Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses; Ausschluss der Anwendung des § 545 BGB; stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses; konkludente Vertragsverlängerung

Trotz des wirksamen Ausschlusses der Regelung des § 545 BGB (stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses) kann das Verhalten der Mietvertragsparteien nach dem Vertragsende ergeben, dass sie das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigenden oder konkludenten Vereinbarung fortgesetzt haben.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Anhörungsrüge der Kl. ist gem. § 321 a Abs. 1 ZPO statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des angegriffenen Beschlusses, gegen den ein Rechtsmittel nicht gegeben ist (§ 567 Abs. 1 ZPO) eingelegt worden.

Sie ist jedoch nicht begründet. Eine Anhörungsrüge hat dann Erfolg, wenn das Gericht den Anspruch einer Partei auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. Ob eine Verletzung des rechtlichen Gehörs hier anzunehmen ist, ist fraglich. Zwar ist den Kl. nach Eingang der Beschwerdeschrift nicht noch einmal ausdrücklich Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden. Doch hatten sie, nachdem ihnen die Beschwerdeschrift der Bekl. gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom 3.1.2008 mit dessen Nichtabhilfebeschluss zugestellt worden ist, von der Einleitung des Beschwerdeverfahrens sowie von den Argumenten, auf die sich später die Kammer in ihrer Entscheidung gestützt hat, Kenntnis und die Möglichkeit, dazu Stellung zu nehmen. Letztendlich kann aber dahinstehen, ob dann eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt. Denn selbst eine solche unterstellt, wäre sie nicht entscheidungserheblich gewesen. Auch unter Berücksichtigung der von den Kl. mit Schriftsatz vom 28.2.2008 vorgetragenen Argumente wäre die Entscheidung über die Beschwerde der Bekl. nicht in anderer Weise ausgefallen.

Zwar ist den Kl. zuzugeben, dass in der Weiterzahlung der Miete durch den Mieter und der Entgegennahme des Geldes durch den Vermieter nicht in jedem Fall eine konkludente Vertragsfortsetzung liegt. Andererseits ist auch nicht in jedem Fall, in dem die Parteien die Anwendung des § 568 a.F. BGB (§ 545 n.F.) ausgeschlossen haben, eine konkludente Vertragsfortsetzung von vorneherein nicht denkbar (vgl. LG Hagen, MDR 1982, 582; LG Hannover MDR 1979, 495; LG Hamburg WuM 1989, 32; LG Berlin MM 1992, 209; LG Regensburg WuM 1990 514). Es ist vielmehr auf die Umstände des Einzelfalles abzustellen. Dies hat die Kammer vorliegend getan, indem sie den Zeitablauf, die Tatsache, dass die Vermieter die regelmäßigen Zahlungen als Miete entgegennahmen, ohne darauf hinzuweisen, dass sie nur als Nutzungsentschädigung akzeptiert werde und auch nach Ausgleich der ausstehenden Mieten die Bekl. nicht nochmals zeitnah zur Räumung aufforderten, getan. Dies war von den Bekl. als Erklärungsempfänger hinreichend deutlich als Einverständnis mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu deuten. Soweit die Kl., gestützt auf § 242 und die dazu entwickelte Rechtsprechung ein Zeit- sowie ein Umstandsmoment verlangen, ist dem entgegenzuhalten, dass Prüfungsgegenstand vorliegend nicht die Verwirkung eines Rechts, sondern das eine ausdrückliche Erklärung ersetzende schlüssige Verhalten ist, was anderen Voraussetzungen unterliegt.

Vermieterseits ist gegen die Beschwerdeentscheidung die Anhörungsrüge nach § 321 a Abs. 1 ZPO erhoben worden, die allerdings vom LG Potsdam zurückgewiesen worden ist.

Trotz Ausschlusses der gesetzlichen Regelung der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses durch Formularmietvertrag kann das Verhalten der Mietvertragsparteien ergeben, dass dennoch das Mietverhältnis fortgesetzt werden sollte.

