Stillschweigende Umstellung der Mietstruktur von Bruttomiete auf Teilinklusivmiete

Stillschweigende Umstellung der Mietstruktur von Bruttomiete auf Teilinklusivmiete; vertragliche Abwälzung von Betriebskosten

1. Hat bei Vereinbarung einer Bruttomiete der Vermieter später nach einem Ankündigungsschreiben über einen längeren Zeitraum dem Mieter Betriebskostenabrechnungen übersandt, und sind die Nachzahlungsbeträge widerspruchslos gezahlt worden, liegt eine einverständliche Änderung der Mietstruktur vor.

2. Werden bestimmte Betriebskostenarten (hier: Gartenpflege und Hauswart) zunächst nicht erwähnt, liegt insoweit keine einverständliche Änderung vor; diese Betriebskostenarten sind nach wie vor in der Miete enthalten (Teilinklusivmiete).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. kann die für den Garten und den Hauswart angefallenen Betriebskosten nicht auf die Bekl. umlegen. Denn die Bekl. hat sich in dem mit der Rechtsvorgängerin der Kl. am 11.10.1977 abgeschlossenen Mietvertrag nicht zur Zahlung einer Nettokaltmiete, sondern zur Zahlung einer Bruttokaltmiete verpflichtet. Durch das Schreiben der Rechtsvorgängerin vom 12.11.1999 und die in den Jahren 2000 und 2001 sich anschließende Abrechnungspraxis der Rechtsvorgängerin wurde diese Mietstruktur zwar einvemehmlich geändert, jedoch nicht in der Weise, daß auch die Kostenarten Gartenpflege und Hauswart auf die Bekl. umlegbar sein sollten. Die Rechtsvorgängerin der Kl. und die Bekl. haben die Mietstruktur in der Weise geändert, daß anschließend zwischen den Parteien des Mietvertrages eine Teilinklusivmiete galt. Diese Struktur hat die Kl. bei Eintritt in das Mietverhältnis übernommen. Grundsätzlich kann die Umstellung einer Bruttokaltmiete, in der die kalten Betriebskosten enthalten sind, in eine Nettokaltmiete, in der die kalten Betriebskosten nicht enthalten sind, nur durch eine schriftliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien erfolgen (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage, § 556 Rdn. 15). In der Rechtsprechung ist jedoch darüber hinaus anerkannt, daß eine einverständliche Änderung der Mietstruktur auch dann anzunehmen ist, wenn der Vermieter den Wunsch zur Umstellung der Mietstruktur gegenüber dem Mieter schriftlich äußert und ihm eine Frist zur Ablehnung dieses Wunsches setzt, der Mieter nicht widerspricht und der Mieter die Miete sowie über mehrere Jahre hinweg die Nachzahlungsbeträge aus Betriebskostenabrechnungen zahlt (Kinne/Schach, a. a. O.). Zur Auslegung der Vereinbarung der Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. ist demnach die Struktur der in den Folgejahren erteilten Betriebskostenabrechnungen heranzuziehen. Denn diese Betriebskostenabrechnungen waren ein Baustein der Vertragsänderung. In den Betriebskostenabrechnungen 2000 und 2001 sind Hauswart- und Gartenpflegekosten nicht aufgeführt. Über die Umlagefähigkeit dieser Kosten haben sich die Rechtsvorgängerin der Kl. und die Bekl. daher nicht geeinigt. Die Kl. kann daher diese Kosten nicht auf die Bekl. umlegen.

Will der Vermieter bei einer Bruttomiete in Zukunft über die Betriebskosten abrechnen, bedarf er der Zustimmung des Mieters. Das kann auch durch jahrelange Übung konkludent geschehen, aber nur im Rahmen der vom Mieter nicht beanstandeten Betriebskostenabrechnungen. Will der Vermieter bisher in der Betriebskostenabrechnung vergessene oder nicht berücksichtigte Betriebskostenarten ebenfalls umlegen, bedarf es wiederum einer Zustimmung des Mieters.

Es war eine Bruttomiete vereinbart. Der Vermieter teilte dem Mieter später seinen Wunsch nach Änderung der Mietstruktur mit. Der Mieter widersprach nicht und entrichtete auch in den Folgejahren die Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen. Dort waren allerdings Kosten für Gartenpflege und Hauswart nicht enthalten. Erst in einer neuen Betriebskostenabrechnung tauchten sie auf; der Mieter verweigerte die Zahlung.

Mit Urteil vom 26. Oktober 2006 gab das Amtsgericht Schöneberg dem Mieter recht. Eine einverständliche Änderung der Mietstruktur sei durch die jahrelange Übung nur insoweit erfolgt, als auch über bestimmte Betriebskostenarten abgerechnet worden sei. Für die zusätzlichen (neuen) Betriebskostenarten liege jedoch ein Einverständnis des Mieters nicht vor.