Stichtag für Wertvergleich bei einer Verwertungskündigung

Stichtag für Wertvergleich bei einer Verwertungskündigung; angemessene wirtschaftliche Verwertung; Vergleich der Vermögenslage; Räumung; Herausgabe; Bestandsinteresse; staatliche Verwaltung; Zahlungsverzug

1. Ob der Vermieter bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, ist durch einen Vergleich der Vermögenslage zum Zeitpunkt des Erwerbs mit dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung zu ermitteln.

2. Im Falle des § 11 a VermG ist Anknüpfungspunkt nicht der Zeitpunkt des früheren Erwerbs, sondern das Ende der staatlichen Verwaltung (31. Dezember 1992).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Den Kl. steht als Rechtsnachfolgern des ehemaligen Eigentümers F. W. D. gemäß § 1921 BGB nach Beendigung der staatlichen Verwaltung über das Grundstück kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks gegen die Bekl. zu 1) als Mieterin zu.

Die Verwertungskündigungen der Kl. aus dem Schreiben ihres ehemaligen Prozessbevollmächtigten vom 16.7.2007 und aus der Klageschrift vom 30.6.2008 haben nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Einen Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann eine Kündigung erfolgen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfG NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Die hiernach im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters mit dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung. Sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

Grundsätzlich ist ein erheblicher Nachteil des Vermieters zu bejahen, wenn der Vermieter das Haus in vermietetem Zustand überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte, so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird. Ein derartiger Nachteil liegt hier nicht vor. Nachdem die Erben das Objekt in vermietetem Zustand erworben haben, ist Bezugspunkt für eine Vergleichsrechnung nicht der absolute Vorteil, der den Erben bei Veräußerung in unvermietetem Zustand entstehen würde, sondern ihre Vermögenslage zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung. Diese ist dadurch gekennzeichnet, dass die Wohnung gerade nicht im unvermieteten Zustand, sondern mit dem Mietverhältnis behaftet erworben wurde (OLG Stuttgart, GE 2006, 323). Das Amtsgericht hat zu Recht als Anknüpfungspunkt für den Erwerb der Kl. das Ende der staatlichen Verwaltung am 31.12.1992 gemäß § 11 a Vermögensgesetz angesehen. Im Falle des Erwerbs durch Erbgang kommt es grundsätzlich auf den Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbgangs an (OLG Stuttgart, a.a.O.). Im Vorliegenden ist nicht vorgetragen, wann der Erbgang war. Dies erweist sich jedoch insoweit als unschädlich, als der Besonderheit Rechnung zu tragen ist, dass die Kl. erst durch Aufhebung der staatlichen Verfügungsbefugnis tatsächlich in die Stellung eines Vermieters eintraten. Mithin ist ihnen erst zu diesem Zeitpunkt erstmalig ein realisierbarer Vermögenswert zugewachsen. Die Kl. haben hinsichtlich der in einen Preisvergleich im vorgenannten Sinne einzubeziehenden Daten lediglich vorgetragen, dass der Verkehrswert des Hauses im Jahr 1993 334.000 € betrug. Es wurden weder in erster noch in zweiter Instanz Ausführungen dazu getätigt, dass und inwieweit sich die Veräußerungsmöglichkeit des Hauses in vermieteten Zustand im Zeitraum 1993 bis heute verschlechtert hat. Vielmehr gingen die Kl. von einer Steigerung des Verkehrswertes aus. Dahinstehen kann, ob das Amtsgericht insoweit einen richterlichen Hinweis hätte tätigen müssen. Denn die Kl. tragen auch, nachdem sie von den urteilstragenden Erwägungen Kenntnis erlangt haben, zu der Entwicklung des Wertes zwischen 1993 und dem Zeitpunkt der Kündigung nicht vor. Es genügt nicht, sich darauf zu beziehen, dass das Grundstück 12 Jahre lang Verluste eingebracht und daher im Wert vermindert hat. Denn die Prüfung der Nachteile darf sich eben nicht auf den bloßen Wertvergleich des vermieteten Grundstücks im Zeitpunkt der Kündigung mit dem Wert des unvermieteten Grundstücks beschränken. Entscheidend ist vielmehr, wie bereits das Amtsgericht ausgeführt hat, der Wertvergleich des vermieteten Grundstücks im Erwerbs- und Veräußerungszeitpunkt. Insoweit hat das Amtsgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass dem Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert anheftete. Auch zum 1.1.1993 waren die Kl. hoch betagt und erwies sich das Grundstück nach ihrem Vortrag als unrentabel. Eine Verschlechterung der Vermögenslage ist nach dem Vortrag der Kl. mithin nicht erkennbar. Dem Beweisantritt der Kl. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln, dass das Grundstück in unvermietetem Zustand gegenüber der Veräußerung in vermietetem Zustand im Zeitpunkt der Kündigung einen Mehrerlös bringen würde, war dementsprechend nicht nachzugehen.

