Stillschweigende Abbedingung des Einstimmigkeitsprinzips

Stillschweigende Abbedingung des Einstimmigkeitsprinzips; Vereinbarung des Mehrheitsprinzips; Stimmrecht in WEG; BGB-Gesellschaft; GbR; Verpächtergesellschaft

1. Wird eine Teileigentümergemeinschaft nach dem WEG mit dem Ziel der langfristigen Verpachtung des Gebäudes an einen Hotelbetreiber und der Erzielung von Einkünften für die Eigentümer gegründet, so entsteht auch ohne ausdrückliche Vereinbarung zugleich eine BGB-Gesellschaft (Verpächtergesellschaft).

2. Der durch schlüssiges Verhalten zustande gekommene Vertrag einer solchen Verpächtergesellschaft, die aufgrund der Anzahl der Gesellschafter eine sog. Publikumsgesellschaft darstellt, enthält die Vereinbarung, dass Beschlüsse der Gesellschaft mit Mehrheit gefasst werden.

3. Werden über einen längeren Zeitraum hinweg Beschlüsse einer solchen Verpächtergesellschaft mit Mehrheit gefasst, so kann darin die Vereinbarung des Mehrheitsprinzips auch für die Zukunft liegen.

Zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und etwa 250 weiteren Eigentümern bestand seit dem Jahr 1988 eine Teileigentümergemeinschaft an einem Gebäude, bestehend aus etwa 250 Wohneinheiten sowie Gemeinschaftsflächen (Schwimmbad, Restaurant etc.). Das Objekt wurde als Hotel bzw. Boardinghaus geplant und ausgeführt, zugunsten von Nachbargrundstücken sind Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, die eine Wohnnutzung ausschließen. Das gesamte Gebäude wurde, wie von Anfang an geplant, an einen Hotelbetreiber verpachtet, die Pachteinnahmen wurden an die Teileigentümer entsprechend ihren Teileigentumsanteilen ausbezahlt. Schriftliche Vereinbarungen der Teileigentümer über die Regelung von Pachtangelegenheiten sind weder im notariellen Kaufvertrag über das Grundstück noch zu einem späteren Zeitpunkt getroffen worden. Solche Angelegenheiten wurden, sofern sie anfielen, auf den Teileigentümerversammlungen behandelt, die entsprechenden Beschlüsse wurden mit Mehrheit der anwesenden Eigentumsanteile gefasst. Die Gemeinschaftsflächen waren in der Teileigentumseinheit Nr. 345 zusammengefasst.

Diese Einheit war in 344 Bruchteile aufgeteilt, von denen einige auch von Personen gehalten wurden, die nicht auch Sondereigentum an einer abgeschlossenen Einheit erworben hatten. Um die Beschlussfähigkeit zukünftiger Teileigentümerversammlungen zu gewährleisten, wurde im Jahr 1992 (mehrheitlich) beschlossen, für die Teileigentumseinheit Nr. 345, die ca. 10,6 % der Eigentumsanteile ausmacht, einen Bevollmächtigten für die Teilnahme an Teileigentümerversammlungen zu bestimmen, mit der Weisung, sich bei Abstimmungen zu enthalten.

Im Jahr 2006 wurde ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen. Dieser wurde auf Verpächterseite vom Vorsitzenden des Eigentümerbeirats unterzeichnet, der zuvor in einer Teileigentümerversammlung, in welcher nicht alle Eigentumsanteile vertreten waren, bevollmächtigt worden war.

Seit dem Jahr 2008 werden getrennte Eigentümerversammlungen und Verpächterversammlungen abgehalten.

Wegen wirtschaftlicher Schwierigkeiten des Pächters beschloss die Verpächterversammlung im Jahr 2010 mehrheitlich, den Pachtzins in nicht unerheblichem Umfang zu stunden.

Die Kl. nimmt die Bekl. als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unter der Bezeichnung „Verpächtergemeinschaft ,(Bezeichnung des Objekts)'", vertreten durch die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft, auf Feststellung in Anspruch, dass die Beschlüsse zur Stundung der Pacht unwirksam sind.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Mangels schriftlichen Gesellschaftsvertrages gelte das Erfordernis der Einstimmigkeit, § 709 BGB. Der mutmaßliche Parteiwille sei nicht ersichtlich, so dass auch eine ergänzende Vertragsauslegung scheitere.

Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

II. Die streitgegenständlichen Beschlüsse der Bekl. vom 17.4.2010 sind nicht unwirksam.

Der Senat ist zunächst mit dem Landgericht und der Kl. der Auffassung, dass die Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft durch Erwerb eines Miteigentumsanteils in dem Wissen, dass das streitgegenständliche Anwesen langfristig und gewinnbringend an einen Hotelbetreiber verpachtet werden soll und im Hinblick darauf entsprechende bauliche Gegebenheiten geschaffen wurden, zugleich einer BGB-Gesellschaft mit dem Zweck der Verpachtung des Objekts beigetreten sind bzw. dass eine solche BGB-Gesellschaft zeitgleich mit dem Entstehen der Teileigentümergemeinschaft entstanden ist.

1. Dies folgt daraus, dass die zwischen den Teileigentümern - konkludent - getroffenen Vereinbarungen in ihren rechtlichen Folgen bei weitem über das hinausgehen, was das Gesetz in § 15 Abs. 1, Abs. 2 WEG als zulässige Nutzungsregelung vorsieht. Denn die zwischen den Teileigentümern getroffene Vereinbarung beschränkt sich nicht lediglich auf die Regelung des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums sämtlicher Miteigentümer, sondern sie bindet die Miteigentümer für die Zukunft in wirtschaftlicher Art und Weise über das in einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegende Maß hinaus aneinander durch die Verpachtung des Anwesens an einen Hotelbetreiber. Dieser gemeinsam verfolgte wirtschaftliche Zweck geht über eine bloße Teileigentümergemeinschaft hinaus.

2. Da für den Abschluss eines BGB-Gesellschaftsvertrags keine Formvorschriften bestehen, ist auch ein konkludenter Vertragsschluss möglich. Dieser liegt vorliegend darin, dass die Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft in Kenntnis des vorgesehenen Verwendungszwecks des Objekts und der damit zusammenhängenden wesentlichen wirtschaftlichen Folgen der Teileigentümergemeinschaft beigetreten sind. Ein Rechtsbindungswille jedes einzelnen der Teileigentümergemeinschaft Beitretenden kann deshalb nicht verneint werden. Auf die Frage, ob dem jeweils Erklärenden bewusst war, mit seinem Beitritt zur Teileigentümergemeinschaft zugleich auch Gesellschafter einer Verpächtergesellschaft zu werden, kommt es nicht an, weil das Erklärungsbewusstsein kein notwendiger Bestandteil der Willenserklärung ist (Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Auflage, vor § 116 Rdnr. 17). Ausreichend ist, dass der Handelnde bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen können, dass sein Verhalten als Willenserklärung aufgefasst werden durfte und der andere Teil es auch tatsächlich so verstanden hat (Palandt/Ellenberger a.a.O. § 133 Rdnr. 11 m.w.N.). Daran bestehen vorliegend keine Zweifel.

III. Innerhalb dieser BGB-Gesellschaft (im Folgenden: Verpächtergesellschaft) gilt bei Beschlüssen - von Ausnahmen abgesehen - das Mehrheitsprinzip.

1. Das folgt allerdings nicht aus § 15 Abs. 2 WEG. Die Vorschrift ist für die Verpächtergesellschaft, die gerade dadurch gekennzeichnet ist, dass sie Angelegenheiten betrifft, welche die Beschlusskompetenz der Teileigentümergemeinschaft überschreiten, nicht anwendbar.

2. Eine entsprechende Regelung ist jedoch bereits von Anfang an Inhalt des Gesellschaftsvertrags gewesen:

a) Die Gesellschafter haben insoweit die Regelungen der §§ 705 ff. BGB, insbesondere die Regelung des § 709 Abs. 1, Abs. 2 BGB abbedungen. Dies ist grundsätzlich möglich (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O. § 705, Rdnr. 2). Der Senat teilt nicht die Auffassung, aus der Tatsache des Fehlens eines schriftlichen Gesellschaftsvertrags folge die Anwendung der Regeln der §§ 705 ff. BGB (...). Abzustellen ist vielmehr auf den Vertragsinhalt, wie er sich durch konkludente Erklärungen der Gesellschafter aufgrund der gesamten Umstände - entweder bei Vertragsschluss oder auch zu einem späteren Zeitpunkt (siehe hierzu unten bei Ziffer 2.) - ergibt.

