Stillschweigende Vertragsbeendigung

Stillschweigende Vertragsbeendigung; öffentliche Zustellung

Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zustellen zu lassen.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist unbegründet.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ist insoweit gemäß § 546 Abs. 2 BGB begründet.

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dem Kl. gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB im Mai 2007 gegenüber der S. GmbH ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zugestanden hat. Das Landgericht hat ebenfalls zutreffend ausgeführt, dass der Kl. nicht hinreichend schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigungserklärung vom 7. Mai 2007 der S. GmbH wirksam durch Boten zugestellt worden ist (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Senat folgt den insoweit in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zwischen dem Kl. und der S. GmbH aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet ist oder die S. GmbH auf den Zugang der Kündigungserklärung verzichtet hat.

Wenn die S. GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem Grundstück eingestellt hat, kann allein aus diesem Verhalten nicht der Schluss gezogen werden, dass sie an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses mit dem Kl. kein Interesse mehr hat, zumal sie Teile der Halle untervermietet hat. Im Übrigen stellt bloßes Schweigen in der Regel keine Willenserklärung dar (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Auflage, vor § 116, Rdnr. 7.) Anhaltspunkte dafür, dass im vorliegenden Fall das Verhalten der S. GmbH gleichwohl einen objektiven Erklärungswert hat, sind nicht ersichtlich (Palandt, a.a.O. vor § 116, Rdnr. 7). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2005, 1715) zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung allein weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist, findet auf den vorliegenden Fall keine Anwendung. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hat der ausziehende Mitmieter gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklärt, dass er ausgezogen sei. Für diesen Fall hat der BGH angenommen, dass es einer Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mitmieter gemäß § 151 BGB nicht bedürfe. Im vorliegenden Fall hat die S. GmbH gegenüber dem Kl. gar keine Erklärung abgegeben.

Die Konstruktion der stillschweigenden Vertragsaufhebung bzw. des stillschweigenden Verzichts auf den Zugang der Kündigungserklärung ist auch nicht etwa deshalb erforderlich, um eine Rechtlosstellung des Kl. zu verhindern. Gemäß § 132 Abs. 2 BGB steht es ihm frei, die fristlose Kündigung des mit der S. GmbH geschlossenen Mietvertrages öffentlich zustellen zu lassen. Laut Handelsregister existiert die S. GmbH nach wie vor. Sie ist jedenfalls nicht gelöscht. Lediglich ihr derzeitiger Geschäftssitz lässt sich nach dem Vortrag des Kl. nicht ermitteln. Für diesen Fall sieht das Gesetz die öffentliche Zustellung vor. Die mit Schreiben vom 7. Mai 2007 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zwischen dem Kl. und der S. GmbH über die Halle 10 auf dem Grundstück B. D., B. ist der S. GmbH letztlich mit Ablauf des 25. März 2010 wirksam gemäß § 132 Abs. 2 BGB, §§ 186, 188 ZPO durch öffentliche Zustellung zugestellt worden. Soweit der Bekl. mit Nichtwissen bestreitet, dass die öffentlich zugestellte Kündigung vom 7. Mai 2007 das streitgegenständliche Mietobjekt zum Gegenstand hat, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Der Kl. hat die öffentliche Zustellung des Kündigungsschreibens vom 7. Mai 2007 beantragt, nachdem der Senat mit Schreiben vom 14. Januar 2010 unter Hinweis auf § 132 Abs. 2 BGB erklärt hat, dass er den Ausführungen des Landgerichts zu einer stillschweigenden Vertragsaufhebung bzw. einem Verzicht auf den Zugang der Kündigungserklärung nicht folgt. Die Behauptung des Bekl., dass es sich bei dem öffentlich zugestellten Kündigungsschreiben vom 7. Mai 2007 auch um ein anderes als das streitgegenständliche Kündigungsschreiben handeln könnte, liegt unter Berücksichtigung aller Umstände außerhalb jeder Wahrscheinlichkeit.

Davon abgesehen hat der Kl. durch Vorlage der Zustellungsbescheinigung des Amtsgerichts S. vom 7. April 2010 nachgewiesen, dass die streitgegenständliche Kündigungserklärung des Kl. öffentlich zugestellt worden ist.

Aus der Einstellung der Geschäftstätigkeit einer GmbH kann auf eine stillschweigende Beendigung des Mietvertrages nicht geschlossen werden.

Mit Schreiben vom 7. Mai 2007 erklärte der Vermieter gegenüber der mietenden GmbH die fristlose Kündigung des Mietvertrages; diese stellte daraufhin ihren Geschäftsbetrieb ein und war nicht mehr erreichbar. Der Vermieter hielt das Mietverhältnis für beendet und verlangte vom beklagten Untermieter Räumung und Herausgabe.

Das Landgericht nahm im Hinblick auf die Einstellung des Geschäftsbetriebs eine stillschweigende Vertragsbeendigung an und verurteilte antragsgemäß. Im Berufungsverfahren wies das Kammergericht den Vermieter darauf hin, dass es der Auffassung des Landgerichts insoweit nicht folge. Der Vermieter veranlasste daraufhin die öffentliche Zustellung des Kündigungsschreibens vom 7. Mai 2007 nach § 132 Abs. 2 BGB; daraufhin hielt das KG den Vertrag ebenfalls für beendet und wies die Berufung zurück.