Stellplatzvergabe an Wohnungseigentümer

Weigert sich eine Eigentümergemeinschaft, trotz gravierenden Parkplatzmangels eine Zuteilungsregelung zu treffen, ist eine turnusmäßige Parkplatzvergabe durch richterliche Gestaltung, etwa durch Anordnung eines jährlichen Losverfahrens, angezeigt.

Die Wohnanlage besteht aus 32 Wohneinheiten. Insgesamt sind 14 Pkw-Stellplätze vorhanden. In dem zusammen mit dem Teilungsvertrag vom 29. April 1958 unter den Miteigentümern geschlossenen Gemeinschaftsvertrag heißt es u. a.:

"§ 13 Gebrauchsrechte

Die Wohnungseigentümer und ihre Haushaltsangehörigen sind unabhängig vom Wert ihrer Eigentumswohnung berechtigt, die zur gemeinsamen Nutzung der Wohnanlage vorhandenen Räume, Anlagen, Einrichtungen und Grundstücksflächen insoweit zu gebrauchen, als dies der Bestimmung der Wohnanlage nicht schädlich ist und soweit ein anderer Wohnungseigentümer nicht daran gehindert oder darin beeinträchtigt wird, seine Gebrauchsrechte in angemessenem Umfang auszuüben. Das gleiche gilt für diejenigen, denen ein Wohnungseigentümer den Gebrauch seiner Räume überlassen hat. Der Gebrauch ist, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, so zu handhaben, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern (§ 157 BGB)."

Nach § 19 Abs. 4 k hat der Verwalter u. a. "eine Hausordnung zu entwerfen und beschließen zu lassen". Eine Benutzungsregelung für die Stellplätze ist bisher nicht getroffen worden. Eine Erhöhung der Stellplatzzahl scheiterte an der fehlenden Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer. Der Vorschlag der Antragstellerin, für die Benutzung der Stellplätze ein Rotationssystem einzuführen, wonach die Parkplätze für jeweils ein Jahr per Los gegen eine monatliche Gebühr vergeben werden, ist in der Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 1991 mehrheitlich abgelehnt worden. Die Antragstellerin erstrebt eine Gebrauchsregelung durch das Gericht. Mit Beschluß vom 30. Oktober 1992 hat das Amtsgericht den Gebrauch der Stellplätze der Gemeinschaft dahin geregelt, daß über die Verteilung der Stellplätze jährlich durch Los entschieden wird, für jede Wohnung höchstens ein Los an der Verlosung teilnimmt und diese durch den Verwalter durchgeführt wird. Auf die Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer hat das Landgericht unter Änderung der amtsgerichtlichen Entscheidung den Regelungsantrag der Antragstellerin zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin führt zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Verfahrensrechtlich zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Antragstellerin eine Stellplatzregelung durch gerichtliche Entscheidung gemäß §§ 15 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 WEG erstrebt und für eine ersetzende gerichtliche Regelung jedenfalls Raum ist, nachdem die Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 1991 die Regelungsvorschläge der Antragstellerin mehrheitlich abgelehnt hat, wobei die Ablehnung nicht im Wege der Beschlußanfechtung beanstandet werden kann, sondern im Rahmen des individuellen Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) vor Gericht zu verfolgen ist (sog. Regelungsstreitigkeit).

Das Landgericht verkennt jedoch rechtsfehlerhaft, daß nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung eine gerichtliche Gestaltung der Benutzung der Stellplätze geboten ist. Allerdings regelt sich der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dem die 14 Stellplätze für die 32 Wohneinheiten auf dem Grundstück gehören, in erster Linie nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und in zweiter Linie nach einem Mehrheitsbeschluß. An beiden fehlt es hier jedoch.

Der der Eigentümergemeinschaft zugrunde liegende Gemeinschaftsvertrag (§ 3 WEG) regelt in § 13 die Gebrauchsrechte nur allgemein. Danach sind die Wohnungseigentümer und ihre Haushaltsangehörigen unabhängig vom Wert ihrer Eigentumswohnung berechtigt, die zur gemeinsamen Nutzung der Wohnanlage vorhandenen Räume, Anlagen, Einrichtungen und Grundstücksflächen insoweit zu gebrauchen, als dies der Bestimmung der Wohnanlage nicht schädlich ist und soweit ein anderer Wohnungseigentümer nicht daran gehindert oder darin beeinträchtigt wird, seine Gebrauchsrechte in angemessenem Umfange auszuüben. Das gleiche gilt für diejenigen, denen ein Wohnungseigentümer den Gebrauch seiner Räume überlassen hat. Der Gebrauch ist, soweit nicht etwas anderes vereinbart ist, so zu handhaben, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Darin ist eine spezifische Regelung hinsichtlich der Pkw-Stellplätze nicht enthalten. Nach § 19 Abs. 4 k hat der Wohnungseigentumsverwalter "eine Hausordnung zu entwerfen und beschließen zu lassen". Dies würde auf einen Mehrheitsbeschluß hinauslaufen, der aber ebenfalls nicht vorliegt. Noch in der Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 1991 ist eine Stellplatz-Regelung mehrheitlich abgelehnt worden.

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit sich eine Regelung aus Vereinbarungen oder Beschlüssen nicht ergibt, einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies deckt sich mit dem Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG. Gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 entscheidet das Gericht auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Dies geschieht, soweit sich die Regelung nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluß der Wohnungseigentümer ergibt, gemäß § 43 Abs. 2 WEG nach billigem Ermessen.

Aufgrund des § 44 Abs. 4 WEG kann der Richter in der Entscheidung Anordnungen treffen, die zu ihrer Durchführung erforderlich sind.

Das Landgericht will gemäß dem angefochtenen Beschluß eine ersetzende gerichtliche Gebrauchsregelung erst dann vornehmen, wenn außergewöhnliche Umstände die Unterlassung einer nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlichen Gebrauchsregelung als grob unbillig verstoßend erscheinen lassen. Es leitet dies daraus her, daß der Richter eine von den Eigentümern getroffene Regelung nicht ohne weiteres durch eine andere ersetzen darf, die möglicherweise angemessener ist oder der Billigkeit mehr entsprechen mag. Damit ist rechtlich verkannt, daß die Ablehnung einer Gebrauchsregelung nicht als "Regelung" zu verstehen ist, die ein gerichtliches Eingreifen erst bei grober Unbilligkeit ermöglicht. Zwar kann die bewußte Nichtregelung auch als Willensäußerung verstanden werden, es solle auch in Zukunft nach dem Zufallsprinzip verfahren werden, jeder Wohnungseigentümer könne einen oder mehrere Stellplätze besetzen, so lange diese frei seien. Diese "Regelung" ist jedoch darauf zu kontrollieren, ob sie sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach billigem Ermessen hält. Hätten die Wohnungseigentümer eine rechtlich unzureichende Gebrauchsregelung getroffen, wäre diese (im Beschlußanfechtungsverfahren) gerichtlich daraufhin zu überprüfen, ob sie auch materiell in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung liegt. Dieselben Maßstäbe gelten, wenn die Wohnungseigentümer überhaupt keine Gebrauchsregelung vorlegen und wenn (ohne Beschlußanfechtungsverfahren) zu kontrollieren ist, ob dies billigem Ermessen entspricht. Damit ist nicht gesagt, daß für jedweden Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums bei Untätigbleiben der Eigentümergemeinschaft eine gerichtliche Gebrauchsregelung zu treffen ist. Es ist aber rechtlich überprüfbar, ob für bestimmte Gebrauchsmöglichkeiten eine gerichtliche Regelung geboten ist. Davon geht auch die noch zu erörternde Rechtsprechung aus, die sich bereits wiederholt mit Stellplatzregelungen befaßt hat. Nach § 13 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 und 15 berechtigt, während ihm an den sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums ein Anteil nach Maßgabe des § 16 gebührt. Bestimmt sich der Anteil an den sonstigen Nutzungen nach § 16 Abs. 1 WEG nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile, steht das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG jedem Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und seiner Wohnung in gleichem Umfang zu (BayObLGZ 1972, 109). Mitgebrauch ist das aus der Gemeinschaft der Eigentümer herzuleitende Recht jedes einzelnen, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser einen Mitbesitz im Sinne des § 866 BGB auszuüben, der seiner Natur nach nicht in Bruchteilen bestehen kann. Soweit dieses Recht auf einen allseits gleichen Mitgebrauch im Widerspruch zur Größe unterschiedlicher Miteigentumsanteile und Wohnungen steht, liegt hierin das Wesensmerkmal einer Gemeinschaft, der sich die Wohnungseigentümer unterworfen haben und die ihre Grenzen allein in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme (§ 14 WEG) und zum ordnungsmäßigen Gebrauch (§ 15 WEG) findet.

