steuerbegünstigte Wohnung im Land Berlin

steuerbegünstigte Wohnung im Land Berlin; Kostenmiete

1. Die Jahresfrist, innerhalb derer sich der Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung im Lande Berlin nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG auf die Kostenmiete berufen kann, läuft während des Mietverhältnisses nur einmal, und zwar grundsätzlich ab der ersten Vereinbarung eines Mietzinses nach Wirksamwerden der Anerkennung gemäß § 83 Abs. 3 II. WoBauG.

2. Hat allerdings die bei Abschluß des Mietvertrages (bzw. nach Wirksamwerden der Anerkennung) vereinbarte Miete die Kostenmiete nicht oder nur im Rahmen der sogenannten Bagatellgrenze überstiegen, dann setzt erst eine spätere Vereinbarung höheren Mietzinses die zu 1. genannte Jahresfrist in Lauf.

3. Die von dem Mieter einer ehemals als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung unter den Voraussetzungen des § 85 Abs. 2 II. WoBauG und des § 19 Abs. 3 NMV 1970 erklärte Berufung auf die Kostenmiete führt nicht zur Preisbindung, wenn die Grundsteuervergünstigung zuvor infolge Zeitablaufs gemäß § 94 Abs. 2 II. WoBauG geendet hatte.

I. Die Bekl. ist aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 3. April 1962 Mieterin des Hauses T-straße in B-C, das in den Jahren 1961/1962 im freifinanzierten steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet, worden ist. In dem von der Bekl. und ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann mit Rechtsvorgängern der Kl. geschlossenen Mietvertrag war ein monatlicher Mietzins von 320 DM für die 80 qm große Wohnung vereinbart.

Die Rechtsvorgänger der Kl. verlangten mit der im Februar 1979 zum Amtsgericht Charlottenburg - 20 C 43/79 - erhobenen Klage von der Bekl. gemäß § 2 MHG die Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Mietzinses von 510,25 DM auf 838,40 DM. Die Bekl. brachte demgegenüber unter anderem vor, daß von der Vermieterseite stets nur die Kostenmiete geltend gemacht worden sei und es sich daher um preisgebundenen Wohnraum handele. Am 5. Dezember 1979 schlossen die Parteien vor dem Amtsgericht Charlottenburg einen Vergleich des Inhalts, daß die Brutto-Kaltmiete mit Wirkung vom 1. Januar 1979 auf 660 DM erhöht wurde.

Mit unter dem 28. Januar 1980 an den Kl. zu 1) gerichteten Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. ließ diese mitteilen, daß mit dem Vergleich vom 5. Dezember 1979 eine neue Vereinbarung über die Mietzinshöhe getroffen worden sei und sie sich, weil die vereinbarte Miete die Kostenmiete um mehr als 20 % überstieg - die Kostenmiete betrage allenfalls 6 DM pro Quadratmeter -, nach § 19 NMV 1970 in Verbindung mit § 85 II. WoBauG auf die Kostenmiete berufe.

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kl. die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung des monatlichen Kaltmietzinses auf 884,40 DM ab 1. März 1982 nach § 2 MHG in Anspruch. Zu diesem Zeitpunkt - 1. März 1982 - betrug die Kostenmiete 579,80 DM.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Bekl. hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt.

Das Landgericht hatte mit Beschluß vom 16. Februar 1984 dem Kammergericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Führt die von dem Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung unser den Voraussetzungen des § 85 Abs. 2 II. WoBauG und des § 19 Abs. 3 der NMV 1970 erklärte Berufung auf die Kostenmiete auch denn gemäß § 85 Abs. 2 und 4 II. WoBauG zur Preisbindung, wenn zur Zeit der Berufung auf die Kostenmiete die Grundsteuervergünstigung infolge Zeitablaufs geendet hatte (§ 94 Abs. 2 II. WoBauG)?

