Stichtagsmiete, Verjährung

Stichtagsmiete, Verjährung; Erstattung; preisrechtswidrige Mietzahlungen; Verjährung, Unterbrechung; rückwirkende Herabsetzung; Feststellungsklage; Mietpreisstelle

1. Der Antrag des Mieters auf Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 2 Abs. 1 I. BMG n.F. unterbricht nicht die Verjährung des Anspruchs auf Erstattung preisrechtswidriger Mietzahlungen nach § 30 Abs. 1 Satz 2 I.BMG.

2. Auch die rückwirkende Herabsetzung der Stichtagsmiete unterbricht nicht die Verjährung nach § 30 Abs. 1 Satz 2 1. BMG.

Die Kl. haben am 25. Januar 1982 einen Antrag bei der Preisstelle auf Überprüfung des preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrages für Modernisierungsmaßnahmen gestellt. Sie haben außerdem am 30. November 1981 einen Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete gestellt. Über beide Anträge ist noch nicht entschieden.

Die Kl. haben am 26. Januar 1982 beim Amtsgericht Feststellungsklage mit dem Begehren erhoben, daß der Bekl. nach Herabsetzung der Stichtagsmiete zur Rückzahlung überzahlter Mieten verpflichtet ist, und zwar für die Zeit ab 1. Januar 1979. Das AG hat der Klage stattgegeben und gemeint, die Herabsetzungsbescheide der Mietpreisstellen wirkten auf den 1. Januar 1979 zurück. In der Berufung hat der Bekl. die Einrede der Verjährung aus § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG erhoben und angekündigt, daß er auch gegenüber einer zukünftigen Klage die Einrede der Verjährung erheben werde. Die Kl. haben beantragt, die Berufung des Bekl. zurückzuweisen, hilfsweise festzustellen, daß der Bekl. die Differenzbeträge zwischen der tatsächlich gezahlten und der festzustellenden preisrechtlich zulässigen Miete mit Wirkung ab 1. Februar 1981 zu zahlen hat. Die Berufung des Bekl. hatte zum Teil Erfolg, das LG hielt die Feststellungsklage nur nach dem Hilfsantrag der Kl. für zulässig und begründet.

1. Die Feststellungsklage ist zulässig (§ 256 ZPO).

Der Antrag der Kl. auf Herabsetzung der Stichtagsmiete nach § 2 Abs. 1 I. BMG neuer Fassung unterbricht nicht die Verjährung des Anspruchs auf Erstattung preisrechtswidriger Mietzahlungen nach § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG (vgl. Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 9. August 1982 - 8 W RE Miet 4905/81 - GE 1982 S. 785 ff.).

Der Mieter von preisgebundenem Altbauwohnraum, der eine von ihm erbrachte mietpreisrechtlich unzulässige Leistung zurückfordern will, muß zur Vermeidung der kurzen Verjährung des § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG - ein Jahr von der Leistung an - den Anspruch in einer die Verjährung unterbrechenden Weise geltend machen. Hierzu blieb den Kl. nur die Feststellungsklage offen (§ 209 Abs. 1 BGB), weil sie vor Abschluß des Preisstellenverfahrens außerstande sind, ihren etwaigen Rückforderungsanspruch zu beziffern.

2. Unbeschadet des Ausgangs des Preisstellenverfahrens sind jedoch etwaige Rückforderungsansprüche der Kl. für die Zeit vom 1. Januar 1979 bis zum 31.1..1981 verjährt (§ 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG), weil die Kl. ihre Klage erst am 26. Januar 1982 anhängig gemacht haben (§ 270 Abs. 3 ZPO). Insoweit hat der Bekl. im zweiten Rechtszug die Verjährungseinrede wirksam erhoben mit der Folge, daß die begehrte weitergehende Feststellung nicht getroffen werden kann, weil dem Rückforderungsanspruch der Kl. für die Zeit vom 1. Januar 1979 bis zum 31. Januar 1981 auf jeden Fall das Leistungsverweigerungsrecht des Bekl. nach § 222 Abs. 1 BGB zusteht.

Der Bekl. konnte sich bereits gegenüber der positiven Feststellungsklage damit verteidigen, der Anspruch, dessen Feststellung die Kl. begehren, sei teilweise verjährt (vgl. Urteil der Kammer vom 6. November 1981 - 65 S 215/81 - = GE 1982, 141 f.). Da die Klägeransprüche für die Zeit vor Klageeinreichung zumindest dem äußeren Anschein nach gem. § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG verjährt sind, kann ihre Durchsetzbarkeit nicht aufgrund der sonst im Feststellungsprozeß genügenden summarischen Prüfung bejaht werden. Vielmehr muß nunmehr wegen der Rechtskraftwirkung eines etwaigen klageabweisenden Urteils geprüft werden, ob das eingewendete Leistungsverweigerungsrecht dem Bekl. tatsächlich zusteht oder nicht.

Daß die Rechtskraft eines Urteils, welches die Feststellungsklage aus sachlich-rechtlichen Gründen abweist, einer späteren Leistungsklage entgegensteht, selbst wenn der Kl. im Prozeß auf Leistung den Beweis für das Bestehen des Anspruchs erbringt - was im vorliegenden Fall darauf hinausliefe, daß die Kl. dermaleinst einen bestandskräftigen Herabsetzungsbescheid vorweisen könnten, für den die Rückwirkung bis zum 1. Januar 1979 angeordnet ist - hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24. Juni 19969 (NJW 1969 S. 2014 ff. [2015] ausgeführt. Wegen der Rechtsähnlichkeit der Sachverhalte kann es für die Rechtskraftwirkung keinen Unterschied machen, ob der Bekl. - wie in jenem Falle - die tatsächlichen Voraussetzungen des festzustellenden Anspruchs bestreitet oder sich - wie hier - auf ein Leistungsverweigerungsrecht wegen vollendeter Verjährung beruft.

3. Für die Zeit nach Klageeinreichung ist die Klage begründet mit der Maßgabe, daß die Verjährung des Rückforderungsanspruchs wegen mietpreisrechtlich unzulässigen Leistungen der Kl. für die Zeit ab 1. Februar 1981 nach § 209 Abs. 1 BGB unterbrochen wurde. Da alleiniges Klageziel die Abwendung der Verjährungswirkung ist, steht den Kl. das rechtliche Feststellungsinteresse ohne Rücksicht auf den Ausgang des Mietpreisherabsetzungsverfahrens zur Seite. Ohne Belang ist insbesondere, ob eine Herabsetzung der Miete mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist oder nicht; unerheblich ist aber auch, ob die Mietpreisstelle die Miete rückwirkend bis zum 1. Januar 1979 herabsetzen wird oder nicht. In dem eingeschränkten Umfang hat die Klage allein deshalb Erfolg, weil die Möglichkeit besteht, die Mietpreisstelle könnte die Miete herabsetzen und die Rückwirkung der Mietherabsetzung anordnen (vgl. Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 9. August 1982, GE 1982 S. 785 ff.). Das Feststellungsurteil verhindert nur den Eintritt der Verjährung, verhält sich dagegen nicht zur Frage, ob den Kl. (nach bestandskräftigem Abschluß des Preisstellenverfahrens) ein Anspruch auf Erstattung preisrechtswidriger Mietzahlungen zusteht und in welcher Höhe.