stillschweigende Vertragsverlängerung

stillschweigende Vertragsverlängerung; Mitmieter; Auszug

Gegenüber dem aus der Wohnung längst ausgezogenen Mitmieter kann der Vermieter nach einer Kündigung die stillschweigende Vertragsverlängerung nicht geltend machen, wenn ihm bekannt ist, daß dieser Mitmieter infolge des Auszugs den Gebrauch der Wohnung nicht fortsetzt.

Die Kl. und Herr S. haben mit Mietvertrag vom 22.2.1990 eine Wohnung gemietet. Vermieterin war die KoWo. Mittlerweile sind die Bekl. Eigentümerinnen dieses Grundstückes. Die Kl. ist im Jahre 1990 aus der Wohnung ausgezogen und nach Frankfurt/Main verzogen; Herr S. lebt nach wie vor in der Wohnung.

Mit Schreiben vom 11.6.1997 der Rechtsanwälte M. & Partner kündigten die Bekl. das Mietverhältnis wegen Mietrückständen fristlos; die Kündigung erklärten sie gegenüber Herrn S. und gegenüber der Kl. Herr S. hat die Mietrückstände ausgeglichen. Mit Schreiben vom 25.8.1997 kündigten die Bekl. erneut gegenüber Herrn S. und der Kl. den Mietvertrag wegen Mietrückständen. In der Folgezeit hat Herr S. die Mietrückstände ausgeglichen, er lebt nach wie vor in der Wohnung.

Die Kl. begehrt die Feststellung, daß zwischen den Parteien dieses Rechtsstreites kein Mietvertrag über die Wohnung besteht.

Das Amtsgericht [Erfurt] ist in seiner Entscheidung davon ausgegangen, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die von den Bekl. ausgesprochene fristlose Kündigung vom 25.8.1997 beendet worden ist. [...] Nachdem die Kündigung vom 11.6.1997 durch den Ausgleich der aufgelaufenen Mietrückstände unwirksam geworden ist, führt der erneute Ausgleich der offenen Mietzahlungen durch den Mieter S. aufgrund der Kündigung vom 25.8.1997 nicht zur Unwirksamkeit dieser Kündigung, § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB.

Schließlich können sich die Bekl. in bezug auf die Kl. auch nicht auf die Regelung des § 568 BGB beziehen. Es ist bereits ungewöhnlich, daß sich die Bekl. als Vermieter zur Begründung der Unwirksamkeit der von ihnen selbst wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung auf gesetzliche Regelungen beziehen, die vom Grundgedanken des Gesetzes her zum Schutz des Mieters angelegt sind. Auch wenn davon auszugehen ist, daß ein einheitliches Mietverhältnis der Bekl. sowohl zur Kl. als auch zu Herrn S. vorlag, können sich die Bekl. in bezug auf die Kl. nicht auf eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 568 BGB beziehen. Den Bekl. ist bekannt, daß die Kl. seit 1990 die streitgegenständliche Wohnung nicht mehr nutzt. Sie hat mithin nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache nicht fortgesetzt. Ob die Regelung des § 568 BGB - wie das Amtsgericht meint - gegenüber dem Mitmieter S. greift, kann für die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen. Auch unter Berücksichtigung der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses können sich die Bekl. jedenfalls nach Treu und Glauben gegenüber der Kl. auf eine solche Regelung nicht beziehen.