Der Senat hat mit dem Beschluß vom 19. Juli 1984 den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt mit der Begründung, die Vorlage sei unzulässig, weil die vorgelegte Rechtsfrage nicht entscheidungserheblich sei. Insbesondere laufe die Jahresfrist des § 85 Abs. 2 II. WoBauG regelmäßig nur einmal von der Vereinbarung der Miete bei Abschluß des Mietvertrages an. Insoweit habe das Landgericht aber Feststellungen, daß sich die Bekl. innerhalb dieser Frist auf die Kostenmiete berufen habe, nicht getroffen. Im Vorprozeß - 20 C 43/79 des Amtsgerichts Charlottenburg - sei das Gegenteil unstreitig gewesen.

Das Landgericht hat durch Beschluß vom 13. Mai 1985 dem Senat nunmehr folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Läuft die Jahresfrist, innerhalb der der Mieter steuerbegünstigten Wohnraums sich nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG auf die Kostenmiete berufen kann, während des Mietverhältnisses nur einmal, nämlich von der ersten Vereinbarung der Miete bei Abschluß des Mietvertrages an, oder kann sich der Mieter auch danach wirksam auf die Kostenmiete berufen, wenn eine neue frei vereinbarte Miete die Kostenmiete über die sogenannte Bagatellgrenze hinaus übersteigt?

2. Hängt die Beantwortung dieser Frage davon ab, ob die bei Abschluß des Mietvertrages vereinbarte Miete die Kostenmiete über die sogenannte Bagatellgrenze hinaus überstieg?

3. Führt die von dem Mieter einer steuerbegünstigten Wohnung unter den Voraussetzungen des § 85 Abs. 2 II. WoBauG und des § 19 Abs. 3 der NMV 1970 erklärten Berufung auf die Kostenmiete auch dann gemäß § 85 Abs. 2 und 4 II. WoBauG zur Preisbindung, wenn zur Zeit der Berufung auf die Kostenmiete die Grundsteuervergünstigung infolge Zeitablaufs geendet hatte (§ 94 Abs. 2 II. WoBauG)?

Das Landgericht hat zur Begründung der Vorlage ausgeführt:

Die Rechtsfragen seien entscheidungserheblich. Es sehe die Berufung auf die Kostenmiete als fristgerecht an, denn maßgeblich für den Beginn der Frist des § 85 Abs. 2 II. WoBauG sei im Falle rückwirkender Vereinbarung einer Mietzinserhöhung nicht der Rückwirkungszeitpunkt, sondern der Tag der Vereinbarung. Die Erheblichkeit der Rechtsfragen zu 1) und 2) ergab sich aus dem Beschluß des Senats vom 19. Juli 1984. An die in diesem Beschluß geäußerten Rechtsauffassungen halte es sich nicht für gebunden. Wenigstens dann, wenn die bei Abschluß des Mietvertrages vereinbarte Miete die Kostenmiete nicht über die sogenannte Bagatellgrenze hinaus überstiegen habe, müsse der Mieter sich noch bei einer späteren Vereinbarung, bei der dies erstmals der Fall sei, auf die Kostenmiete berufen können. Es sehe sich daher veranlaßt, die Frage, wie lange der Mieter steuerbegünstigten Wohnraums nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG sich auf die Kostenmiete berufen könne, davon abhängig zu machen, wie lange die Wohnung steuerbegünstigt sei. Insoweit vertrete es die Auffassung, daß das zeitliche Auslaufen der zehnjährigen Steuervergünstigung ohne Einfluß auf die Eigenschaft "steuerbegünstigt" sei.

II. Die Vorlage ist zulässig.

Der Zulässigkeit der zu 1) und 2) vorgelegten Rechtsfragen steht der in demselben Rechtsstreit ergangenen Beschluß des Senats vom 19. Juli 1984 nicht entgegen. Artikel III Abs. 1 Satz 5 des 3. MRÄndG, nach dem die - auf die Vorlage seitens des Landgerichts vom Oberlandesgericht erlassene - Entscheidung für das Landgericht bindend ist, bezieht sich nur auf Entscheidungen, mit denen das Oberlandesgericht die vorgelegte Rechtsfrage durch Rechtsentscheid beantwortet hat, nicht jedoch auf solche Beschlüsse, mit denen der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt worden ist. Trotz Vorlage bleibt der gesamte Rechtsstreit beim Landgericht anhängig. Der Rechtsentscheid eröffnet keine neue Instanz (BayObLG in NJW 1970, 1748, 1749). Die Bindung des Landgerichts erstreckt sich daher nur auf die Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage, nicht jedoch auf die Rechtsausführungen, mit denen das Oberlandesgericht die Abweisung des Antrages auf Erlaß eines Rechtsentscheides begründet hat (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25. März 1981 in ZMR 1981, 269, 270 = Müller/Oske/Becker/Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht [RiM] S. 213, 215 = Thieler/Frantzioch/Uetzmann, Rechtsentscheide Mietrecht [REMiet] Bd. 2 = RES Bd. I S. 42, 43).

