Stillschweigende Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts

Stillschweigende Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts; dingliches Vorkaufsrecht

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll.

1 Mit notariellem Vertrag vom 9. Juli 2009 (im Folgenden: Kaufvertrag) verkaufte die Kl. die Teileigentumseinheit Nr. 3 (eine Gewerbeeinheit) sowie Fahrzeugstellplätze in einem von ihr errichteten Gebäude an die Bekl. Die notarielle Urkunde enthält (in Abschnitt V Nr. 11) folgende Erklärungen:

„Gemäß Angaben des Verkäufers besteht für den Mieter der Einheit Nr. 3, die ... [Streithelferin], gemäß Vereinbarung zu notarieller Urkunde des Notars E. M. in Frankfurt am Main UR 402/99 M ein Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch jedoch nicht zur Eintragung gelangt ist. ...

Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gleich welcher Art ..."

Hintergrund dieser Erklärungen und Vereinbarungen waren Verträge zwischen der Kl. und der Streithelferin. Mit notariellem Vertrag vom 22. September 1999 (im Folgenden: Bauträgervertrag) hatte die Kl. die Teileigentumseinheit Nr. 2 an die Streithelferin verkauft und mit dieser zugleich einen Mietvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3 in dem zu errichtenden Gebäude abgeschlossen. In § 14 des Bauträgervertrages ist Folgendes vereinbart worden:

„14.1 Zwischen Verkäuferin und Käufer wird weiter der Mietvertrag Anlage I abgeschlossen. Dieser Vertrag betrifft die Teileigentumseinheit lfd. Nr. 3 des Teilungsverzeichnisses ...

14.2 Die Verkäuferin räumt dem Käufer an den in Ziffer 1 bezeichneten Mietflächen ein Vorkaufsrecht ein.

14.3 Die Eintragung des Vorkaufsrechts gemäß 14.2 in den Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern wird hiermit bewilligt und zusammen mit der Eigentumsumschreibung beantragt."

3 Infolge eines Versehens des Notariats unterblieb die Eintragung des Vorkaufsrechts in das Grundbuch. Nach Mitteilung des von den Prozessparteien abgeschlossenen Kaufvertrags erklärte die Streithelferin die Ausübung des Vorkaufsrechts und schloss mit der Kl. unter Bezugnahme darauf am 6. Juni 2010 einen notariellen Kaufvertrag über die Teileigentumseinheit Nr. 3.

4 Die Kl. hat von der Bekl. die Bewilligung zur Löschung der aufgrund des Kaufvertrags vom 9. Juli 2009 zu deren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangt. Die Bekl. hat das mit dem Hinweis abgelehnt, dass der Streithelferin ein Vorkaufsrecht nicht zustehe. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Streithelferin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.

I. 5 Das Berufungsgericht meint, die Kl. und die Streithelferin hätten im Bauträgervertrag zwar ein dingliches, mangels Eintragung in das Grundbuch jedoch nicht entstandenes Vorkaufsrecht, aber nicht zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart. Der Wortlaut des notariellen Vertrags spreche eindeutig für die Abrede eines dinglichen Vorkaufsrechts. Das dingliche Vorkaufsrecht sei ein selbständiges Sachenrecht und nicht lediglich eine Absicherung für ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht. Zwar sei es möglich, ein obligatorisches Vorkaufsrecht zusätzlich neben dem dinglichen Recht zu vereinbaren; das sei aber nur anzunehmen, wenn ein tatsächlich vorhandener Vertragswille zur Begründung auch eines obligatorischen Vorkaufsrechts festgestellt werden könne, wofür es konkreter Anhaltspunkte bedürfe. Davon könne hier jedoch nicht ausgegangen werden, weil nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der für die Streithelferin bei Vertragsschluss handelnden Personen nicht feststehe, dass den Zeugen damals überhaupt bekannt gewesen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese Rechte darüber hinaus nebeneinander vereinbart werden könnten.

II. 6 Diese Erwägungen halten nicht in allen Punkten einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.

7 1. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Kl. von der Bekl. nach § 894 BGB und nach § 812 Abs. 1 BGB die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen könnte, wenn der Auflassungsanspruch der Bekl. aus dem Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Eintritts der in Nummer V.11 vereinbarten auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) erloschen wäre. Mit dem Untergang des gesicherten Anspruchs erlischt die akzessorische Vormerkung; das Grundbuch wird unrichtig, zugleich ist der (noch) eingetragene Vormerkungsberechtigte um die Buchposition rechtsgrundlos bereichert (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 1988 - V ZR 94/87, NJW-RR 1989, 201 mwN.).

