Stillschweigende Vertragsänderung zur Mietstruktur

Stillschweigende Vertragsänderung zur Mietstruktur; Umstellung von Brutto- auf Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen

In der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, welches von einer Nettomiete ausgeht, liegt gleichzeitig eine einvernehmliche (stillschweigende) Änderung der Mietstruktur auf eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen anstelle der bisherigen Bruttomiete.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 27.7.2009 ist hinsichtlich der dort zugrunde gelegten Mietstruktur nicht zu beanstanden. Denn die Parteien haben die im Mietvertrag zunächst vereinbarte Bruttokaltmiete einvernehmlich auf eine Nettokaltmiete umgestellt.

Es ist allerdings zweifelhaft, ob eine stillschweigende Vereinbarung einer Nettomiete darin gesehen werden kann, dass die Kl. der Bekl. beginnend mit der Abrechnungsperiode 1999 Betriebskostenabrechnungen erteilt und diese die angeforderten Zahlungen geleistet hat.

Ein Änderungsvertrag, der eine nunmehr vollständige Umlage sämtlicher Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen (vgl. nur BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = NJW 2008, 283; BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 146/03, GE 2004, 810 = NJW-RR 2004, 877; BGH, Urt. v. 29.5.2900 - XII ZR 35/00, GE 2000, 1614 = NJW-RR 2000, 1463). Eine Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06, GE 2008, 46 = NJW 2008, 283) voraus, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Insbesondere die bloße Übersendung einer Abrechnung stellt sich für den Mieter in der Regel nur als Resultat einer Umsetzung der bisherigen vertraglichen Vereinbarungen dar; der Mieter zahlt den Abrechnungssaldo dann in der Vorstellung, hierzu verpflichtet zu sein. In solchen Fällen kann ein rechtsgeschäftlicher Änderungswille des Mieters nicht angenommen werden (vgl. LG Itzehoe, Urt. v. 30.10.2009 - 9 S 20/08, WuM 2009, 741). Selbst eine jahrelange Zahlung auf ihm übermittelte Betriebskostenabrechnungen wird grundsätzlich nicht zur Annahme einer stillschweigenden Vertragsänderung ausreichen. Ob dann etwas anderes zu gelten hat, wenn es nicht um die Erweiterung der umzulegenden Betriebskostenarten, sondern um die Umstellung der Mietstruktur als solche geht, kann jedoch aus folgenden Gründen dahinstehen.

Jedenfalls mit der Zustimmung der Bekl. zu dem vorangegangenen Mieterhöhungsverlangen vom 1.11.2007, welches ebenfalls von einer Nettomiete ausging, haben die Parteien die Mietstruktur wirksam auf eine Nettokaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen umgestellt. Anders als bei der Zusendung einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich bei einem Mieterhöhungsverlangen um eine Willenserklärung, die für den Mieter erkennbar auf Abschluss eines Änderungsvertrages hinsichtlich des bestehenden Mietvertrages gerichtet ist. Stimmt der Mieter einem Begehren des Vermieters zu, welches nicht nur auf eine Erhöhung der Miete, sondern auch auf eine Änderung der Mietstruktur gerichtet ist, so kann die Zustimmung des Mieters vom Vermieter nur so verstanden werden, dass dieser nicht nur mit der erhöhten Miete, sondern auch mit der geänderten Mietstruktur einverstanden ist. Zwar hat der Vermieter in einem solchen Fall gemäß § 558 BGB keinen Anspruch auf Zustimmung des Mieters, da sich der Anspruch allenfalls auf eine Erhöhung der Miete, nicht aber auf eine Änderung der Mietstruktur richtet; dies ändert jedoch nichts an der Wirksamkeit der dennoch erteilten Zustimmung.

Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das von einer Nettomiete ausgeht, zu, liegt darin auch die Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur von bisher vereinbarter Bruttomiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen, entschied das Landgericht Berlin jetzt.

Die Mietvertragsparteien hatten ursprünglich eine Bruttokaltmiete vereinbart. Beginnend mit der Abrechnungsperiode 1999 hatte der Vermieter jeweils Betriebskostenabrechnungen erteilt und der Mieter entsprechend angeforderte Nachzahlungen geleistet. 2009 begehrte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung und ging dabei von einer Nettomiete aus. 2007 hatte der Vermieter schon einmal ein Mieterhöhungsverlangen unter Zugrundelegung einer Nettomiete gestellt, dem der Mieter zugestimmt hatte.

