Stillegung einer mitvermieteten Einrichtung (Müllschlucker)

1. Die Beschwer des zur Wiederherstellung einer Müllschluckeranlage verurteilten Vermieters richtet sich nicht nach der fiktiven Minderung, sondern nach den dafür entstehenden Kosten.

2. Hat sich der Vermieter - auch nur formularvertraglich - vorbehalten, die Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen zu ändern, ist er bei Änderung der gesetzlichen Regelung der Abfallverwertung und im Interesse einer notwendigen Bewirtschaftung des Hauses berechtigt, einen Müllschlucker stillzulegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 14./20. November 2003 [...] sind die Kl. Mieter, die Bekl. Vermieterin einer im Hause S.straße in Berlin gelegenen Wohnung im Erdgeschoß eines achtgeschossigen Hochhauses. Bei Beginn des Mietverhältnisses befand sich im Haus eine intakte Müllabwurfanlage. Aufgrund dessen konnten die Kl. ihren Hausmüll in eine Müllschluckerklappe einwerfen, die sich innerhalb des Treppenhauses, etwa acht Treppenstufen höher und etwa 14 Meter entfernt von ihrer Wohnungstür, befand.

Mit Schreiben vom 24. Februar 2005 kündigte die Bekl. an, die Müllabwurfanlage außer Betrieb nehmen zu müssen. Seit der Schließung der Anlage müssen die Kl. ihren Müll außerhalb des Hauses in einem Müllhaus entsorgen, das sich mindestens 35 Meter entfernt und 33 Stufen tiefer auf dem Außengelände der Bekl. befindet. Das AG Wedding hat die Bekl. verurteilt, die Müllabwurfanlage wieder in Betrieb zu nehmen. Die Berufung der Bekl. war erfolgreich.

[...] I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer erreicht. Die Mindestbeschwer richtet sich nicht nach dem Streitwert des ersten Rechtszuges, der auf der Grundlage einer monatlichen Minderung der Miete um 5 % = 31,30 € x 12 Monate = 375,60 € beträgt, sondern nach der materiellen Beschwer der Bekl., nämlich nach den Kosten, die der Bekl. entstehen würden, wenn sie dem Urteil folgen müßte. Die Bekl. hat nachvollziehbar dargelegt, daß sich die Kosten für die Wiederherstellung der schadhaft gewordenen Müllabwurfanlage innerhalb des Hauses auf 19.904,14 € belaufen würden. Dieser Betrag verringert sich nicht dadurch, daß er auf die einzelnen Mieter aufgeteilt wird, wie die Kl. meinen. Der Tenor des Urteils ist darauf gerichtet, die Müllabwurfanlage wieder in Betrieb zu nehmen. Dies würde bedeuten, daß die Bekl. die gesamte Anlage instand setzen müßte, wenn sie dem Urteil folgen würde. Die Bekl. hat dargelegt, daß der Müllschacht in der fünften Etage des achtgeschossigen Gebäudes auseinandergebrochen sei und aus brandschutzrechtlichen Gründen eine komplette Erneuerung der Anlage erforderlich gewesen wäre. Dieser Vortrag ist nachvollziehbar. Im Rahmen der Prüfung der Beschwer kommt die Einholung eines Gutachtens zur Klärung der Frage des Kostenaufwandes nicht in Betracht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

II. Sie hat auch Erfolg.

Die Kl. können von der Bekl. nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, daß diese die Müllabwurfanlage im Hause S.straße in Berlin wieder in Betrieb setzt und die für die Kl. maßgebliche Klappe der Müllschluckeranlage wieder zugänglich macht.

1. [...]

2. a) Grundsätzlich darf ein Vermieter nicht eigenmächtig diejenigen Anlagen des Hauses ändern, die er bei Abschluß des Vertrages dem Mieter zum gemeinschaftlichen Gebrauch mit anderen Mietern überlassen hat. Dazu kann auch eine Müllabwurfanlage gehören. Diese bietet für den Mieter den Vorteil, daß er sich mit seinem Hausmüll nicht zu den in der Regel außerhalb des Hauses auf dem Grundstück bereitgestellten Müllgefäßen begeben muß.

