Stillschweigend ausbedungene Vermieter-Überlegungsfrist bei Einverständnis mit Nachmietergestellung

Mit seinem Einverständnis, ein befristetes Mietverhältnis bei Nachmietergestellung vorzeitig zu beenden, behält sich der Vermieter auch ohne ausdrückliche Erklärung erkennbar eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist bis zur Entscheidung über die Weitervermietung vor. Regelmäßig beträgt die Frist etwa drei Monate.

Die Kl. verlangt Mietzinszahlung für die Zeit von Oktober bis Dezember 1995. Die Bekl. hahen die durch Vertrag vom 30.8.1995 zum 1.10.1995 befristet auf ein Jahr angemietete Wohnung aus familiären Gründen nicht bezogen. Dies kündigten sie der Kl. schon am 31.8.1995 an. Zwischen den Parteien wurde daraufhin vereinbart, daß die Kl. einen von den Bekl. gestellten adäquaten Nachmieter akzeptiert, wozu es allerdings nicht gekommen ist. Vielmehr wurde die Wohnung von der Kl. zum 1.1.1996 anderweitig weitervermietet. Die Parteien streiten darüber, ob die Kl. einen triftigen Grund hatte, die beiden von den Bekl. etwa Mitte September 1995 vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen. Unabhängig davon hält die Kl. ihre Forderung schon deshalb für begründet, weil sie sich mit der Entscheidung über den Nachmieter jedenfalls bis zum Jahresende hatte Zeit lassen dürfen. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen, daß die vermietete Wohnung - unstreitig - auf dem gleichen Anwesen in einem Nebengebäude des von ihr selbst bewohnten Haupthauses liegt und beide Wohnungen über einen gemeinsamen Innenhof zu erreichen sind.

Das AG hat die auf Zahlung von 2.400 DM Kaltmiete und 600 DM Nebenkostenvorauszahlung gerichtete Klage abgewiesen. Das Rechtsmittel der Kl. führte zum Erfolg der Klage in Höhe von 2.400 DM.

Die Kl. kann Zahlung von 2.400 DM Kaltmiete für die Zeit von Oktober bis Dezember 1995 verlangen (§ 535 S. 2 BGB), wobei sich die Zahlungspflicht der Bekl. allein schon aus dem geschlossenen Mietvertrag ergibt und durch die unterlassene Benutzung der Wohnung nicht entfallen ist (§ 552 S. 1 BGB; vgl. auch LG Gießen, NJW-RR 1996, 462). Das Mietverhältnis war befristet und wurde durch die Kündigung der Bekl. vom 14.9.1995 nicht beendet. Zwar haben die Parteien mit der Vereinbarung, daß die Kl. einen von den Bekl. gestellten adäquaten Nachmieter akzeptieren wird, einen aufschiebend bedingten Mietaufhebungsvertrag geschlossen (§§ 158 I, 305 BGB). Ob die Kl. durch ihr Verhalten die umgehende Weitervermietung der Wohnung an einen objektiv geeigneten Nachmieter verhinderte, kann aber dennoch dahinstehen. Jedenfalls handelte die Kl. nicht treuwidrig, als sie die von den Bekl. vorgeschlagenen Personen alsbald ablehnte und die Wohnung zum 1.1.1996 anderweitig weitervermietete, weshalb die Bekl. noch bis einschließlich Dezember 1995 an den Mietvertrag gebunden waren.

Mit ihrem Einverständnis, einen adäquaten Nachmieter zu akzeptieren, hatte sich die Kl. nicht verpflichtet, dies unmittelbar nach Benennung eines objektiv geeigneten Interessenten durch die Bekl. zu tun. Vielmehr hatte sie sich auch ohne ausdrückliche Erklärung eine angemessene Überlegungsfrist vorbehalten, und zwar als Bestandteil der Bedingung für die Vertragsaufhebung. Anders durften die Bekl. die Erklärung der Kl. nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht verstehen (§§ 133, 157 BGB). Es bedeutete eine nicht geschuldete Gefälligkeit, daß die Kl. überhaupt auf ihren Wunsch einging, ohne Angabe eines überwiegenden Interesses an der Vertragsauflösung (vgl. dazu OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1478; LG Gießen, NJW-RR 1995, 395) aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Durch dieses Entgegenkommen wollte sich die Kl. ersichtlich nicht selbst in Zugzwang bringen und umgehend abschließend über den Vertragsschluß mit einem Nachmieter entscheiden müssen. Dies deutete sie in ihrer Erklärung auch an, indem sie dem Einverständnis mit der Nachmietergestellung die Bemerkung folgen ließ, bis zum Beginn des neuen Mietverhältnisses bestehe die Zahlungsverpflichtung der Bekl. aber weiter. Den gesamten Umständen nach ist ebenfalls anzunehmen, daß sich ein Vermieter mit der Erklärung, den Mieter gegen Nachmietergestellung vorzeitig aus dem befristeten Vertragsverhältnis zu entlassen, eine angemessene Nachforschungs- und Überlegungsfrist vorbehält, innerhalb der er prüfen kann, ob der vorgeschlagene Nachfolgeinteressent objektiv geeignet ist und ob er die Mieträume aus seiner persönlichen Sicht nicht doch lieber anderweitig vermietet (vgl. LG Saarbrücken, WuM 1995, 314; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 78). Dabei will es sich der Vermieter ersichtlich auch nicht nehmen lassen, einen vom Mieter beigebrachten Mietinteressenten umgehend abzulehnen und sich innerhalb der ausbedungenen Überlegungsfrist selbst um die Weitervermietung zu kümmern.

Welche Überlegungsfrist noch als angemessen anzusehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Regelmäßig werden für die Entscheidungsfindung des Vermieters bis zu drei Monate anzusetzen sein (vgl. LG Saarbrücken, WuM 1995, 314; Sternel Rdnr. 78). Vorliegend müssen die Bekl. der Kl. die Zeit von der Benennung der beiden Nachfolgeinteressenten etwa Mitte September bis zum Jahresende zugestehen, denn die Kl. wohnt selbst auf dem zum Teil vermieteten Anwesen und gerät aufgrund der baulichen Gegebenheiten mit ihren Mietern ständig in persönlichen Kontakt.

Dem von der Kl. geltend gemachten Anspruch auf Leistung der Nebenkostenvorauszahlungen (600 DM) ist die rechtliche Anerkennung demgegenüber zu versagen. Zwar haben sich die Bekl. in dem Mietvertrag auch insoweit zur Zahlung verpflichtet. Die Kl. muß sich jedoch gem. § 552 S. 2 BGB hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Betriebskosten den Wert der ersparten Aufwendungen anrechnen lassen. Mangels Spezifizierung des Vorauszahlungsbetrags kann der Abschlag auf die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten nicht herausgerechnet werden, weshalb der Gesamtbetrag anzurechnen ist. Abgesehen davon stehen der Kl. die begehrten Vorauszahlungen auch deshalb nicht zu, weil sie zwischenzeitlich hatte abrechnen und den Saldo geltend machen können.

Anmerkung der Schriftleitung: Zur Nachmietergestellung s. auch OLG Hamm, NJW-RR 1995, 1478 (Entlassungspflicht aus Mietverhältnis bei überwiegendem Mieterinteresse und Wegfall der Mietzinszahlungspflicht); OLG München, ZMR 1995, 579 (Gewerberaum).