Der allseits gleiche Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums geschieht freilich unterschiedlich nach den tatsächlichen Gegebenheiten. Teilweise kann das Gemeinschaftseigentum genutzt werden (gemeinsame Waschmaschine oder Liegestühle). Hier ist der Regelungsbedarf, unter Umständen im Sinne einer turnusmäßigen Benutzung, höher. Er steigt weiter, wenn es um die zeitweise ausschließliche Benutzung bestimmter Gebäude- oder Grundstücksflächen geht (Kellerverschläge, Pkw-Stellplätze). Ist für jede Wohneinheit ein Kellerverschlag oder ein Stellplatz vorhanden, wird die Zuordnung an die Miteigentümer zur ständigen Benutzung nach der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums noch in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung liegen. Reichen etwa die Stellplätze nicht aus, um den Bedarf der Wohnungseigentümer zu befriedigen, ist die zeitlich unbegrenzte Zuweisung an einzelne Miteigentümer unter Ausschluß der übrigen regelmäßig durch Mehrheitsbeschluß nicht zulässig. Es stellt sich dann die Frage, ob der Zugriff auf die Stellplätze dem Zufallsprinzip überlassen bleiben darf oder eine bestimmte Regelung erfordert.

Soweit ersichtlich, hatte die Rechtsprechung sich bisher mit Fällen zu befassen, in denen die Gültigkeit einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Stellplatz-Regelung zu prüfen war. Danach können beispielsweise die Wohnungseigentümer die Nutzung der ausgewiesenen Stellplätze durch Lastkraftwagen und Wohnwagen durch Mehrheitsbeschluß untersagen (OLG Hamburg, WM 1992, 34). Bei ausreichendem Platz kann in einer Reihenhausanlage das ständige Abstellen von Kraftfahrzeugen vor den einzelnen Garagen durch Mehrheitsbeschluß gestattet werden, ohne daß dies der Einräumung eines Sondernutzungsrechts gleichkommt (OLG Hamburg, WM 1993, 288). Dagegen kann es bei großem Mangel und starker Nachfrage geboten sein, die Stellplätze im Losverfahren und nur an Wohnungseigentümer zu vergeben sowie abgeschlossene Mietverträge nach einer bestimmten Zeit zu kündigen, um auch anderen Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, auf Zeit einen Stellplatz zu bekommen (BayObLGZ 1992, 1 = NJW-RR 1992, 599; NJW-RR 1993, 205). Auch der Senat hat schon entschieden, daß eine Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluß nicht wirksam dahingehend getroffen werden kann, daß ein Miteigentümer, der vier Teileigentumseinheiten (vermietete Läden) in seiner Person vereinigt, für alle Zukunft nur einen einzigen Stellplatz gleichzeitig nutzen darf (NJW-RR 1991, 1489 = WM 1991, 513). Stehen nur wenige Garagen im Gemeinschaftseigentum zur Verfügung, stellt ein Eigentümerbeschluß, der eine zeitlich unbegrenzte Vermietung an einzelne Wohnungseigentümer vorsieht und die anderen auf eine Warteliste verweist, keine zureichende Gebrauchsregelung dar; durch Gerichtsbeschluß kann dann eine jährliche Neuverteilung nach einem Losverfahren vorgesehen werden (Senat, OLGZ 1990, 416 = NJW-RR 1990, 1495 = ZMR 1990, 426 = WE 1990, 208 = GE 1991, 307). Die Fälle zeigen, daß auch eine unzulässige, weil zu weitgehende Eigentümerregelung nicht insgesamt für ungültig erklärt und damit ersatzlos aufgehoben wurde, sondern zu einer gerichtlichen Gestaltung führte.