Die Vorlagefrage zu 3) hat der Senat zwar in dem vorliegenden Rechtsstreit durch den Beschluß vom 19. Juli 1984 bereits einmal als unzulässig abgelehnt. Diese Entscheidung war für das Landgericht jedoch nur insoweit bindend, als es in demselben Rechtsstreit dieselbe Rechtsfrage nicht mit derselben Begründung erneut zum Rechtsentscheid vorlegen konnte. Demgegenüber hat das Landgericht jedoch nunmehr zur Begründung der Vorlagefrage zu 3) seine Absicht dargelegt, daß unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Mietzinsvereinbarung nach Abschluß des Mietvertrages die Berufung des Mieters auf die Kostenmiete gem. § 85 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ermögliche und zur Preisbindung führe; dabei hat es seine Rechtsansicht gleichzeitig zum Gegenstand der Vorlagefrage zu 2) und 3) gemacht.

Da in dem Vorprozeß - 20 C 43/79 des Amtsgerichts Charlottenburg - von der Bekl. unwidersprochen vorgetragen worden ist, daß seitens der Mieter - nämlich von ihrem 1972 verstorbenen Ehemann und ihr - stets nur die Kostenmiete gezahlt worden sei, kann in dem am 5. Dezember 1979 vor Gericht geschlossenen Vergleich eine im Laufe des Mietverhältnisses erstmals getroffene Vereinbarung einer höheren als der Kostenmiete gesehen werden. Zu diesem Zeitpunkt war die 10jährige Steuervergünstigung der Vermieter bereits beendet. Damit ist die Vorlagefrage zu 3) für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich.

Die vorgelegten Rechtsfragen sind auch von grundsätzlicher Bedeutung und - soweit ersichtlich - bisher nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Das Landgericht hat hinreichend dargelegt, daß nach seiner Auffassung das Berufungsurteil von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfragen abhängt.

III. 1. Was die Vorlagefrage zu 1) anbelangt, so kann der Mieter steuerbegünstigten Wohnraums die Verbindlichkeit der Kostenmiete nicht (erstmals oder erneut) bei jeder im Laufe des Mietverhältnisses getroffenen einverständlichen Mietzinserhöhung durch eine schriftliche Erklärung herbeiführen. Ihm wird insoweit nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG eine Jahresfrist nur einmal und nicht wiederholt eingeräumt. Der Senat hat diese Rechtsauffassung bereits in seinem - den Erlaß eines Rechtsentscheides ablehnenden - Beschluß vom 19. Juli 1984 zu erkennen gegeben und insoweit ausgeführt:

Die Bestimmung des § 85 Abs. 2 II. WoBauG knüpft mit ihren Worten "die vereinbarte Miete" ersichtlich an die "vom Vermieter selbstverantwortlich gebildete Miete" an, die nach § 85 Abs. 1 II. WoBauG für steuerbegünstigte Wohnungen vom Vermieter vereinbart werden kann. Eine solche Vereinbarung geschieht im Rahmen eines Mietverhältnisses regelmäßig nur einmal, nämlich zu dessen Beginn. Nur sie setzt die Jahresfrist des § 85 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG in Lauf, binnen der der Mieter ggf. die Verbindlichkeit der Kostenmiete herbeiführen kann. Spätere einverständliche Mieterhöhungen sind entweder wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbindung kraft Gesetzes unwirksam oder gerade und nur deshalb wirksam, weil der Wohnraum einer Mietpreisbindung nach § 85 II. WoBauG nicht oder nicht mehr unterliegt. Das ergibt sich aus folgendem:

Ist die Kostenmiete durch schriftliche Erklärung des Mieters innerhalb eines Jahres nach der mit dem Vermieter getroffenen Mietzinsvereinbarung nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG verbindlich geworden, dann bleibt sie für dieses Mietverhältnis verbindlich, und zwar solange, bis die Kostenmiete die vereinbarte Miete erreicht. Solange liegt preisgebundener Wohnraum im Sinne des Ersten Bundesmietengesetzes vor (§ 85 Abs. 4 II. WoBauG) mit der Folge, daß jede neue Mietzinsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter insoweit und solange kraft Gesetzes unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige Kostenmiete übersteigt (§ 26 Abs. 2 I. BMG); einer erneuten Berufung des Mieters auf die Kostenmiete gemäß § 85 Abs. 2 II. WoBauG bedarf es in einem solchen Fall nicht. Endet aber die Verbindlichkeit der Kostenmiete nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG oder ist sie vom Mieter nicht innerhalb der Jahresfrist wirksam herbeigeführt worden, so unterliegt der Wohnraum - obwohl als steuerbegünstigt anerkannt - § 85 Abs. 4 II. WoBauG nicht (mehr) der Preisbindung, so daß der Vermieter den Voraussetzungen des § 2 MHG die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen kann.

Der Senat hält nach erneuter Überprüfung an dieser Ansicht fest, die auch durch folgende Erwägungen gestützt wird: Hat sich ein Mieter, der eine die Kostenmiete über die sogenannte Bagatellgrenze hinaus übersteigende Miete zahlt, innerhalb der ihm durch § 85 Abs. 2 II. WoBauG eingeräumten Jahresfrist nicht auf die Kostenmiete berufen, dann ist die Kostenmiete nach Absatz 2 für dieses Mietverhältnis nicht verbindlich geworden, mit der Folge, daß die steuerbegünstigte Wohnung nach § 85 Abs. 4 II. WoBauG kein preisgebundener Wohnraum ist. Diese Rechtsfolge will auch das vorlegende Landgericht offensichtlich nicht in Frage stellen. Schuldet aber der Mieter vertraglich schon einen (frei vereinbarten) Mietzins in bestimmter Höhe, dann kann sich eine nachfolgende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über eine Veränderung der Mietzinshöhe mangels Zulässigkeit einer Änderungskündigung (vgl. § 1 MHG) immer nur auf eine Erhöhung (oder Ermäßigung) des bereits vereinbarten Mietzinses beziehen. Ist die neue Vereinbarung nichtig, so bleibt es demzufolge bei der früher vereinbarten Mietzinshöhe. Nichts anderes gilt, wenn der Vermieter "die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses" gemäß § 2 MHG verlangt und der Mieter diesem Verlangen nachkommt (oder zur Zustimmung verurteilt wird). Auch in diesem Fall kommt die Vereinbarung nur über die Erhöhung des Mietzinses zustande. Würde sich § 85 Abs. 2 II. WoBauG in diesen Fällen auch auf diese Erhöhungsvereinbarung beziehen, wie das Landgericht meint, dann würde das nach dieser Vorschrift ("... so ist ... die Mietvereinbarung ... unwirksam") allenfalls dazu führen können, daß die neue Mietvereinbarung - und das ist die Erhöhungsvereinbarung - vom Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an wirksam wäre, hingegen bliebe die zu Beginn des Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung eines die Kostenmiete über die sogenannte Bagatellgrenze hinaus übersteigenden Mietzinses davon unberührt. Der Mieter würde weiterhin wenigstens die vertraglich zunächst vereinbarte Miete schulden, die wegen Verstreichenlassens der Jahresfrist auf Dauer verbindlich geworden ist. Die Kostenmiete könnte also in diesem Mietverhältnis unter keinen Umständen mehr verbindlich werden, wie im § 85 Abs. 2. und 4 II. WoBauG vorausgesetzt.

Gegen die Auffassung das Landgerichts, mit jeder Mieterhöhung werde die Frist erneut Ii Lauf gesetzt, spricht darüber hinaus, daß die im § 85 Abs. 2 Satz 1 II: WoBauG normierte Jahresfrist dann nahezu bedeutungslos wäre. Hätte der Mieter die Jahresfrist versäumt und schuldet er deshalb die vereinbarte höhere Miete auch für die Zukunft, ohne noch die Möglichkeit zu haben, stattdessen nach § 85 Abs. 2 die Kostenmiete verbindlich werden zu lassen, brauchte er mit dem Vermieter nur eine Mieterhöhung zu vereinbaren, um dann trotz Fristversäumung für die Zukunft durch Abgabe der offiziellen Erklärung doch noch die Kostenmiete verbindlich machen zu können. Das kann vom Gesetzgeber so nicht gewollt sein. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Entstehungsgeschichte des § 85 Abs. 2 II. WoBauG hinzuweisen: Das Erste Wohnungsbaugesetz in der Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. S. 1047) sah im § 45 Abs. 2 Satz 2 als Frist für den Mieter, sich durch einen Antrag bei der Preisbehörde auf die Kostenmiete zu berufen, "nur innerhalb eines Jahres nach Begründung des Mietverhältnisses" vor. Als diese Vorschrift im Jahre 1960 durch das AbbauG (BGBl. I 1960, S. 389) dem im Jahre 1956 erlassenen § 85 Abs. 2 II. WoBauG angepaßt wurde, geschah dies ausweislich der Begründung des Entwurfs der Bundesregierung (BT-Drucksache 3/1234, S. 71) und des schriftlichen Berichts des Ausschusses für Wohnungswesen, Bau- und Bodenrecht (BT-Drucksache 3/1850, S. 8/9, 46) allein mit dem Ziel, die Vorschrift rein verfahrensmäßig dahin zu ändern, daß die Berufung auf die Kostenmiete nicht mehr durch einen Antrag bei der Preisbehörde erfolgen sollte, sondern durch eine das Schuldverhältnis umgestaltende Erklärung gegenüber dem anderen Vertragsteil. Dieselbe Begründung findet sich auch in dem dem Zweiten Wohnungsbaugesetz zugrunde liegenden Entwurf der Bundesregierung für ein Zweites Gesetz zur Änderung und Ergänzung des Ersten Wohnungsbaugesetzes (BT-Drucksache 2/601). Mit keinem Wort lassen die Gesetzesmaterialien erkennen, daß der bei dieser Gelegenheit vorgenommenen Änderung der Anknüpfung des Fristbeginns (bisher "Begründung des Mietverhältnisses", jetzt die im § 45 Abs. 1 I. WoBauG bzw. § 85 Abs. 1 II. WoBauG genannte "Mietvereinbarung") die vom Landgericht angenommene Bedeutung zukommen sollte, d. h., daß der Mieter künftig die Jahresfrist nicht nur einmal, sondern mehrmals (für jede Mieterhöhung) eingeräumt erhalten sollte. Richtig erscheint deshalb die Auffassung Ehrenforths (Zweites WoBauG, 1958, Teil C, § 85 zu c), S. 567), daß die Anknüpfung des Fristbeginns an die Mietvereinbarung deshalb erfolgt ist, weil die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung auch nachträglich, und damit erst nach "Begründung des Mietverhältnisses" erfolgen kann (vgl. § 82 Abs. 4 Sätze 2 und 3, § 83 Abs. 3 Satz 2 II. WoBauG).

Daß der Gesetzgeber es bei den durch Steuervergünstigungen geförderten Wohnungen für erforderlich gehalten hat, für den Mieter eine gewisse Sicherung gegen eine die Kostenmiete übersteigende Mietvereinbarung festzulegen - worauf das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß unter Zitierung von Ehrenforth hinweist -, führt zu keiner anderen Beurteilung. Denn dieser Sicherung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, daß die Kostenmiete durch schriftliche Erklärung des Mieters innerhalb eines Jahres nach der mit dem Vermieter getroffenen Mietzinsvereinbarung nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG verbindlich werden kann und dann für dieses Mietverhältnis solange verbindlich bleibt, bis die Kostenmiete die vereinbarte Miete erreicht, und solange preisgebundener Wohnraum im Sinne des Ersten Bundesmietengesetzes (§ 85 Abs. 4 II. WoBauG) mit der Folge vorliegt, daß jede neue Mietzinsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter insoweit und solange kraft Gesetzes unwirksam ist, als die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige Kostenmiete übersteigt (§ 26 Abs. 2 I. BMG).

