Stillschweigende Betriebskostenvereinbarung

Stillschweigende Betriebskostenvereinbarung; Betriebskostenabwälzung durch langjährige Übung

Hat der Mieter ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung sechs Jahre lang die jährlichen Betriebskostenabrechnungen des Vermieters vorbehaltlos gezahlt, ist eine stillschweigende Vereinbarung über die Betriebskosten anzunehmen. (Leitsatz der Redaktion)

Die ursprüngliche Hauptvermieterin stellte der Bekl. als Nebenkosten lediglich die Kosten für Wasser und Heizung in Rechnung, und dementsprechend gab die Bekl. auch nur diese Kosten an die Kl. - ihre Untermieterin - weiter. Nachdem im Jahre 1990 eine Versicherung das Grundstück erworben hatte und auf Vermieterseite in den Hauptmietvertrag eingetreten war, stellte diese der Bekl. zusätzlich die Kosten für Grundsteuer, Entwässerung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Aufzug, Allgemeinstrom, Brandversicherung, Hausmeister, Ungezieferbekämpfung und Gebäudehaftpflichtversicherung in Rechnung. Die Bekl. Ieitete die diese Positionen enthaltenden Nebenkostenabrechnungen an die Kl. weiter, und die Kl. zahlte die so errechneten Nebenkosten mehrere Jahre lang anstandslos: gemäß Abrechnung vom 5.5.1992 für das Jahr 1990, gemäß Abrechnung vom 3.12.1992 für das Jahr 1991, gemäß Abrechnung vom 17.6.1994 für das Jahr 1992, gemäß Abrechnung vom 2.9.1995 für das Jahr 1993, gemäß Abrechnung vom 27.10.1996 für das Jahr 1994 und gemäß Abrechnung vom 27.2.1997 für das Jahr 1995. Erstmals mit Schreiben vom 30.1.1998 - nach Beendigung des Untermietverhältnisses - machte die Kl. geltend, als Nebenkosten seien nur die Kosten für Wasser und Heizung zu zahlen. Es kann dahingestellt bleiben, wie der zwischen den Parteien abgeschlossene schriftliche Untermietvertrag bezüglich der Abwälzung der Nebenkosten auszulegen ist. Eine Vereinbarung der Parteien über den Umfang der von dem Mieter zu zahlenden Nebenkosten kann auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 59. Aufl. § 535 Rdnr. 37 a m. w. N.). Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, daß die Parteien sich durch jahrelange Übung stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der neuen Hauptvermieterin der Bekl. in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kl. abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind auszulegen aus der Sicht des Erklärungsempfängers. Die Bekl. konnte das Verhalten der Kl. nur dahin verstehen, daß die Kl. mit der Abwälzung der erhöhten Nebenkostenabrechnungen einverstanden war.

Der Mieter, der jahrelang Betriebskostenabrechnungen vorbehaltlos beglichen hat, darf sich später nicht auf eine unwirksame Betriebskostenregelung im Mietvertrag berufen, entscheid der BGH.

Der Hauptvermieter hatte dem Mieter zunächst nur Betriebskosten für Wasser und Heizung in Rechnung gestellt, die dieser an seinen Untermieter weitergab. Nach Veräußerung legte der neue Eigentümer auch andere Betriebskosten auf den Mieter um, der diese wiederum an seinen Untermieter weitergab. Sechs Jahre lang zahlte der Untermieter die Betriebskostenabrechnungen anstandslos und berief sich danach auf die fehlende Vereinbarung im Untermietvertrag.

Kurz und knapp stellte der BGH in seinem Beschluß vom 29. Mai 2000 fest, daß eine Vereinbarung über die Abwälzung von Betriebskosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend getroffen werden kann. Der Vermieter (Hauptmieter) konnte hier aus dem Verhalten seines Untermieters nur schließen, daß dieser mit der Abwälzung der erhöhten Betriebskosten einverstanden war.

Die Frage ist in der Rechtsprechung äußerst umstritten (siehe LG Mannheim NZM 1999, 365 einerseits und LG Saarbrücken NZM 1999, 408 andererseits). Überwiegend wird gefordert, daß für eine Zustimmung des Mieters zur Vertragsänderung dieser ein Erklärungsbewußtsein gehabt haben müsse, das heißt, er habe wissen müssen, daß er etwas nicht Geschuldetes zahlt (Seldeneck, Betriebskosten Rn. 1142; ähnlich Schmidt-Futterer/Langenberg Rn. 37 ff. zu § 546 BGB). Demgegenüber stellt der Bundesgerichtshof zutreffend auf die Sicht des Erklärungsempfängers ab, also des Vermieters. Wer sich dem Rechtsverkehr gegenüber so verhält, als ob er eine rechtsgeschäftliche Erklärung abgeben will (hier: Zustimmung zu einer Betriebskostenvereinbarung), kann sich später nicht auf ein fehlendes Erklärungsbewußtsein berufen. Maßgeblich ist eben immer, wie die Gegenseite, also der Vermieter, das Verhalten nach objektiven Grundsätzen verstehen muß. Hier kommt allenfalls eine Anfechtung nach § 119 BGB analog in Betracht (Palandt-Heinrichs, 59. Aufl., Einführung 17 vor § 116 BGB), die aber unverzüglich folgen muß (§ 121 BGB) und den Anfechtenden schadensersatzpflichtig macht (§ 122 BGB). Auch kann eine Anfechtung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein.