Stichtagsmiete und Streit über Modernisierungszuschlag

Stichtagsmiete und Streit über Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wohnwertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Preisstellenbescheid; Stichtagsmiete

Hat der Mieter nur einen Antrag auf Überprüfung des in der Stichtagsmiete enthaltenen Modernisierungszuschlages gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB gestellt, jedoch keinen Antrag auf Herabsetzung der Stichtagsmiete, so hat der Mietpreisstellenbescheid keinen Einfluß auf die Höhe der Stichtagsmiete, sondern klärt nur die Zusammensetzung der Stichtagsmiete.

Durch Mietvertrag mieteten die Bekl. am 1. Januar 1977 eine modernisierte Altbauwohnung im Hause der Kl. Bis März 1979 zahlten sie den vom Vermieter geforderten Betrag von 711,81 DM, dann stellten die Mieter einen Antrag auf Überprüfung des in der Miete enthaltenen Modernisierungszuschlages gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB. Der Vermieter reichte im April 1979 Klage auf Zahlung des monatlichen Differenzbetrages von 411,81 DM ein. Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgegeben hatte, setzte das Landgericht den Rechtsstreit bis zum bestandskräftigen Abschluß des Verfahrens nach § 11 Abs. 6 AMVOB aus.

Nach dessen Abschluß wurde die allgemeine, viele derzeit in Berlin noch schwebende Fälle betreffende Rechtsfrage streitig. In welcher Weise sich die Feststellung der Mietpreisstelle auf die Stichtagsmiete auswirke. Der Vermieter vertrat die Auffassung, die Stichtagsmiete sei mangels eines Herabsetzungsverfahrens in jedem Fall preisrechtlich zulässig geworden, gemäß § 1 I. BMG, während der Mieter meinte, das Modernisierungsverfahren habe das Inkrafttreten der Stichtagsmiete gemindert, Stichtagsmiete sei nur die im Stichtag preisrechtlich zulässige Miete einschließlich des im Mietpreisstellenverfahren festgestellten Modernisierungszuschlages geworden.

Das Landgericht hat den Rechtsstreit zweimal dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorbelegt. In beiden Fällen hat das Kammergericht den Erlaß eines Rechtsentscheides aus formellen Gründen abgelehnt. Das Kammergericht hat allerdings darauf hingewiesen, daß es in seinem - vielfach mißverstandenen - Rechtsentscheid vom 9. August 1982 die hier zu Entscheidung anstehende Rechtsfrage in keiner Weise beantwortet hat.

Das Landgericht hat zugunsten des Vermieters mit folgender Begründung entschieden:

Die von den Parteien vereinbarte Miete ist preisrechtlich zulässig, soweit die Kl. sie ab 1. Januar 1979 geltend macht.

Das folgt aus § 1 Abs. 1 S. 1 des I. BMG in der Fassung des Artikels 4 Nr. 1 des 2. Mietrechtsänderungsgesetzes. Daß diese Regelung, die am 1. Dezember 1980 in Kraft getreten ist, per 1. Januar 1979 wirkt, ist durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 28. Februar 1983 geklärt.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Rückwirkung liegt nicht vor. Zwar hat das Kammergericht in dem angeführten Beschluß solche Ausnahmen im Hinblick auf die Regelung in Artikel 7 § 2 Abs. 2 des 2. Mietrechtsänderungsgesetzes für möglich erachtet. Ob zu den in dieser Regelung angeführten Änderungsverfahren auch die Preisstellenverfahren nach § 11 Abs. 6 der AMVOB zu zählen sind, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls gilt die in dem Artikel 7 gezogene Rechtsfolge - Anwendung des bis zum 31. Juli 1979 geltenden Rechts - nur in Bezug auf diese Änderungsverfahren, nicht aber für die Berechnung der preisrechtlich zulässigen Miete nicht zur Folge haben, daß für bestimmte Übergangsfälle die neue Stichtagsmietenregelung nicht zur Anwendung kommt. Im Gegenteil dient die Übergangsregelung dem Zweck, die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit der Stichtagsmietenneuregelung zu schaffen, nämlich, für die Änderungsverfahren die Anwendbarkeit des alten Rechts zu sichern und diese nicht infolge der Neuregelung zur Stichtagsmiete gegenstandslos werden zu lassen. Damit stellt der Gesetzgeber sicher, daß durch die Änderungsverfahren auch in den Übergangsfällen die Zusammensetzung der Stichtagsmiete geklärt wird. Diese Klärung ist erforderlich, damit die in der Stichtagsmiete enthaltene - ggf. überhöhte und durch die neue Stichtagsmiete geheilte - Grundmiete zu ermitteln ist und darauf basierende Mieterhöhungen berechenbar sind.