2. Die Vorlagefrage zu 2) ist dahin zu beantworten, daß, wenn bei Abschluß des Mietvertrages über die steuerbegünstigte Wohnung die vereinbarte Miete die Kostenmiete nicht oder nur im Rahmen der sogenannten Bagatellgrenze übersteigt, erst eine spätere, nach Abschluß des Mietvertrages getroffene Vereinbarung einer höheren Miete die Jahresfrist in Lauf setzt. Denn wenn kein die Kostenmiete übersteigender Mietzins vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Veranlassung und rechtlich auch keine Möglichkeit, sich auf die Kostenmiete zu berufen. Eine solche Berufung setzt nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG gerade voraus, daß die vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteigt. Auch wäre eine Berufung auf die Kostenmiete nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG in Verbindung mit § 19 Abs. 3 NMV 1970 unwirksam, wenn die vereinbarte Miete die Kostenmiete (bei Wohnungen, die - wie im Ausgangsrechtsstreit - nach dem 30. Juni 1956 bezugsfertig geworden sind) nicht um mehr als 20 vom Hundert übersteigt. § 85 Abs. 2 II. WoBauG knüpft also bei zutreffender Auslegung an die erstmalige Vereinbarung eines die Kostenmiete (ggf. über die hinaus) übersteigenden Mietzinses nach Wirksamwerden der Anerkennung gemäß § 83 Abs. 3 II. WoBauG an. Schuldet der Mieter vertraglich zunächst nur die Kostenmiete (oder einen Mietzins in geringerer Höhe), dann eröffnet ihm erst die spätere (ggf. nach § 2 MHG erfolgende) erstmalige Vereinbarung einer die Kostenmiete über die Bagatellgrenze hinaus übersteigenden Miete die Berufung auf die Kostenmiete nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG. Das hat dann zur Folge, daß die Erhöhungsvereinbarung solange unwirksam ist, als die daraus resultierende Miete die Kostenmiete (ggf. einschließlich der Bagatellgrenze) übersteigt.

3. Die Vorlagefrage zu 3) ist dahin zu beantworten, daß die von dem Mieter einer ehemals als steuerbegünstigt anerkannten Wohnung unter den Voraussetzungen des § 85 Abs. 2 II. WoBauG und des § 19 Abs. 3 NMV 1970 erklärte Berufung auf die Kostenmiete nicht zur Preisbindung führt, wenn zur Zeit der Berufung auf die Kostenmiete die Grundsteuervergünstigung infolge Zeitablaufs geendet hat (so im Ergebnis auch Ehrenforth, II. WoBauG, 1958, § 94 Anm. 6 b und Maciejewski, Berliner Miethandbuch, 5. Aufl., 1982, Rnr. 27; a.A. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG, 1984, § 5 Anm. 3 und § 82 Anm. 19).

Die Legaldefinition der "steuerbegünstigten Wohnung" im § 5 Abs. 2 II. WoBauG setzt eine (noch) wirksame Anerkennung voraus, so daß die Wohnung nicht (mehr) steuerbegünstigt ist, wenn der Anerkennungsbescheid nichtig, widerrufen oder obsolet geworden ist. Der Anerkennungsbescheid nach §§ 82, 83 II. WoBauG als Verwaltungsakt findet nach dem allgemeinen Verwaltungsrecht seine Erledigung, wenn die Grundsteuervergünstigung, deren Voraussetzungen er festgestellt hat, nach § 94 Abs. 2 II. WoBauG durch Zeitablauf endet. Mit anderen Worten: Die Ausschöpfung der Förderungsmöglichkeiten läßt den (Grund-) Bescheid über die Anerkennung der gesetzlichen Voraussetzungen für die Förderung obsolet werden (vgl. auch § 43 Abs. 2 VerwVerfG). Der Vermieter ist also nicht darauf angewiesen, bei der zuständigen Stelle einen Antrag auf Aufhebung (Widerruf) des Anerkennungsbescheides zu stellen (vgl. Ehrenforth, aaO., § 94 Anm. 6); für einen derartigen Antrag würde es der Erledigung des Verwaltungsaktes an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlen.

