Stichtagsmietenauskunftsanspruch

Stichtagsmietenauskunftsanspruch; zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneter Zustand; Duldungspflicht nur bei fachgerechter Instandsetzung; Stichtagsmiete; Auskunftsanspruch; Miete, Zusammensetzung der; Mängel der Mietsache; Reparatur, fachgerechte

1. Auch dann, wenn der Mieter einen Antrag auf Überprüfung der Stichtagsmiete vom 1. Januar 1979 gestellt hat, hat er gegenüber dem Vermieter keinen Auskunftsanspruch über die Stichtagsmiete vom 31. Dezember 1959.

2. Zur Auslegung dessen, was als geeigneter Zustand zum vertragsgemäßen Gebrauch gem. § 536 BGB gehört, wenn der Mieter angebliche Mängel bei der Anmietung gekannt hat (hier: Unregelmäßige Kachelung, fehlender Anstrich an einem verputzten Rohrdurchbruch, optisch unschön verlegte Rohrverkleidungen, Löcher in der Deckenverkleidung, schwer gangbare Fenster).

3. Sind Mängel vorhanden, so hat der Mieter Anspruch darauf, daß sie fachgerecht repariert werden. Der Mieter ist befugt, eine Reparatur abzulehnen, wenn sich hinreichend gezeigt hat, daß die für die Reparatur vorgesehenen Personen dazu ungeeignet sind.

Ein Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Auskunft über die Zusammensetzung der von ihm verlangten Miete ist grundsätzlich nach § 242 BGB gegeben. Für eine Auskunftserteilung über die Stichtagsmiete vom 31. Dezember 1959 und die Mehrbelastungszuschläge ab 1972 besteht im vorliegenden Fall für die Kl. jedoch kein Rechtsschutzbedürfnis, der Anspruch ist deshalb nicht gegeben. Die Kl. wollen nach Erteilung der Auskunft im Wege der Stufenklage Rückzahlung preisrechtlich zuviel gezahlter Miete für die Zeit von Juni 1980 bis Juli 1981 verlangen. Für diese Zeit richtet sich jedoch die preisrechtliche Zulässigkeit der Miete nicht nach der Stichtagsmiete vom 31. Dezember 1959 und den Mehrbelastungszuschlägen ab 1972. Preisrechtlich zulässig ist vielmehr gemäß § 1 Abs. 1 des 1. Bundesmietengesetzes neuer Fassung die Miete, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustandegekommenen Vereinbarung ergibt. Die Kl. hätten demgemäß zwar einen Anspruch auf Auskunftserteilung über die letzte vor dem 1. Januar 1979 vereinbarte Miete, nicht jedoch über die Stichtagsmiete vom 31. Dezember 1959 und die Mehrbelastungszuschläge ab 1972.

Das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. ergibt sich auch nicht daraus, daß sie gemäß § 2 Abs. 1 des 1. Bundesmietengesetzes bei der Preisbehörde einen Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete vom 1. Januar 1979 gestellt haben. Im Rahmen dieses Verfahrens muß zwar die Stichtagsmiete vom 31. Dezember 1959 und die Mehrbelastungszuschläge ab 1972 festgestellt werden. Die notwendigen Angaben hierzu verlangt die Preisbehörde jedoch, soweit sie in den dortigen Unterlagen nicht schon vorhanden sind, nicht von den Kl. als den Mietern, sondern von dem Bekl. als dem Vermieter und zwar aufgrund der Verwaltungsverfahrensvorschriften. Eine Mitwirkungspflicht der Kl. besteht insoweit nicht.

Zu 2 a) Entfernung des in der Ecke des Bades angebrachten Fliesenbelages mit anschließender Neuverlegung von Fliesen in ebenen und gleichmäßig verfugtem Zustand.