b) Für die Frage, welchen Inhalt der Vertrag über die Verpächtergesellschaft hat, insbesondere, ob die Vertragsparteien das Mehrheitsprinzip vereinbart haben, ist in erster Linie auf den von allen Vertragspartnern erkennbar verfolgten Zweck der Verpächtergemeinschaft abzustellen. Dieser liegt darin, alle über die Teileigentümergemeinschaft hinaus reichenden Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Verpachtung des Objekts zu regeln, insbesondere mit dem Ziel der dauerhaften Erzielung von Einkünften für jeden Gesellschafter. Hierbei war aufgrund der Gestaltung der Teileigentümergemeinschaft, der Beschaffenheit des Objekts und der bereits getroffenen bzw. geplanten Vorkehrungen jedem Gesellschafter klar, dass seine Einwirkungsbefugnis auf sein Sondereigentum durch die Verpachtung stark eingeschränkt werden würde.

c) Vor diesem Hintergrund haben die Gesellschafter sich für eine Regelung entschieden, die eine Handhabung parallel zur Handhabung im Rahmen von Teileigentümerversammlungen vorsah. Dass Beschlüsse zu fassen sein würden, war absehbar. Die Frage der Modalitäten der Beschlussfassung wurde daher nicht übersehen, vielmehr gingen die Gesellschafter erkennbar davon aus, dies werde genauso vonstatten gehen wie bei Beschlüssen der Teileigentümergemeinschaft. Anderenfalls hätten sie eine entsprechende - abweichende - Regelung getroffen.

d) Die Vereinbarung des Mehrheitsprinzips von Anfang an wird durch die tatsächliche Handhabung der Beschlussfassung und der Umsetzung der Beschlüsse bestätigt. Die einzige übereinstimmende Willenserklärung aller Gesellschafter war diejenige bei Vertragsschluss. In den auf den Vertragsschluss folgenden Jahren wurde - soweit Verpachtungsangelegenheiten betroffen waren - stets mit Mehrheit entschieden. Der Einwand der Kl., alle Versammlungen, bei denen Mehrheitsentscheidungen gefasst wurden, seien solche der Teileigentümergemeinschaft gewesen (...), verkennt, dass diese Versammlungen - wenn auch nicht als solche bezeichnet - zugleich, jedenfalls wenn Pachtangelegenheiten erörtert wurden, auch Versammlungen der Beklagten waren. Im Übrigen bleibt die Kl. unter Zugrundelegung ihrer Auffassung eine Antwort auf die Frage schuldig, durch welche Rechtsakte die wirtschaftlichen Tätigkeiten der Bekl. legitimiert waren.

3. Selbst wenn man zu dem Ergebnis käme, dass bei Vertragsschluss ein entsprechender Wille zur Vereinbarung des Mehrheitsprinzips (noch) nicht vorhanden war, so erfolgte eine (konkludente) Vereinbarung jedoch im weiteren Verlauf:

a) Alle Vertragsparteien haben durch ihr Verhalten in den auf den Vertragsschluss folgenden 20 Jahren (von 1988 bis 2008) zu erkennen gegeben, dass sie das Mehrheitsprinzip, soweit es zur Anwendung kam, akzeptierten. Unabhängig davon, ob sie an Versammlungen nicht teilgenommen haben, oder aber teilgenommen und abgestimmt haben - sie haben anschließend einem Mehrheitsbeschluss nicht widersprochen, was für alle anderen Gesellschafter nur den Erklärungswert haben konnte, mit dem praktizierten Verfahren einverstanden gewesen zu sein. Dem kann nicht mit Erfolg entgegnet werden (...), es verhalte sich im Gegenteil so, dass die jeweils überstimmte Minderheit sich mit der Mehrheitsentscheidung gerade nicht abgefunden, sondern dieser durch Ablehnung des jeweiligen Beschlussinhaltes widersprochen habe. Denn es geht nicht um den Beschlussinhalt, sondern um das Zustandekommen des Beschlusses.

b) Soweit Beschlüsse durch die Kl. angefochten wurden, erfolgte dies nicht unter Hinweis auf das für unzulässig gehaltene Mehrheitsprinzip (...).