8 2. Nicht zu beanstanden sind auch die Ausführungen des Berufungsgerichts, dass ein dingliches Vorkaufsrecht nach §§ 1094 ff. BGB wegen Fehlens der für dessen Bestellung erforderlichen Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) nicht begründet worden ist und dass einer Vereinbarung, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen, nicht ohne Weiteres eine Abrede über eine gleichartige schuldrechtliche Verpflichtung entnommen werden kann.

9 a) Die (früher herrschende) Auffassung ging allerdings davon aus, dass eine Vereinbarung über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nach § 504, § 505 Abs. 2 BGB aF (jetzt § 463, § 464 Abs. 2 BGB) enthält. Das dingliche Vorkaufsrecht wurde lediglich als ein Sicherungsmittel für das obligatorische Vorkaufsrecht angesehen, dessen Wirkung allein darin bestand, eine der Vormerkung vergleichbare Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Vorkaufsberechtigten herbeizuführen (RGZ 72, 385, 390; 110, 327, 333; Immerwahr, Jherings Jahrbücher, Bd. 40 [1898], S. 279, 293; Lewandowski/Gruchot, Bd. 53 [1909], S. 565, 596 ff.).

10 b) Nach heute allgemein vertretener Ansicht ist das dingliche Vorkaufsrecht ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt. Die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts beruht (wie bei anderen dinglichen Rechten) auf der Vereinbarung über dessen Bestellung. Diese hat einen anderen Inhalt als die schuldrechtliche Verpflichtung über die Gewährung des Rechts zum Vorkauf. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann zwar neben einem dinglichen Vorkaufsrecht begründet werden, was aber einer entsprechenden Vereinbarung der Vertragsparteien bedarf (Senat, Urteil vom 22. Mai 1970 - V ZR 80/69, WM 1970, 1024, 1025; OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 849, 850; Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 98 f., S. 102 f.; jurisPK-BGB/Alpmann, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, BGB, 6. Aufl., § 1094 Rn. 4; NK-BGB/Reetz, 3. Aufl., § 1094 Rn. 4; Palandt/Bassenge, BGB, 72. Aufl., § 1094 Rn. 1; Soergel, BGB, 13. Aufl., vor § 1094 Rn. 2; Staudinger/Schermaier, BGB [2009], Einl. zu §§ 1094 ff. Rn. 14).

11 c) Der Senat hält an diesem Verständnis der §§ 463 ff. und §§ 1094 ff. BGB fest. Deutlich überwiegende oder sogar schlechthin zwingende Gründe, die ein Abrücken von der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung rechtfertigten (vgl. BGH, Beschluss vom 4. Oktober 1982 - GSZ 1/81, BGHZ 85, 64, 66), sind weder erkennbar noch von der Revision vorgetragen worden.

12 3. Rechtsfehlerhaft sind jedoch die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht die Vereinbarung auch eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts nach §§ 504 ff. BGB aF (jetzt §§ 463 ff. BGB) verneint.

13 a) Richtig ist allerdings die Annahme, dass die Parteien nach dem Wortlaut der Urkunde ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbaren wollten. Die Urkunde ist auch nicht in dem Sinne eindeutig, dass allein ein solches Recht und nicht zusätzlich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gewollt war. Denn das Vorkaufsrecht ist in der notariellen Urkunde nur schlagwortartig bezeichnet worden, unmissverständliche Vertragsbestimmungen zu Art und zum Inhalt des Vorkaufsrechts (zu solchen: vgl. Basty/Brückner, ZNotP 1998, 275, 278) fehlen jedoch.

14 b) Das Berufungsgericht ist danach zu Recht nicht bei dem Wortlaut der Urkunde stehen geblieben, sondern hat weiter geprüft, ob sich aus den außerhalb der Urkunde liegenden Umständen ergibt, dass die Parteien das Vereinbarte weitergehend auch als ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verstanden haben. Auch wenn die Parteien nach dem Text der Urkunde zweifelsfrei ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, ist nicht aufgrund der heutigen Auffassung über dessen Rechtsnatur und Inhalt (siehe oben 2.b) unter Berufung auf den Grundsatz der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit notarieller Urkunden ohne Weiteres davon auszugehen, dass die Parteien damit nicht zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart haben (so jedoch OLG Düsseldorf, DNotZ 1999, 1015, 1016). Maßgebend für die Auslegung von Verträgen ist nicht das juristische Verständnis des Inhalts der in der Vertragsurkunde verwendeten Begriffe, sondern der unter Berücksichtigung aller, auch der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zu ermittelnde Parteiwille.

