieterhöhung aus den Erwägungen zur Zurückweisung der Berufung der Bekl. nicht gerechtfertigt war.

Keine Revision zugelassen.

Nach einer Modernisierung hat der Vermieter nicht nur das einseitige Mieterhöhungsrecht nach § 559 BGB, sondern kann auch Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangen. Auch eine Kombination aus beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten ist zulässig, sofern die Modernisierung nicht doppelt gewertet wird (zu den Einzelheiten vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Vorbemerkung 7 ff. zu § 558 BGB). Das Landgericht Berlin meint, nach einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB könne unter Umständen ein stillschweigender Verzicht auf weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten angenommen werden.

Die Vermieterin hatte nach Modernisierung Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt und sich dabei auf Vergleichswohnungen mit dem durch die Modernisierung erreichten Standard berufen; eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (11-%-Erhöhung) behielt sie sich nicht vor. Die Mieterin kam dem nach und zahlte die erhöhte Miete. Knapp ein Jahr später machte die Vermieterin eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahmen geltend, die von der Mieterin zunächst unter Vorbehalt gezahlt wurde. Nach über zwei Jahren klagte die Mieterin auf Rückzahlung dieser Erhöhungsbeträge und auf Feststellung, dass der Modernisierungszuschlag nicht geschuldet sei.

Mit Urteil vom 16. Juli 2015 gab die 67. Kammer des Landgerichts Berlin der Klage statt. In dem Verhalten der Vermieterin sei ein Verzicht auf weitere Erhöhungsansprüche zu sehen, da das Zustimmungsverlangen unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen gestellt und die Erhöhung der Miete verlangt worden sei unter Zugrundelegung des durch die Modernisierung geschaffen Ausstattungsstandards. Auch aus dem späteren Verhalten der Vermieterin, die über einen längeren Zeitraum keine weiteren Ansprüche geltend gemacht habe, sei ein stillschweigender Verzicht anzunehmen. Diesen Verzicht habe die Mieterin durch schlüssiges Verhalten angenommen, indem sie dem Mieterhöhungsverlangen vom 29. Oktober 2010 zugestimmt habe. Auf die höchstrichterlich noch nicht geklärte Frage des Verhältnisses zwischen den Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558 und 559 BGB komme es daher nicht an.

Das Urteil ist zweifelhaft; die tragende Begründung mit Treu und Glauben ist brüchig. Der auch von der Kammer zitierte BGH führt in seinem Urteil vom 10. Juni 2015 ausdrücklich aus, dass nach ständiger Rechtsprechung „der Verzichtswille – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein muss". Für die Annahme eines stillschweigenden Verzichts bedürfe es bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen. Aus der bloßen Tatsache eines Mieterhöhungsverlangens, das mit Vergleichswohnungen im Modernisierungsstandard begründet wird und aus einem längeren Zuwarten mit einer weiteren Mieterhöhung einen stillschweigenden Verzicht herzuleiten, ist kaum überzeugend.

Die Kammer hätte daher die Frage prüfen müssen, ob das erste Mieterhöhungsverlangen nur auf der Basis einer modernisierten Wohnung begründet war, weil dann eine weitere Modernisierungsmieterhöhung ausschied (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Vorbemerkung 6 zu § 558 BGB). Maßgeblich ist dabei nicht die Begründung des Mieterhöhungsverlangens (etwa mit modernisierten Vergleichswohnungen), sondern die tatsächlich ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn diese auch ohne Modernisierungsmaßnahmen in der verlangten Höhe liegt, scheidet eine unzulässige Doppelberücksichtigung aus (vgl. im Einzelnen Paschke, GE 2013, 102 f.), da es nur darauf ankommt, ob die im Vorprozess nach § 558 BGB vom Gericht als berechtigt angesehen erhöhte Miete, zu deren Zustimmung verurteilt wurde, auch ohne die jetzt nach § 559 BGB geltend gemachte Modernisierung berechtigt gewesen wäre, um die Doppelberücksichtigung der Modernisierungsmaßnahme zu vermeiden (so wörtlich Paschke aaO.).

Vermieter tun allerdings gut daran, sich nach einer Modernisierung weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten ausdrücklich vorzubehalten, wenn sie nicht ohnehin nur die einseitige Mieterhöhung nach § 559 BGB wählen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Vorbemerkung 12 zu § 558 BGB).