Dies gilt auch für die Anfechtung durch andere Gesellschafter (...). Insoweit ist zudem festzustellen, dass die damalige Bekl. (die „Wohnungseigentümergemeinschaft", vor Gericht vertreten durch den Kl.vertreter des vorliegenden Verfahrens), die Auffassung vertreten hat, die Eigentümergemeinschaft könne durch Mehrheitsbeschluss die Verpachtung des gesamten Objekts beschließen (...).

c) Spätestens mit einer thematisch getrennten Durchführung der Teileigentümer- und der Verpächtergemeinschaftsversammlung musste jedem Gesellschafter die Existenz zweier Rechtsgebilde erkennbar gewesen sein, so dass der konkludente Erklärungswert ihres Verhaltens noch deutlicher hervortrat. Ohnehin war zumindest dem Geschäftsführer der ehemaligen Komplementärin der Kl., P., der auch langjähriger Geschäftsführer der Verwalterin der Teileigentümergemeinschaft war, seit 1994 bekannt, dass eine „Eigentümerversammlung" keine Beschlusskompetenz über Pachtangelegenheiten hat (...). Ob sich die Kl. die Verfahrensweise des ehemaligen Geschäftsführers ihrer Komplementärin als Verwalter - Erörterung und Beschlussfassung auch von Pachtangelegenheiten in Eigentümerversammlungen, deren Leiter er war - zurechnen lassen muss und der Kl. deshalb der Einwand des venire contra factum proprium entgegengehalten werden muss, kann dahinstehen.

d) Durch die jahrelange Handhabung haben alle Beteiligten auch zu erkennen gegeben, dass sie das Mehrheitsprinzip auch für die Zukunft als verbindlich ansehen. Hinzu kommt, dass alle Beteiligten die Früchte der gemeinsamen, auf Mehrheitsbeschlüssen beruhenden Tätigkeit, nämlich den anteiligen Pachtzins, widerspruchslos entgegengenommen haben. Das Bedürfnis der einzelnen Gesellschafter danach, ihre Beteiligung an der Bekl. auch in der Zukunft planbar zu sehen, spricht dafür, dass ein Interesse daran bestand, die langjährige Übung als verbindlich betrachten zu können. Die Annahme, in der Verpächtergesellschaft könnte die Anwendung des Mehrheitsprinzips über 20 Jahre hindurch gewolltermaßen unverbindlich gewesen sein, widerspricht der Lebenserfahrung. Diese spricht im Gegenteil in entscheidender Weise dafür, dass eine derart lange tatsächliche Übung im Laufe der Zeit auch eine feste vertragliche Grundlage gefunden hat (vgl. für den Fall der vom Gesellschaftsvertrag abweichenden Gewinnverteilung: BGH vom 17.1.1966, Az. II ZR 8/64 Rn. 8, zitiert nach juris).

e) Die Mitglieder der Teileigentümergemeinschaft haben mit der Regelung über die Vertretung der „Einheit 345" auf Versammlungen einen Zustand geschaffen, der es verhinderte, dass Beschlüsse einstimmig gefasst werden konnten. Denn der Bevollmächtigte der Einheit 345 war zur Stimmabgabe nicht berechtigt. Damit haben die personenidentischen Gesellschafter der Verpächtergesellschaft erkennbar zum Ausdruck gebracht, dass sie Beschlüsse ohne die Stimmen der Einheit 345 für wirksam ansehen (auch in Zukunft), also Mehrheitsentscheidungen für ausreichend erachten.

f) Dem kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, der für Personengesellschaften entwickelte Grundsatz, dass eine tatsächliche Vermutung dafür spricht, dass die Gesellschafter den Gesellschaftsvertrag auch mit Wirkung für die Zukunft abgeändert haben, wenn sie vorbehalt- und widerspruchslos eine vom Gesellschaftsvertrag abweichende Praxis längere Zeit hingenommen haben, gelte nicht für Publikumsgesellschaften (...). Denn vorliegend geht es nicht um eine Praxis entgegen des Gesellschaftsvertrags, sondern um eine Praxis, die eine entsprechende gesellschaftsvertragliche Vereinbarung erst herbeiführt.