Der Mieter geriet in Zahlungsverzug; der Vermieter kündigte fristlos das Mietverhältnis. Der Mieter glich die Mietschulden aus, anschließend wurde das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt. Der Mieter geriet wiederum in Rückstand, was eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges zur Folge hatte. Der Mieter blieb jedoch in der Wohnung. Nach der Kündigung forderte der Vermieter den Mieter nicht noch einmal zum Auszug auf und nahm den Ausgleich der Rückstände und die fortlaufende Mietzahlung ohne Widerspruch entgegen. Der Vermieter reichte Räumungs- und Zahlungsklage ein, nahm jedoch die Zahlungsklage nach Vorlage eines ausgeglichenen Kontoauszuges durch den Mieter zurück. Sodann kündigte der Mieter und zog aus. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt und verhandelten mit wechselseitigen Kostenanträgen. Das Amtsgericht Königs Wusterhausen quotelte die Kosten im Hinblick auf die Rücknahme der Zahlungsklage. Dagegen legte der Mieter sofortige Beschwerde ein mit der Behauptung, die Hausverwaltung des Vermieters habe nach Zahlung der ausstehenden Miete zugesichert, dass die Kündigung erledigt sei und er wohnen bleiben könne. Überdies sei der Ausschluss der Verlängerung des Mietverhältnisses eine überraschende Klausel im Mietvertrag. Das Amtsgericht half der sofortigen Beschwerde nicht ab und legte die Sache dem Landgericht vor.

Das LG Potsdam änderte die Kostenentscheidung ab und legte dem Vermieter die gesamten Kosten des Rechtsstreits auf. Zwar sei die Klausel mietvertraglich nicht überraschend. Trotz des wirksamen Ausschlusses der abdingbaren Regelung des § 545 BGB könne allerdings das Verhalten der Mietvertragsparteien nach dem Vertragsende ergeben, dass sie das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigenden oder konkludenten Vereinbarung fortgesetzt hätten. Davon sei vorliegend auszugehen. Nach dem Ausspruch der Kündigung sei der Mieter bis zur Klageeinreichung nicht noch einmal durch den Vermieter zur Räumung der Wohnung aufgefordert worden. Auch die regelmäßig erfolgten Mietzahlungen nach Mietende seien von dem Vermieter ohne Beanstandung und ohne Hinweis, dass er diese Kosten nicht als Mietzahlung ansehe, in Empfang genommen worden. Nachdem der Mieter die offenen Zahlungsrückstände beglichen hatte, konnte er aufgrund des Verhaltens des Vermieters davon ausgehen, dass die Kündigung gegenstandslos geworden sei, das Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt werde und er nicht mehr zur Räumung verpflichtet sei. Die dagegen erhobene Anhörungsrüge (die Beschwerdeschrift des Mieters war dem Vermieter nicht zugestellt, sondern erst später nach der Nichtabhilfeentscheidung durch das Amtsgericht zugeleitet worden) wies das Landgericht zurück.

Die Regelung des § 545 BGB, wonach sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von zwei Wochen dem Mieter erklärt, kann - auch formularmäßig - abbedungen werden. In einer entsprechenden Klausel reicht allerdings nicht der Hinweis, dass die Regelung des § 545 BGB nicht gelten soll. Vielmehr muss der Ausschluss der Fortsetzungswirkung beschrieben werden, etwa (vgl. Formular des GE-Verlages) wie folgt: "Die Regelung des § 545 BGB, wonach sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, wird ausgeschlossen. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, gilt das Mietverhältnis als nicht verlängert."

Anerkannt ist allerdings, dass trotz des Ausschlusses des § 545 BGB eine Vertragsfortsetzung durch stillschweigende bzw. konkludente Handlungen zustande kommen kann. Allerdings ist hier Zurückhaltung geboten, weil in der Weiterzahlung der Miete durch den Mieter und der Entgegennahme des Geldes durch den Vermieter auch der Umstand liegen kann, dass die nach Vertragsbeendigung geschuldete Nutzungsentschädigung bis zum Auszug geleistet worden sein kann (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 545 Rdn. 34). Ob das LG Potsdam diese "Zurückhaltung" hat walten lassen oder nicht, mag dahinstehen. Jedenfalls ist anzuraten, dass ein Vermieter ein klares Verhalten an den Tag legt, wenn er in jedem Fall den Auszug des Mieters nach Vertragsbeendigung durch Kündigung wegen Zahlungsverzuges erreichen möchte. Je länger der Vermieter Zahlungen des Mieters weiterhin entgegennimmt und nicht anmerkt, dass er das nicht als Mietzahlung, sondern als Zahlung von Nutzungsentschädigung ansieht, desto eher kann man zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses kommen. Bei Einschaltung einer Hausverwaltung ist dann vonnöten, dass Vermieter und Hausverwaltung "mit einer Stimme reden".