b) Eine andere Betrachtungsweise kann allerdings geboten sein, wenn der Vermieter - wie hier - sich im Mietvertrag vorbehalten hat, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlage zu ändern. Ein solcher Vorbehalt muß, wenn er in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in einem Formularvertrag enthalten ist, sich an den Grenzen des § 307 BGB messen lassen. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben übermäßig benachteiligen. Eine solche Benachteiligung kann insbesondere gegeben sein, wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, daß der Vertragszweck gefährdet wird, § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

c) Ein Vorbehalt zur Änderung der Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen erweckt unter dem dargestellten Gesichtspunkt keine Bedenken, wenn dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist. Dadurch wird eine zulässige Begrenzung der Änderungsbefugnis des Vermieters geschaffen, deren Einhaltung im Streitfall überprüfbar ist.

d) Die von der Bekl. vorgenommene Änderung zielt darauf ab, das System der Müllentsorgung vollständig neu zu ordnen. Statt der Benutzung des Müllschluckers wird den Mietern nunmehr zugemutet, sich bis zu einem Müllhaus zu begeben und ihre Abfälle durch das Öffnen einer Mülltonne und nicht mehr, wie bisher, durch das Öffnen einer Klappe im Treppenhaus außerhalb ihrer Wohnungen zu entsorgen. Die Möglichkeit einer Müllentsorgung als wesentlicher Bestandteil der Verpflichtungen der Bekl. zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches bleibt den Mietern erhalten. Die der Bekl. nach Maßgabe der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zustehende Befugnis, die Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen unter gewissen Voraussetzungen zu ändern, geht auch so weit, daß eine solche gänzlich beseitigt werden kann, wenn den Mietern als Ersatz dafür eine andere gemeinschaftliche Einrichtung zur Verfügung steht, die einen angemessenen Ausgleich für den Verlust darstellt. Entscheidend hierfür ist der Gesichtspunkt, daß eine Müllentsorgung als Leistung der Bekl. weiterhin gewährleistet ist. Das ist hier der Fall.

e) Für die Schließung der Müllabwurfanlage kann die Bekl. dringende Gründe anführen. Die Müllabwurfanlage ist nicht mehr zeitgemäß. Die Anlage stammt aus einer Zeit, als der Gedanke der Mülltrennung und Müllvermeidung noch nicht allgemein verbreitet war. Die Anlage erlaubte es den Mietern, jede Art von Abfall unterschiedslos auf für sie unkomplizierte Weise zu entsorgen. Im Land Berlin gilt seit dem 21. Juli 1999 das Gesetz zur Förderung der Kreislaufwirtschaft und Sicherung der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen (GVBI. Berlin, Seite 413, zuletzt geändert durch Gesetz vom 16. September 2004 - GVBI. Berlin Seite 397). Zielrichtung des Gesetzes ist gemäß § 1 Abs. 2 in erster Linie die Vermeidung von Abfällen und die Vermeidung und Verringerung von Schadstoffen in Abfällen (Abs. 2 Nr. 1) und in zweiter Linie die schadlose und nach Art und Beschaffenheit der Abfälle hochwertige Verwertung nicht vermeidbarer Abfälle, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist (Abs. 2 Nr. 2). Weiter heißt es in § 1 Abs. 3 des Gesetzes, daß jeder durch sein Verhalten dazu beitragen soll, daß die Ziele der Kreislauf- und Abfallwirtschaft erreicht werden. Damit sind auch Vermieter und Mieter angesprochen. Um die Abfallverwertung zu ermöglichen, sollen gemäß § 11 Abs. 1 die folgenden Abfallfraktionen getrennt gesammelt werden:

1. Papier, Pappe, Karton, 2. Glas, 3. Kunststoffe, 4. organische Abfälle, 5. Metalle, 6. Elektrogeräte und 7. Sperrmüll.

Der vorhandene Abfallschacht entspricht nicht mehr den Anforderungen, denen er genügen müßte, wenn er heute errichtet werden würde. Gemäß § 42 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin sind Abfallschächte nur zulässig, wenn sie getrennte Einfüllöffnungen und die zugehörigen getrennten Sammelräume für Abfälle zur Verwertung und für Abfälle zur Beseitigung besitzen. Dies zeigt, daß der Gedanke der Mülltrennung sich inzwischen auch in den Anforderungen an die Konstruktion von Müllabwurfanlagen durchgesetzt hat.

f) Zwar genießt die vorhandene Anlage Bestandsschutz. Es ist aber nachvollziehbar, daß die Bekl. kein Interesse daran hat, nicht unbeträchtliche Finanzmittel in der Größenordnung von 20.000 € in die Instandsetzung einer in der fünften Etage auseinandergebrochenen Anlage in einem Gebäude mit acht Stockwerken zu investieren, die nicht mehr den heutigen gesetzlichen Anforderungen entspricht.