15 c) Die Auslegung des Vertrags unter Einbeziehung der außerhalb der Urkunde liegenden Umstände im Berufungsurteil hält einer rechtlichen Prüfung jedoch nicht stand. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung ist zwar revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (Senat, Urteil vom 29. Juni 2012 - V ZR 27/11, NJW 2012, 3431, 3452 Rn. 15; BGH, Urteil vom 23. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273 - st. Rspr.). Ein solcher Fehler liegt hier aber vor.

16 aa) Das Berufungsgericht meint nämlich zu Unrecht, die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht deshalb ausschließen zu können, weil nicht feststehe, dass den für die Streithelferin handelnden Zeugen bei Vertragsschluss überhaupt bekannt gewesen sei, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe und dass diese nebeneinander begründet werden könnten. Diese Auffassung führt zu einer rechtsfehlerhaften Einschränkung bei der richterlichen Ermittlung des Sinngehalts vertraglicher Erklärungen. Sie beruht auf der unzutreffenden Annahme, dass eine Willenserklärung nicht solche Rechtswirkungen (hier die Begründung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts neben dem dinglichen Vorkaufsrecht) erzeugen könne, von denen der Erklärende mangels Rechtskenntnis keine klaren Vorstellungen habe. Richtig ist zwar, dass jede Willenserklärung eine Äußerung ist, die auf die Herbeiführung eines rechtsgeschäftlichen Erfolges gerichtet sein muss. Ein solcher Rechtsfolgewille setzt aber nicht voraus, dass der Erklärende eine ins Einzelne gehende Vorstellung über die rechtstechnische Herbeiführung des angestrebten wirtschaftlichen Erfolges hat. Es genügt vielmehr, dass dieser als rechtlich gesichert und anerkannt gewollt ist (BGH, Urteil vom 24. Mai 1993 - II ZR 73/92 -, NJW 1993, 2100). Der Erklärende muss keine Rechtskenntnisse haben und braucht daher auch keine klaren Vorstellungen von den Rechtsfolgen zu besitzen. Rechtliche Einzelheiten sind den Parteien vielmehr gewöhnlich unbekannt; die Kenntnis der rechtlichen Details gehört nicht zu ihrem Rechtsfolgewillen (vgl. Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., vor § 116 Rn. 19). Es ist vielmehr Sache der richterlichen Auslegung, die rechtliche Bedeutung, die einer Willenserklärung nach Inhalt und Zweckbestimmung in solchen Fällen zukommt, zu ermitteln und festzustellen (vgl. RGZ 64, 165, 167). Dies hat das Berufungsgericht unterlassen.

17 bb) Die Auslegung vertraglicher Regelungen zur Bestellung eines Vorkaufsrechts hat sich daran zu orientieren, welche Sicherung des Vorkaufsinteresses die Parteien gewollt haben (vgl. MünchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., § 463 Rn. 3 Fn. 8). Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll. Ob den Vertragsparteien dabei bewusst gewesen ist, dass sie neben dem dinglichen auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbaren, ist - gerade wenn ihnen die Unterschiede zwischen den Vorkaufsrechten nicht bekannt gewesen sind und sie hierüber auch nicht bei der Beurkundung nach § 17 Abs. 1 BeurkG belehrt worden sind (wie es der Notar bei seiner Vernehmung als Zeuge bekundet hat) - für die Auslegung ihrer vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich ohne Belang.

18 Nach dem Vortrag der Kl. und ihrer Streithelferin sowie den Zeugenaussagen wäre von einem solchen Willen auszugehen. Hierfür spricht der von den Zeugen bekundete Umstand, dass das Interesse an dem späteren Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 3 schon mit der Entscheidung für den Erwerb der Teileigentumseinheit Nr. 2 und den dafür zu leistenden Zahlungen gesichert sein, die Eintragung des dinglichen Vorkaufsrechts aber erst mit der Eigentumsumschreibung beantragt werden sollte. Hätte die Kl. aus den von den Zeugen genannten Gründen den Willen der Streithelferin akzeptiert, die Einheit Nr. 3 bei einem Verkauf an Dritte dieser zur Ausübung des Vorkaufsrechts anbieten zu müssen, wäre ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zustande gekommen und nach dem zwischen den Prozessparteien geschlossenen Kaufvertrag auch wirksam ausgeübt worden.

