Stillgelegter Aufzug

Stillgelegter Aufzug; Fenster in Küche und Bad; Modernisierung; Wohnwertverbesserung; Instandsetzungszuschlag; Mietpreisbindung, Altbau; Mietzinserhöhung; Fahrstuhl, stillgelegter; Ertragsberechnung

1. Der Ersatz von Einfachfenstern in Küche und Bad ist keine Modernisierung.

2. Für die Forderung des Instandsetzungszuschlags bei einer Wohnung mit Aufzug, Sammelheizung, Bad und WC innerhalb der Wohnung ist der dafür maßgebliche Pauschalbetrag auch dann anzusetzen, wenn der Aufzug stillgelegt ist.

Dem Bekl. ist zuzugeben, daß durch den Ersatz der Einfachfenster von Küche, Kammer und Bad in der Wohnung des Bekl. durch isolierverglaste Doppelfenster keine dauernde Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und keine nachhaltige Einsparung von Heizkosten eingetreten ist. Wie in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist, ist in einem anderen Prozeß ein Sachverständigengutachten über die Ursache von Schimmelpilzbildung an Außenwänden von isolierverglasten Badezimmern eingeholt worden. In diesem Gutachten hat der Sachverständige F. überzeugend dargelegt, daß gerade bei Altbauwohnungen in den Feuchträumen die früheren Einfachfenster mit Holzrahmen wesentlich besser waren als die neuen Isolierglasfenster. Der Sachverständige hat überzeugend dargelegt, daß die früheren Einfachfenster einen gewissen Luftaustausch ermöglichten mit der Folge, daß die zu hohe Luftfeuchtigkeit in den Naßräumen sich mit der trockneren Außenluft austauschen kann und ein natürlicher Ausgleich der Luftfeuchte stattfinden kann. Durch die neuen Isolierglasfenster hingegen wird dieser natürliche Austausch gesperrt. Das hat zur Folge, daß die übermäßige Luftfeuchtigkeit in den Feuchträumen sich an den kühleren Außenwänden neben den Isolierglasfenstern niederschlägt und dort zur Schwarzschimmelbildung führt. Abhilfe kann nur geschaffen werden, durch besonders ausgiebiges und gründliches Lüften nach jeder Benutzung. Damit aber wird eine durch die Isolierglasfenster an sich mögliche Einsparung von Heizenergie illusorisch.

Der vom Kl. geforderte Instandhaltungs- und Instandsetzungszuschlag steht ihm nicht zu. Maßgebend ist der höhere Satz von 15,12 DM/qm/Jahr für Wohnungen mit Aufzug, Sammelheizung, Bad und Abort innerhalb der Wohnung. Diesen Satz erreichen die Aufwendungen des Kl. nicht.

Es ist unstreitig, daß das Haus, in dem die Wohnung des Bekl. liegt, mit einem Fahrstuhl ausgestattet ist. Unstreitig ist weiter, daß dieser Fahrstuhl stillgelegt worden ist. Nach den Angaben des Bekl., soll dies im Jahr 1977 geschehen sein. Zwar ist dem Kl. zuzugeben, daß nach § 8 Abs. 4 Satz 4 der hier maßgebenden Verordnung über die Ertragsberechnung nach § 7 des XII. BMietG ein Ausstattungsmerkmal dann nicht zu berücksichtigen ist, wenn ein Mangel im Kalenderjahr vor der Antragstellung nachhaltig bestand. Dies ist hier bezüglich des Fahrstuhls unstreitig der Fall, da er sowohl 1984 wie 1985 stillgelegt war. Gleichwohl muß dies für den hier anzuwendenden § 3 Abs. 1 Satz 1 XII. BMietG außer Betracht bleiben. Das folgt aus der unterschiedlichen Zielsetzung der beiden Regelungen.

Die genannte Ertragsberechnungsverordnung soll dazu dienen, eine Mieterhöhung zu genehmigen, wenn feststeht, daß die laufenden Aufwendungen die Erträge aus dem Grundstück erheblich übersteigen. Dabei gehören zu den laufenden Aufwendungen u.a. auch die Pauschbeträge für Instandhaltung und Instandsetzung. Von daher ist es sachgerecht, den erhöhten Pauschbetrag für das Vorhandensein eines Fahrstuhles für eine Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen, wenn der Fahrstuhl ständig außer Betrieb ist. Sinn des § 3 Abs. 1 XII. BMietG ist es hingegen, eine pauschale Mieterhöhung dann zuzulassen, wenn der Vermieter nachweist, daß er im vorangegangenen Kalenderjahr Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in erheblichem Umfang durchgeführt hat. Diesem Zweck des Gesetzes widerspricht es, wenn dabei Ausstattungsmerkmale außer Betracht gelassen werden, die - wie im Falle des Kl. - vorhanden waren und vom Vermieter außer Betrieb gesetzt worden sind. Jedenfalls im Falle des Kl., der unstreitig eine Wohnung in einem Haus mit Fahrstuhl gemietet hatte, muß sich der Kl. für die Mieterhöhung so behandeln lassen, als sei der Fahrstuhl betriebsbereit. Darauf, daß er ihn stillgelegt hat und eine Reparatur - oder wahrscheinlich Erneuerung - des Fahrstuhles nicht vorgenommen hat, kann er sich nicht berufen.