3. Schließlich würde selbst die Verneinung einer konkludenten Vertragsergänzung durch langjährige Handhabung am Ergebnis nichts ändern. Wenn die Gesellschafter der Verpächtergesellschaft weder bei Vertragsschluss (siehe oben Ziffer 1.) noch später (siehe oben Ziffer 2.) eine Vereinbarung über das Einstimmigkeits- oder über das Mehrheitsprinzip getroffen hätten, so würde eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB ebenfalls zum Mehrheitsprinzip führen:

a) Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war sowohl die Vereinbarung des Mehrheitsprinzips, als auch die Beibehaltung der gesetzlichen Regelung möglich. Eine ausdrückliche Regelung fehlt. Der Vertrag enthielte unter der genannten Prämisse keine zureichenden Anhaltspunkte für eine Auslegung in der einen oder anderen Richtung.

b) Dieses Fehlen einer ausdrücklichen Regelung stellt eine Regelungslücke, also eine „planwidrige Unvollständigkeit" (vgl. Palandt/Ellenberger a.a.O. § 157 Rn 3 m.w.N. aus der Rspr. des BGH) dar. Denn die Verfahrensweise bei Abstimmungen ist von zentraler Bedeutung für die Willensbildung innerhalb der Gesellschaft. Ohne ihre Regelung ist die Gesellschaft auf Dauer nicht handlungsfähig, was in der Struktur der Beklagten begründet ist. Zu dieser gehören über dreihundert Gesellschafter, die infolge Erbfalls teilweise namentlich nicht bekannt sind, und von denen auch eine Anschrift teilweise nicht bekannt ist. Die Tatsache, dass der (konkludente) Vertrag eine Regelung zu Abstimmungen nicht enthält, würde unter der oben genannten Prämisse auch ganz offensichtlich auf einem Versehen beruhen, also planwidrig sein.

c) Der Schließung dieser Regelungslücke durch ergänzende Vertragsauslegung steht vorliegend kein vorrangiges dispositives Recht entgegen. Denn die §§ 705 ff. BGB, insbesondere § 709 Abs. 1, Abs. 2 BGB stellen keine interessengerechte Regelung dar. Im Gegenteil: die gesetzliche Regelung widerspricht dem mutmaßlichen Parteiwillen.

Die Regelungslücke ist durch Ermittlung des hypothetischen Parteiwillens zu schließen. Es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Parteien vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. Palandt/Ellenberger a.a.O. § 157 Rn. 7 m.w.N. aus der Rspr. des BGH).

Dabei sind zunächst die Umstände bei Vertragsschluss maßgeblich (hierzu bei a.), sodann die später auftretenden Umstände (hierzu bei b.)

a. Umstände bei Vertragsschluss

(1) Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Vertragspartner einen in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandenden und in praktischer Hinsicht durchführbaren Vertrag abschließen wollten. Der zweitgenannte Gesichtspunkt führt hier zur Feststellung, dass die Einhaltung des Einstimmigkeitsprinzips nach den insoweit unwidersprochenen Ausführungen der Bekl., die im Übrigen plausibel erscheinen, dazu führen würde, dass die Verpächtergesellschaft handlungsunfähig werden würde. Denn selbst wenn die Bekl. die Anschriften sämtlicher derzeitiger Gesellschafter ermitteln und diese zu ihren Versammlungen laden würde, widerspräche es der Lebenserfahrung anzunehmen, dass sämtliche Gesellschafter an den Versammlungen anwesend sein würden, und noch viel weniger, dass dort gefasste Beschlüsse einstimmig erfolgen würden.

(2) In der vorliegenden Gestaltung trägt die enge rechtliche und wirtschaftliche Verknüpfung der Teileigentümergemeinschaft einerseits und der Verpächtergesellschaft andererseits die Vermutung in sich, dass die beteiligten Personen, sofern nicht ausdrücklich abweichende Regelungen getroffen wurden, das Prozedere sowohl in der Teileigentümergemeinschaft als auch in der Verpächtergemeinschaft in gleicher Weise durchgeführt haben wollten.

b. Für die Frage nach dem hypothetischen Parteiwillen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kann auch das spätere Verhalten der Parteien Hinweise geben. So ist es auch hier:

(1) Die langjährige Anwendung des Mehrheitsprinzips nicht nur bei Beschlüssen betreffend ein bestehendes Pachtverhältnis, sondern auch im Zusammenhang mit dem Abschluss eines neuen Pachtverhältnisses weist auf den mutmaßlichen Parteiwillen hin. Es wurde auch zu einem Zeitpunkt mehrheitlich entschieden, als auf den Versammlungen ausdrücklich zwischen der Teileigentümergemeinschaft und der Verpächter-Gemeinschaft unterschieden wurde.