III. 19 Die Revision erweist sich danach als begründet. Das Berufungsurteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

20 1. Die Sache ist jedoch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da der Senat die vertragliche Vereinbarung über das Vorkaufsrecht in § 14 Nr. 2 und Nr. 3 des Bauträgervertrags nicht nach dem festgestellten Sachverhältnis selbst auslegen kann. Zur Ermittlung dessen, was die Parteien vereinbart haben, sind - wie ausgeführt - außerhalb der Urkunde liegende, von der Bekl. bestrittene Umstände zu berücksichtigen. Ob das Vorbringen der Kl. und der Streithelferin hierzu wahr ist, kann nur auf der Grundlage einer Beweiswürdigung beurteilt werden. Insoweit kommt es auf die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen, die Wahrheitsliebe der Zeugen und die Widerspruchsfreiheit ihrer Aussagen an, die das Revisionsgericht nicht zu beurteilen vermag.

21 2. Der Senat hat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch gemacht. Der nunmehr mit der Sache befasste Senat wird die angebotenen Beweise zu dem streitigen Vorbringen der Kl. und ihrer Streithelferin über die mit der Vereinbarung des Vorkaufsrechts verfolgten Sicherungsinteressen erneut zu erheben haben.

Ein Vorkaufsrecht kann (nur) schuldrechtlich vereinbart werden; es bindet dann aber einen Dritten nicht. Anders ist es bei einem dinglichen Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Vor Eintragung im Grundbuch hat es aber keine Rechtswirkungen, bindet also niemanden. Nach herrschender Meinung enthält die Vereinbarung eines dinglichen Vorkaufsrechts nicht zugleich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht; das gilt allerdings nicht immer.

Die Klägerin hatte als Bauträgerin eine Teileigentumseinheit verkauft und zugleich einen Mietvertrag mit der Käuferin über eine weitere Einheit abgeschlossen, für die ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt werden sollte. Dazu kam es infolge eines Versehens des Notariats jedoch nicht. Diese Teileigentumseinheit wurde später von der Klägerin an die Beklagte verkauft unter Hinweis auf ein nicht in das Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts verweigerte die Beklagte, für die inzwischen eine Auflassungsvormerkung eingetragen war, die Löschung, da ein Vorkaufsrecht nicht bestehe. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hielt das für zutreffend.

Mit Urteil vom 22. November 2013 hob der Bundesgerichtshof die OLG-Entscheidung auf und verwies die Sache an einen anderen Senat des Oberlandesgerichtes zurück. Grundsätzlich sei zwar an der Auffassung festzuhalten, dass ein dingliches Vorkaufsrecht ein eigenständiges Sachenrecht sei, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht nicht voraussetzt, so dass für ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht eine entsprechende Vereinbarung nötig sei. Diese habe das Oberlandesgericht hier aber rechtsfehlerhaft verneint, denn maßgeblich sei für die Auslegung einer Willenserklärung nicht die Kenntnis von der rechtlichen Bedeutung, sondern allein das, was die Parteien als Ergebnis gewollt hätten. Es komme also nicht darauf an, dass hier die Vertragsschließenden sich nicht darüber im Klaren gewesen seien, dass es zweierlei Vorkaufsrechte gebe, und dass diese nebeneinander begründet werden können. Entscheidend sei vielmehr, ob die Parteien wollten, dass die Vorkaufsberechtigung schon vom Vertragsschluss an unabhängig von der Eintragung im Grundbuch bestehen sollte. Darüber sei noch Beweis zu erheben.

Der BGH betont zwar, es gebe keine deutlich überwiegenden oder sogar schlechthin zwingenden Gründe, von der einmal eingeschlagenen Rechtsentwicklung abzurücken, so dass an der Auffassung festzuhalten sei, dass die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts nicht zugleich die Vereinbarung über ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht bedeutet. Tatsächlich wird allerdings vielfach bei Vereinbarung eines Vorkaufsrechts schon eine sofortige Bindung gewollt sein, und die Eintragung im Grundbuch dient nur zur Absicherung gegenüber Dritten, so dass das Urteil doch eine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung bedeutet. Der Urkundsnotar ist jedenfalls verpflichtet, hier für Klarstellung zu sorgen.