Der Gesetzgeber des Zweiten Wohnungsbaugesetzes hat davon abgesehen, in dieses Gesetz (§ 85) eine dem § 45 Abs. 6 des Ersten Wohnungsbaugesetzes entsprechende Vorschrift aufzunehmen, nach der die Vorschriften über die Miete für steuerbegünstigte Wohnungen auch dann gelten, wenn die Grundsteuervergünstigung entfallen (und damit die Eigenschaft "steuerbegünstigt" sachlich beendet) ist. Der nachträglichen Einfügung des § 45 Abs. 6 in das Erste Wohnungsbaugesetz durch das Gesetz über den Aufbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) hatte es aber gerade bedurft, weil ohne diese Vorschrift die ehemals als steuerbegünstigt anerkannten Wohnungen, die nach dem Ersten Wohnungsbaugesetz errichtet worden waren, nach Auslaufen der Grundsteuervergünstigung gemäß § 7 Abs. 1, § 9, I. WoBauG nicht mehr der Preisbindung nach § 45 I. WoBauG unterworfen gewesen wären. Der Gesetzgeber hat die mit der Abweichung des § 85 des II. WoBauG gegenüber der Regelung im Satz 6 des § 45 des I. WoBauG einhergehende Auflockerung der Mietpreisbindung im § 3 Abs. 1 Buchst. 1 II. WoBauG im übrigen ausdrücklich als Maßnahme zur Förderung des Wohnungsbaues bezeichnet.

Zutreffend hat das Landgericht schon in seinem Vorlagebeschluß bezweifelt, daß § 19 Abs. 4 der Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970 - (BGBl. I 1970 S. 1660) die Vorlagefrage beantwortet. Zu Unrecht wird teilweise in der Rechtsprechung und Literatur die Regelung im § 19 Abs. 4 NMV 1970 der Regelung im § 45 Abs. 6 I. WoBauG gleichgeachtet. Im Gegensatz zu § 45 Abs. 6 I. WoBauG, der anordnet, daß sämtliche Vorschriften über die Miete für steuerbegünstigte Wohnungen (nämlich die Vorschriften der Absätze 2 bis 5 das § 45, und damit auch die über die Herbeiführung der Preisbindung gemäß Absätzen 2 und 5) auch dann gelten sollen, wenn die Grundsteuervergünstigung entfallen ist, besagt § 19 Abs. 4 NMV 1970 lediglich, daß die Berufung auf die Kostenmiete auch dann zulässig sei, wenn für die Wohnung die Grundsteuervergünstigung entfallen ist. Die Vorschrift des § 19 Abs. 4 NMV 1970 sollte ersichtlich die Regelung des § 28 Abs. 1 Satz 2 der NMV 1962 übernehmen, die bis dahin auch für das im Ausgangsrechtsstreit streitige Mietverhältnis galt und mit Wirkung vom 1. Januar 1971 durch die Neubaumietenverordnung 1970 ersetzt wurde (§ 34 Abs. 1, § 38 NMV 1970). Dort aber war aus Stellung und Wortlaut zu entnehmen, daß sich das Verbindlichwerden der Kostenmiete durch Berufung des Mieters (Herbeiführung der Mietpreisbindung) allein nach den Vorschriften des Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetzes richten sollte ("§§ 29 bis 32 gelten ..., wenn die Kostenmiete ... verbindlich ist") und daß die NMV 1962 mit den im § 28 Abs. 1 in Bezug genommenen Vorschriften der §§ 29 bis 32 entsprechend den in der Präambel der Verordnung genannten Ermächtigungsvorschriften nur die Mietpreisbindung regeln wollte (a. A. Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen, München und Berlin 1965, Anm. 5 und 6 zu § 28 NMV 1962). Nach § 28 Abs. 1 Satz 2 NMV 1962 sollten auch dann, wenn die Steuervergünstigung entfallen ist, für steuerbegünstigte Wohnungen im Sinne des Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetzes die "§§ 29 bis 32 gelten", "wenn die Kostenmiete durch Berufung des Mieters verbindlich ist" (vgl. die einleitenden Worte von Satz 2: "Das gilt auch dann, wenn ...").

