Stillschweigender Kündigungsausschluss in Sanierungsvereinbarung

Ein Sanierungsvertrag mit dem Land Berlin, in dem zur angemessenen Wohnraumversorgung ein Belegungsrecht begründet wird, kann einen stillschweigenden Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für die Dauer der Belegungsbindung enthalten.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Dem Kl. steht der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht zur Seite. Die Eigenbedarfskündigung ist nämlich für einen Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss der in dem Gebäude durchgeführten Sanierungsarbeiten aufgrund der Regelungen in §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 2 des zwischen dem Kl. und dem Land Berlin geschlossenen Durchführungsvertrages vom 11. Juli 2005 ausgeschlossen. Zwar enthält dieser Vertrag keinen ausdrücklichen Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung. Dieser ergibt sich aber - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - konkludent aus dem Sinn und Zweck des Vertrages. Zunächst hat sich der Kl. in § 3 Abs. 3 Nr. 1 a) verpflichtet, bestehende Mietverhältnisse nach Maßgabe des Sozialplanes während und nach Durchführung der Sanierungsmaßnahmen fortzusetzen. Ferner hat der Kl. gemäß § 7 Abs. 1 des Vertrages dem Land Berlin "zur angemessenen Wohnraumversorgung sanierungsbetroffener Mieter sowie von gebietsansässigen Haushalten mit dringendem Wohnbedarf in den ersten fünf Jahren nach erfolgter Modernisierung und Instandsetzung ein Belegungsrecht" für die Wohnung der Bekl. eingeräumt. In § 8 Abs. 2 des Vertrages ist sodann geregelt, dass für die Wohnung der Bekl. "Belegrechte gesichert und Mietpreisbeschränkungen mit einer Bindungsfrist von 5 Jahren eingegangen" wurden. Hieraus folgt, dass der Kl. nicht berechtigt sein sollte, innerhalb dieser Bindungsfrist die Wohnung der Bekl. ordentlich zu kündigen. Ob auch eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ausgeschlossen sein sollte, kann an dieser Stelle dahinstehen. Dies dürfte eine Frage des Einzelfalls sein.

Entgegen der Ansicht des Kl. entfaltet der Durchführungsvertrag mit dem Land Berlin nicht nur Wirkung zwischen den dortigen Vertragsparteien. Vielmehr ist Sinn und Zweck des Vertrages entsprechend der Regelung in § 1 des Vertrages gerade die sozialplangerechte Sanierung des Gebäudes. Es steht somit der soziale Aspekt der Vereinbarung im Vordergrund, wonach bedürftigen Mietern ebenso wie Bestandsmietern, zu welchen die Bekl. zählt, sanierter Wohnraum zu bezahlbaren Mietpreisen zur Verfügung gestellt werden soll. Daraus folgt, dass die betroffenen Mieter auch unmittelbar in den Schutzzweck des Vertrages einbezogen sind.

Selbst wenn man aber davon ausgeht, dass der Vertrag mit dem Land Berlin eine Wirkung lediglich inter partes entfaltet, so ist der Kl. nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) jedenfalls gehindert, innerhalb der Belegungsbindung eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Denn er kann nicht einerseits öffentliche Mittel zur Modernisierung und Instandsetzung seines Mietwohnhauses in Anspruch nehmen und hierzu einen Vertrag mit der öffentlichen Hand schließen, und anschließend, nachdem er hieraus erhebliche Vorteile gezogen hat, diesen Vertrag brechen. Hierin ist ein widersprüchliches Verhalten zu sehen, welches unzulässig ist (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 242 Rn. 57). [...]

Wenn anlässlich einer öffentlich geförderten Modernisierung und Instandsetzung der Eigentümer mit dem Land Berlin für einen gewissen Zeitraum ein mit Mietpreisbeschränkungen verbundenes Belegungsrecht vereinbart, kann darin auch ein stillschweigender Verzicht auf das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs gesehen werden.

In dem Sanierungsvertrag mit Berlin hieß es, dass zur angemessenen Wohnraumversorgung sanierungsbetroffener Mieter sowie von gebietsansässigen Haushalten mit dringendem Wohnbedarf der Eigentümer in den ersten fünf Jahren ein Belegungsrecht einräume mit der Verpflichtung, Mietverträge abzuschließen. Bei Verstoß sollte eine Vertragsstrafe gezahlt werden. Zwei Jahre später kündigte der Eigentümer wegen Eigenbedarfs und verlangte Räumung.

Mit Urteil vom 5. Juni 2009 bestätigte das Landgericht Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg und meinte, in der Modernisierungsvereinbarung liege auch ein stillschweigender Ausschluss des Rechts auf Eigenbedarfskündigung. Der Eigentümer gehöre nicht zu dem Personenkreis, für den ein Belegungsrecht vereinbart worden sei. Im Bewilligungszeitraum sei damit eine Eigennutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen; diese Vereinbarung wirke auch zugunsten des Mieters als Vertrag zugunsten Dritter. Auch wenn man das nicht annehmen wollte, wäre jedenfalls eine Eigenbedarfskündigung innerhalb der Belegungsbindung treuwidrig, da der Eigentümer schließlich öffentliche Mittel zur Modernisierung und Instandsetzung in Anspruch genommen habe.