Die pauschale Behauptung der Kl., das Grundstück sei im vermieteten Zustand praktisch unverkäuflich, reicht ebenfalls nicht zur Darlegung eines erheblichen Nachteils. Der Vermieter kann sich nicht auf einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend berufen, dass Wohnungen, auch wenn sie als Renditeobjekt praktisch ungeeignet sind, nur in unvermieteten Zustand verkauft werden können, zumal der Erwerber seinerseits in der Lage ist, das Objekt wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Es kann nicht von einer generellen Unverkäuflichkeit vermieteter Objekte ausgegangen werden (LG Stuttgart, ZMR 1995, 259; BVerfG NJW 1992, 2411). Eine Existenzbedrohung durch die Unterhaltung der M. ist ebenfalls nicht vorgetragen.

Auch die Kündigung wegen Zahlungsverzugs in der Klageschrift vom 3.6.2008 führt nicht zum Erfolg. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich die Bekl. zu 1) in Verzug mit den Mietzinszahlungen November und Dezember 2007 sowie teilweise Januar 2008 befand. Die Mietzinsansprüche der Kl. sind gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Denn der Bekl. stand ein aufrechenbarer Kostenersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 2 BGB in Höhe der Malerkosten gemäß Rechnung vom 15.7.2007 in Höhe von 1.404,06 € brutto zu. Die Kammer schließt sich der Würdigung des Amtsgerichtes zum Inhalt des Mietvertrages an. Ebenso wie das Amtsgericht geht die Kammer nach Würdigung der vorgelegten Fotokopien davon aus, dass das Wort Vermieter unterstrichen ist, so dass von einer vertraglichen Vereinbarung über die Durchführung der Malerarbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter auszugehen ist. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf Seite 6 und 7 des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Auch wenn die Regelungen des ZGB für vor dem 3.10.1990 abgeschlossene Mietverträge zur Auslegung heranzuziehen sind, muss dies gelten. Auch wenn hiernach für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses der Mieter verantwortlich war, so waren die Parteien dennoch nicht gehindert, eine abweichende Vereinbarung zu treffen. Dass von einer solchen durch die Unterstreichung im Mietvertrag hier auszugehen ist, hatte das Amtsgericht ausführlich ausgeführt. Mithin waren die Vermieter zur Renovierung verpflichtet. Nach erfolgloser Mahnung war die Bekl. zu 1) mithin zur Durchführung der Arbeiten auf Kosten der Kl. und damit auch zur Aufrechnung in Höhe des Mietzinses für November, Dezember 2007 sowie Januar 2008 hälftig berechtigt. Darüber hinaus liegt der Fall auch so, dass auch bei anderer Interpretation der zur Gerichtsakte gelangten Vertragsurkunden, die Bekl.seite sich jedenfalls aufgrund ihres Vertragsexemplares, in welchem das Wort Vermieter unterstrichen ist, in einem entschuldbaren Rechtsirrtum über ihre Aufrechnungsberechtigung befunden hat, so dass es jedenfalls an einem schuldhaften Verzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 BGB fehlen würde.

Hinsichtlich der Bekl. zu 2) fehlt es bereits an einem Mietverhältnis. Dies ergibt sieh aus der rechtlichen Wertung des § 563 a BGB. Auf diese Frage kommt es indes nicht an, denn auch ein etwaiges Mietverhältnis mit der Bekl. zu 2) - deren dauerhafter Aufenthalt im Mietobjekt ebenfalls nicht feststeht - wäre jedenfalls durch die oben genannten Kündigungen nicht beendet worden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB nicht vorliegen.

Für eine Verwertungskündigung nach § 573 BGB muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass er bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird. Hat er Haus oder Wohnung im vermieteten Zustand erworbene, kommt es auf einen Vergleich der Vermögenslagen zwischen dem damaligen und dem jetzigen Zeitpunkt an. Im Falle der staatlichen Verwaltung eines Grundstücks in der ehemaligen DDR ist Anknüpfungspunkt das Ende der staatlichen Verwaltung am 31. Dezember 1992.

Die Mieterin bewohnte das Einfamilienhaus in Kleinmachnow seit 1953; Vermieterin war ein volkseigener Betrieb. Die Kläger, eine ungeteilte Erbengemeinschaft, kündigten das Mietverhältnis unter Berufung darauf, dass das Haus im vermieteten Zustand unverkäuflich sei und sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung deshalb gehindert seien.

Mit Urteil vom 23. Juli 2009 bestätigte das Landgericht Potsdam das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Maßgeblicher Stichtag für den Vergleich der Vermögenslagen sei nicht der Erbfall, sondern die Aufhebung der staatlichen Verwaltung, da erst zu diesem Zeitpunkt die Kläger die Verfügungsbefugnis über ihr Eigentum erlangt hätten. Eine Verringerung des Verkehrswerts seit diesem Zeitpunkt sei jedoch nicht eingetreten, eher im Gegenteil, wie die Kläger selbst vorgetragen hätten.