Dem neuerlichen Verlangen stimmte er nicht zu. Das AG wies die Klage ab.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Zustimmung. Das Verlangen sei hinsichtlich der dort zugrunde gelegten Mietstruktur nicht zu beanstanden, weil die Parteien die im Mietvertrag zunächst vereinbarte Bruttokaltmiete einvernehmlich auf eine Nettokaltmiete umgestellt hätten. Dabei könne allerdings zweifelhaft sein, ob eine stillschweigende Vereinbarung einer Nettomiete darin gesehen werden könne, dass der Vermieter dem Mieter beginnend mit der Abrechnungsperiode 1999 Betriebskostenabrechnungen erteilt und dieser die angeforderten Zahlungen geleistet habe. Jedenfalls mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsverlangen aus 2007, welches ebenfalls von einer Nettomiete ausgegangen sei, hätten die Parteien aber die Mietstruktur wirksam umgestellt. Anders als bei der Zusendung einer Betriebskostenabrechnung handele es sich bei einem Mieterhöhungsverlangen um eine Willenserklärung, die für den Mieter erkennbar auf Abschluss eines Änderungsvertrages hinsichtlich des bestehenden Mietvertrages gerichtet sei. Stimme der Mieter einem Begehren des Vermieters zu, welches nicht nur auf eine Erhöhung der Miete, sondern auch auf eine Änderung der Mietstruktur gerichtet sei, so könne die Zustimmung des Mieters vom Vermieter nur so verstanden werden, dass dieser nicht nur mit der erhöhten Miete, sondern auch mit der geänderten Mietstruktur einverstanden sei.

Zwar habe der Vermieter in einem solchen Fall keinen Anspruch auf Zustimmung des Mieters, da sich der Anspruch allenfalls auf eine Erhöhung der Miete, nicht aber auf eine Änderung der Mietstruktur richte; dies ändere jedoch nichts an der Wirksamkeit der dennoch erteilten Zustimmung.

Eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur steht auf etwas tönernen Füßen, zumal die höchstrichterliche Rechtsprechung dazu unübersichtlich erscheint.

Während der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH (ohne Wenn und Aber) davon ausgeht (Urteil vom 29. Mai 2000 - XII ZR 35/00, GE 2000, 1614), dass eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien über den Umfang der von dem Mieter zu zahlenden Nebenkosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden könne (dort: sechs Jahre vorbehaltlose Zahlung auf jährliche Betriebskostenabrechnungen ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung), ist zur Wohnraummiete die auch vom Landgericht herangezogene Entscheidung des VIII. Senats des BGH (Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, GE 2008, 46) entscheidend. Danach ist es erforderlich, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage (weiterer) Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet, zumal dann, wenn die Nebenkostenabrechnungen jeweils mit einem Guthaben für den Mieter geendet haben. In dieser Entscheidung grenzt der BGH auch zu seiner früheren Entscheidung (Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, GE 2004, 810) ab, wonach eine jahrelange Übung (dort ca. zehn Jahre) als stillschweigende vertragliche Vereinbarung anzusehen sei, und verweist dazu auf das Urteil des XII. Senats des BGH aus 2000. In dem dort zugrunde liegenden Fall habe es Anhaltspunkte für den Mieter gegeben, dass eine Vertragsänderung gewollt war. Es habe nämlich ein Vermieterwechsel bei einem Mietvertrag über Gewerberaum stattgefunden, wobei der neue Vermieter umfassend Nebenkosten in Rechnung gestellt habe, während sich die Abrechnung zuvor auf die Kosten für Heizung und Warmwasser beschränkt hatte. Somit sei der Änderungswunsch des Vermieters für den Mieter erkennbar gewesen, während aus der Sicht des Mieters lediglich die Übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, schon nicht ohne Weiteres der Wille des Vermieters zu entnehmen sei, eine Änderung des Mietvertrages herbeizuführen.

Aufgrund dieser Rechtsprechung kann ein Vermieter nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass die jahrelange bloße Hinnahme von Betriebskostenabrechnungen durch den Mieter zur Änderung der Mietstruktur führt. Grundsätzlich kommt eine Mietvertragsänderung eben nur durch ausdrückliches Angebot und ausdrückliche Annahme zustande. Allerdings ging es in dem vom LG Berlin entschiedenen Fall nicht um Betriebskosten, sondern um eine Mieterhöhung, die einer Willensäußerung des Mieters (Zustimmung) bedarf. Dennoch bleiben Zweifel, ob die vorliegende Entscheidung des LG Berlin mit dem Ergebnis, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung quasi die Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur impliziert, so richtig weiter hilft. Verlassen sollte sich ein Vermieter darauf nicht, es könnte ein „Spiel mit dem Feuer" sei. Allemal besser ist es, mit offenen Karten zu spielen und dem Mieter möglicherweise einen Anreiz mit finanziellem Entgegenkommen für zukünftige Mieterhöhungen zu geben, um eine Änderung der antiquierten Bruttomiete in eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen zu erreichen.