(2) Die Mitglieder der Teileigentümereigentümergemeinschaft haben mit der Regelung über die Vertretung der „Einheit 345" auf Versammlungen einen Zustand geschaffen, der es verhinderte, dass Beschlüsse einstimmig gefasst werden konnten. Denn der Bevollmächtigte der Einheit 345 war zur Stimmabgabe nicht berechtigt. Damit haben die personenidentischen Gesellschafter der Verpächtergesellschaft erkennbar zum Ausdruck gebracht, dass sie Beschlüsse ohne die Stimmen der Einheit 345 für wirksam ansehen (auch in Zukunft), also Mehrheitsentscheidungen für ausreichend erachten. Hätten die Beteiligten am gesetzlichen Normalfall der Einstimmigkeit festhalten wollen, hätten sie umgekehrt vorsehen müssen, dass der Bevollmächtigte der Einheit 345 mit den übrigen Gesellschaftern abstimmen müsste. Aus § 709 Abs. 1 BGB am Ende folgt nämlich, dass eine Enthaltung der Ablehnung gleichkommt, vgl. Ulmer/Schäfer in: Münchner Kommentar zum BGB, § 709 Rn. 39.

(3) Die Mitglieder der Verpächtergesellschaft haben jahrelang widerspruchslos den Pachtzins entgegengenommen, auch denjenigen aufgrund des neuen Pachtvertrags. Sie haben damit erkennbar zum Ausdruck gebracht, dass sie die bis zu dem jeweiligen Zeitpunkt gefassten Mehrheitsbeschlüsse der Verpächtergesellschaft als wirksam erachten.

IV. Gegen die Feststellung eines solchen Vertragsinhalts kann nicht mit Erfolg eingewendet werden (...), bei den angefochtenen Gesellschafterbeschlüssen handele es sich um die Änderung des Gesellschaftsvertrags. Denn das ist nicht der Fall. Die angefochtenen Beschlüsse befassen sich nicht mit den Grundlagen der Verpächtergesellschaft, insbesondere nicht mit dem Zweck der Gesellschaft (Erzielung von Pachteinnahmen unter Einsatz von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum) und auch nicht mit gesellschaftsinternen Abläufen. Die Beschlüsse betreffen vielmehr die nach außen wirkende Tätigkeit der Gesellschaft, nämlich eine Modifizierung der sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Rechte und Pflichten. Sie sind im Prinzip nicht anders zu bewerten als Beschlüsse zu Pachterhöhungen oder zur gerichtlichen Geltendmachung von Pachtforderungen etc.

V. Die Feststellung eines Vertragsinhalts der geschriebenen Art scheitert auch nicht daran, dass dies zu Lasten der Kl. unbillig wäre. Sie hat sich selbst durch Zustimmung zum neuen Pachtvertrag auf Zeit gebunden. Mit Ablauf dieses Pachtvertrages wird man ihr wohl ein ordentliches Kündigungsrecht zugestehen müssen, soweit das Ergebnis einer eingehenden rechtlichen Prüfung ergäbe, dass die Gründung der Verpächtergesellschaft nicht unter der Prämisse erfolgte, die Gesellschaft werde bis zum Einsturz des Gebäudes zwangsläufig fortbestehen.

VI. Die angefochtenen Beschlüsse sind auch nicht deshalb unwirksam, weil sie zwar - wie dargelegt zulässigerweise - mehrheitlich erfolgten und damit formell legitimiert sind, dabei jedoch derart unzumutbar in Rechte eines der beteiligten Gesellschafter eingreifen, dass sie (ausnahmsweise) unwirksam wären. Diese auf einer zweiten, nämlich inhaltlichen Ebene durchzuführende Prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 24.11.2008, Az. II ZR 116/08, Rn. 16/17, zitiert nach beck-online) hat zu berücksichtigen, ob die angefochtenen Beschlüsse die gesellschafterliche Treuepflicht der Mehrheit gegenüber der Minderheit (also der Kl.) verletzen und ist auch außerhalb von Maßnahmen, welche die gesellschaftsvertraglichen Grundlagen betreffen durchzuführen (BGH a.a.O. Rn. 17). Vorliegend könnte dieser Gesichtspunkt vor allem dann in Betracht zu ziehen sein, wenn ein Beschluss der Verpächtergesellschaft die Eigentümerstellung der Kl. substanziell bedrohen würde oder das berechtigte Vertrauen der Kl. in den Fortbestand gewisser wirtschaftlicher Entscheidungen der Gesellschaft verletzen würde. Die Kl. konnte indes nicht berechtigter Maßen darauf vertrauen, die Verpächtergesellschaft werde bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Pächters nicht zu geldwerten Zugeständnissen bereit sein. Ebenso wenig ist die Eigentümerstellung der Kl. durch die Stundung des Pachtzinses substanziell bedroht.