Auch die "Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen" - wie die NMV 1970 in vollem Wortlaut heißt - hat sowohl nach ihrer Bezeichnung als auch nach den in ihrer Präambel zitierten Ermächtigungsgrundlagen und nach ihrem im § 1 definierten Anwendungsbereich allein das Ziel, die Mietpreisbildung (das Wie) zu regeln, nicht aber die Voraussetzungen der Mietpreisbindung (das Ob). So heißt es im § 1 Abs. 3: "Soweit und solange steuerbegünstigte ... Wohnungen nach ... § 85 Abs. 2 II. WoBauG preisgebunden sind, ist die ... zulässige Miete nach Maßgabe der Vorschriften der Teile III und IV dieser Verordnung (darunter fällt auch § 19 Abs. 4) zu ermitteln." Der Verordnungsgeber ist also richtigerweise davon ausgegangen, daß die (Herbeiführung und die Dauer der) Preisbindung vom II. WoBauG vorgegeben ist und durch die NMV 1970 nicht berührt wird. [Eine Ausnahme macht insoweit nur § 19 Abs. 3 NMV 1970, der jedoch auf der besonderen Ermächtigung des § 85 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG beruht.] Das ist bei der Auslegung des § 19 Abs. 4 NMV 1970 zu berücksichtigen. Die Eingangsworte "die Berufung auf die Kostenmiete" sind deshalb nicht rechtstechnisch im Sinne von § 85 Abs. 2 II. WoBauG zu verstehen, sondern vielmehr im Sinne von § 28 Abs. 1 Satz 2 NMV 1962, d.h. dahin, daß der Mieter vom Vermieter die Beibehaltung der Kostenmiete zulässigerweise auch dann noch verlangen (d.h. sich "auf die Kostenmiete berufen") kann, wenn für die Wohnung die Grundsteuervergünstigung entfallen ist. Das setzt aber voraus, daß die Kostenmiete in diesem Mietverhältnis durch rechtzeitige Berufung auf die Kostenmiete - vor Ablauf der Steuervergünstigung - nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG verbindlich geworden ist. Diese Auslegung stimmt mit § 85 Abs. 4 II. WoBauG überein, wonach steuerbegünstigte Wohnungen solange preisgebundene Wohnungen sind, wie die Kostenmiete nach Absatz 2 verbindlich ist.

Wäre § 19 Abs. 4 NMV 1970 dahin auszulegen, daß er dem Mieter die Herbeiführung der Preisbindung durch Berufung auf die Kostenmiete gemäß § 85 Abs. 2 II. WoBauG noch nach Beendigung der Grundsteuervergünstigung gestatten wollte (was nach der Verwendung des Begriffs "Berufung auf die Kostenmiete" in den Absätzen 3 und 5 vom Wortlaut her an sich naheliegen würde), wäre die Vorschrift mangels wirksamer Ermächtigungsgrundlage im Sinne von Art. 80 Abs. 1 GG nichtig (vgl. Urteile des AG Charlottenburg und des AG Tiergarten in GE 1984, S. 135 und S. 137). Der verfassungskonformen Auslegung ist aber stets der Vorzug zu geben.

Die vorstehend vertretene Auslegung des § 19 Abs. 4 NMV 1970 wird letztlich auch durch die Tatsache unterstützt, daß die Bundesregierung in der Begründung des Entwurfs für das Wohnungsrechtsvereinfachungsgesetz 1985 vom 11. Juli 1985 - WoVereinfG 1985 - (BGBl. I S. 1277/GVBl. Berlin S. 1558, 1566) ausdrücklich erklärt, von der in dem (nunmehr aufgehobenen) § 105 Abs. 3 II. WoBauG enthaltenen Ermächtigung, Beginn und Ende der Eigenschaft "steuerbegünstigt" in Durchführung des Gesetzes näher zu regeln, keinen Gebrauch gemacht zu haben, und daß dafür auch künftig kein Bedarf bestehe, weil die insoweit gebotenen Bestimmungen in den §§ 82 ff., 92 a ff. des Zweiten Wohnungsbaugesetzes getroffen worden seien (vgl. BT-Drucksache 10/2913, S. 16).