g) Die mit der Schließung der Müllabwurfanlage für die Mieter verbundenen Unbequemlichkeiten sind nicht unzumutbar. Der vom Gesetzgeber eingeführte Gedanke der Mülltrennung zwingt die Mieter ohnehin dazu, die in dem Müllhaus aufgestellten Behälter für Papier, Verpackungen und Glas zu benutzen. Zu diesem Zweck müssen sie sich aus ihren Wohnungen zu der genannten Müllsammelstelle begeben. Ihnen wird jetzt zugemutet, den einen oder anderen zusätzlichen Gang zu machen. Dies ist unabhängig von der Frage der zu überwindenden Wegstrecke nicht unzumutbar. Dies gilt auch für die Bekl., die in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht haben, daß sie kleine Kinder haben, bei deren Versorgung Müll in einer nicht unbeträchtlichen Menge (Windeln etc.) anfällt. Denn Mietern ist es zuzumuten, ihre Lebensführung den veränderten Umständen anzupassen. Es wird von ihnen nur verlangt, sich so zu verhalten wie andere Mieter, die in einem Mehrfamilienhaus wohnen, in dem es keinen Müllschlucker gibt. Nach Darlegung der Bekl. mag die Schließung der Anlage sogar die Wirkung einer Verringerung der Müllkosten zur Folge haben, weil die Leerungsfrequenz des Hausmüllbehälters reduziert werden kann.

Aufgrund eines Änderungsvorbehalts im Mietvertrag ist der Vermieter berechtigt, einen bei Vertragsbeginn vorhandenen Müllschlucker stillzulegen, wenn dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist, insbesondere die gesetzliche Verpflichtung zur Mülltrennung sonst nicht mehr erfüllt werden kann.

Der Vermieter legte einen bei Mietvertragsbeginn vorhandenen Müllschlucker nach dessen Auseinanderbrechen aufgrund eines formularvertraglichen Vorbehalts still, wonach er Gemeinschaftseinrichtungen ändern durfte. Damit war der Mieter nicht einverstanden und klagte auf Wiederherstellung. Das AG Wedding gab der Klage statt, wogegen der Vermieter Berufung einlegte.

Die ZK 67 des LG Berlin hielt die Berufung für zulässig, weil der Wert der Beschwer sich nach den Kosten richte, die auf den Vermieter zukommen würden. Die Kammer hielt die Berufung auch für begründet und wies die Klage ab; den Vorbehalt hielt sie für ausreichend, zumal die Reparatur der Anlage 20.000 Euro kosten würde, eine heute vorgeschriebene Mülltrennung über die Müllschluckeranlage nicht mehr durchgeführt werden könne, ein neuer Müllschlucker nicht mehr zulässig und die Benutzung der aufgestellten Müllgefäße durch die Mieter zumutbar sei. Der Vorbehalt der Änderung sei bedenkenfrei, wenn diese im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig und für den Mieter zumutbar sei.

1. Für die sog. Beschwer des Vermieters (= Belastung durch die Verurteilung) und damit für die Berufungsfähigkeit (Berufungsgrenze > 600 Euro) ist nach bisheriger Rechtsprechung nicht auf diejenigen Kosten abzustellen, die er für die Beseitigung des Mangels aufwenden muß, sondern auf den 3,5fachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung (BGH, Beschluß vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99 - GE 2000, 886 = ZMR 2000, 665; BGH, Beschluß vom 27.11.2002 - VIII ZB 33/02 - GE 2003, 250).

2. Die Auffassung der ZK 67, der Änderungsvorbehalt sei formularmäßig zulässig, wenn eine Änderung im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig und für den Mieter zumutbar sei, ist nicht bedenkenfrei. Die Klausel selbst verstößt nur dann nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB, wenn sich aus ihr die Voraussetzungen für die Änderung ergeben. Ob dies hier der Fall war, ist nicht ersichtlich. Die ZK 67 vermengt anscheinend die Frage der Wirksamkeit der Klausel mit den für die Ausübung des Änderungsvorbehalts maßgebenden Kriterien. Unklar bleibt auch, ob die ZK 67 letztlich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wegen Überschreitung der Opfergrenze (vgl. dazu zuletzt BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 342/03 - GE 2005, 1348) ablehnen will.