Der von den Kl. gemäß § 536 BGB geltend gemachte Anspruch ist nicht gegeben. Der Vermieter ist nach § 536 BGB nur verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Bei der in der I. Instanz durchgeführten Augenscheinseinnahme ist zwar festgestellt worden, daß der Fliesenbelag in einem optisch nicht schönen Zustand ist. Der Fliesenbelag geht nicht ganz in die Ecke hinein, dort sind ca. 4 cm mit Fugenkitt verschmiert. Die Fugenkittstreifen in der Ecke werden nach oben hin wesentlich schmaler. Der Fugenkitt ist nicht gleichmäßig verstrichen, einige Kacheln ragen heraus. Die Fliesen sind, von der oberen Kante ab gesehen, in der Waagerechten nicht gleichmäßig angebracht. Bei diesen Mängeln handelt es sich jedoch allein um ästhetische Merkmale. Die Kl. haben die Räume zur Benutzung als Wohnung gemietet, dieser vertragsgemäße Gebrauch ist durch die schlecht angebrachten Fliesen nicht beeinträchtigt. Sie haben den Fliesenbelag bei Anmietung der Wohnung gesehen und die Räume in diesem Zustand gemietet. Sie sind also davon ausgegangen, daß dieser Zustand der vertragsgemäße ist.

Zu 2 c u. 2 e) Ordnungsgemäße und gerade Installationen der aus Gips, Kartonplatten und Asbest bestehenden Rohrverkleidung der Ab- und Zuwasserleitungen im Badezimmer, so daß diese nicht mehr auf dem Waschbecken aufliegt und gerade und fugendicht angebracht ist. Ebenso eine Neuinstallierung der Rohrverkleidung unter Beseitigung von deren Schrägstellung im Flur.

Die Kl. haben gegenüber dem Bekl. keinen Anspruch auf Neuinstallierung der Rohrverkleidungen, auch hier liegen die Voraussetzungen des § 536 BGB nicht vor. Die Rohrverkleidungen sind zwar gemäß der Augenscheinseinnahme in der I. Instanz in einem optisch nicht schönen Zustand. Sie schließen an den Kanten nicht richtig ab und sind insgesamt schief. Die Verkleidungen sind in vier Platten unterteilt, die nicht aneinanderstoßen und im Badezimmer auf dem Waschbecken aufliegen. Die Kl. haben die Wohnung jedoch in diesem Zustand gemietet und sind deshalb davon ausgegangen, daß dies der ordnungsgemäße Zustand ist. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung zu Wohnzwecken wird durch die schlecht angebrachten Rohrverkleidungen nicht beeinträchtigt, es handelt sich ebenso wie bei den Fliesen allein um ästhetische Mängel.

Zu 2 d) Beseitigung von Löchern in der Deckenverkleidung aus Spundbrettern im Flur.

Der Anspruch auf Beseitigung der Löcher ist aus § 536 BGB begründet. Bei der Augenscheinseinnahme wurde festgestellt, daß es sich um zwei Löcher handelt, nämlich um ein ca. 20 x 30 cm großes rechteckiges Loch links über der Badezimmertür und um ein ca. 20 x 25 cm großes rechteckiges Loch rechts neben der Badezimmertür. Beide Löcher sind so groß, daß es sich nicht lediglich um Lücken in den Spundbrettern, wie es der Bekl. vorträgt, handelt. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung zum Wohnen wird durch die beiden Löcher beeinträchtigt, die Kl. haben deshalb gegenüber dem Bekl. einen Anspruch auf Beseitigung der Löcher.

Zu 2 f) Gang- und Schließbarmachen sämtlicher Holzverbundfenster im Wohn-, Arbeits- und Schlafzimmer durch Abhobeln sperrender Holzteile.

Der Anspruch auf Reparatur der Fenster ist aus § 536 BGB gegeben. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört es, daß die Fenster gangbar sind und ordnungsgemäß schließen. Die Kl. haben einen Anspruch darauf, daß die Fenster fachgerecht repariert werden. Eine fachgerechte Reparatur muß zwar nicht unbedingt durch einen hierfür ausgebildeten Fachmann geschehen. Der Bekl. und Herr B. haben jedoch gezeigt, daß sie zur fachgerechten Reparatur der Fenster nicht in der Lage sind. Die Kl. müssen dies aus den schlecht angebrachten Fliesen im Bad und den schlechten Rohrverkleidungen schließen. Sie waren deshalb befugt, die Arbeiten durch den Bekl. und Herrn B. abzulehnen. Der Bekl. muß die Fenster von einer fachlich qualifizierten Person in Ordnung bringen lassen.