Wird in einer WEG über Jahrzehnte die gemeinsame langfristige Verpachtung des Gebäudes durchgeführt, entsteht zugleich eine BGB-Gesellschaft, in der das Mehrheitsprinzip gilt.

Seit 1988 bestand eine Teileigentümergemeinschaft an einem Gebäude, bestehend aus etwa 250 Wohneinheiten sowie Schwimmbad und Restaurant. Das Objekt wurde als Hotel geplant und ausgeführt sowie von Anfang an ständig an einen Hotelbetreiber verpachtet. Die Pachteinnahmen wurden an die Teileigentümer entsprechend ihren Teileigentumsanteilen ausbezahlt. Pachtangelegenheiten wurden auf den Teileigentümerversammlungen mit behandelt, die entsprechenden Beschlüsse mit Mehrheit gefasst. Die Gemeinschaftsflächen wurden zusätzlich in einer besonderen Teileigentumseinheit zusammengefasst, die sämtlichen Teileigentümer zustand, sich aber bei Abstimmungen enthalten musste. 2006 wurde ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen, unterzeichnet vom Vorsitzenden des Eigentümerbeirats, der dazu mit Mehrheit in der Teileigentümerversammlung bevollmächtigt worden war. Seit 2008 werden getrennte Eigentümerversammlungen und Verpächterversammlungen abgehalten. Die Verpächterversammlung beschloss 2010 mehrheitlich, den Pachtzins des Hotelbetreibers erheblich zu stunden.

Die Klägerin nimmt die Verpächtergemeinschaft auf Feststellung in Anspruch, dass die Stundungsbeschlüsse unwirksam sind. Das LG hat der Klage stattgegeben, weil in einer GbR im Zweifel das Einstimmigkeitsprinzip gilt. Hiergegen die Berufung an das OLG.

Mit Erfolg! Die gemeinschaftliche Verpachtung beschränkt sich nicht lediglich auf die Regelung des Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums sämtlicher Miteigentümer, sondern bindet diese über das in einer WEG mögliche Maß hinaus aneinander durch die Verpachtung an einen Hotelbetreiber. Mangels Schriftform ist die BGB-Gesellschaft konkludent gebildet worden. Entgegen der gesetzlichen Regelung gilt hier nicht das Einstimmigkeitsprinzip, sondern das Mehrheitsprinzip für Beschlüsse in Angelegenheiten der Verwaltung. So haben sich auch die Gesellschafter in den 20 Jahren nach der Gründung verhalten. Die Eigentümerversammlung nach WEG hat offenkundig keine Beschlusskompetenz über Pachtangelegenheiten. Diese können auch künftig durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Die Abbedingung des Einstimmigkeitsprinzips wird dadurch bestätigt, dass eine Teileigentumseinheit vertraglich stets zur Stimmenthaltung verpflichtet ist, so dass einstimmige Beschlüsse nach dem normalen Gang der Dinge niemals gefasst werden können.

Offenbar haben die Teileigentümer erst im Laufe von etwa 20 Jahren gelernt, dass die gemeinschaftliche Verpachtung von Wohnungs- und Teileigentum den Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem WEG überschreitet und demgemäß auch nicht mit den Beschlusskompetenzen nach dem WEG gesteuert werden kann. Für die Pachtangelegenheiten der Teileigentümer bleibt also nur die Annahme der konkludenten Gründung einer BGB-Gesellschaft, die trotz der ganz erheblichen finanziellen Belange nicht einmal der Schriftform bedarf und deshalb umso leichter auch stillschweigend angenommen werden kann. Das Problem bestand nur darin, dass für die normale BGB-Gesellschaft im Zweifel, also wenn nichts Abweichendes vereinbart worden ist, nicht das Mehrheitsprinzip gilt, sondern alle Angelegenheiten einstimmig geregelt werden müssen. Damit freilich wäre die Verwaltung in den Pachtangelegenheiten praktisch vollständig lahmgelegt. Auf juristisch kreative Weise hat das OLG einen überzeugenden Weg gefunden, die stillschweigende Ersetzung des Einstimmigkeitsprinzips durch das Mehrheitsprinzip im Interesse aller Teileigentümer im Einzelnen darzulegen, zu deutsch: „weil es anders gar nicht geht."