Angesichts des Mißverhältnisses zwischen 14 vorhandenen Stellplätzen (die mangels Allstimmigkeit nicht erweitert werden können) und 32 Wohneinheiten ist es aus Rechtsgründen geboten, daß eine Gebrauchsregelung hinsichtlich der Stellplatznutzung getroffen und damit der tägliche Kampf um die Parkplätze durch eine organisatorische Maßnahme beendet wird. Nach dem Akteninhalt nehmen einzelne Wohnungseigentümer gleichzeitig mehrere Stellplätze in Anspruch. Dauerparker oder früh am Tage zurückkehrende Nutzer haben einen ständigen Vorteil bei der Parkplatzsuche. Ein Miteigentümer, der den Rivalitätsdruck bei einem derartigen Mißverhältnis zwischen der Zahl der Stellplätze und der Nachfrage scheut, hat Anspruch auf eine rechtliche Regelung. Für die Notwendigkeit einer Gebrauchsregelung sind auch keine weiteren konkreten Feststellungen darüber nötig, ob länger in der Wohnanlage lebende Miteigentümer Ansprüche auf "ihre" Parkplätze erheben und der Antragstellerin Vorhaltungen wegen der Benutzung eines "falschen" Parkplatzes gemacht worden sind. Wie die gerichtliche Gebrauchsregelung auszusehen hat, kann allerdings nicht ohne weitere Sachaufklärung entschieden werden. Hierzu muß vielmehr auf die besonderen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft eingegangen werden. Es bedarf vor allem der weiteren Beteiligung der Eigentümergemeinschaft, der Gelegenheit gegeben werden muß, ihre Vorstellungen von einer sinnvollen Gebrauchsregelung einzubringen. Im Hinblick etwa auf behinderte Wohnungseigentümer können für diese auch Sonderregelungen erforderlich sein. Die Eigentümergemeinschaft wird auch dazu Stellung nehmen müssen, ob die turnusmäßige Stellplatzvergabe entgeltlich oder unentgeltlich vorgenommen werden soll. Der Senat hat deshalb davon abgesehen, in abschließender Entscheidung die vom Amtsgericht vorgesehene jährliche Verlosung der Stellplätze durch den Verwalter anzuordnen. Ohne Bindungswirkung wird wegweisend bemerkt, daß die jährliche Verlosung etwa mit der Maßgabe, daß im zweiten und eventuell dritten Jahr die bisher nicht zum Zuge gekommenen Miteigentümer mit Vorrechten berücksichtigt werden, eine billige Lösung darstellten könnte. Denkbar wäre aber, gleich bei der ersten Verlosung einen festen turnusmäßigen Wechsel vorzusehen. Da es mehrere gleichwertige Gestaltungsmöglichkeiten gibt und die Eigentümergemeinschaft sich dazu äußern muß, dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht tatsächliche Ermittlungen aber verwehrt sind, bedarf es der Zurückverweisung an das Landgericht.

Die Gerichte werden immer dann angerufen, wenn eine vernünftige Regelung zwischen den Beteiligten scheitert.

Bei einer Wohnungseigentumsanlage war die Zahl der Autoabstellplätze erheblich kleiner als die Zahl der Wohnungen; die Eigentümer konnten sich nicht darüber einigen, wem die Abstellplätze zustehen sollten.

In seinem Beschluß vom 27. April 1994 stellte das Kammergericht fest, daß das dann das Gericht entscheiden müsse und notfalls auch eine Anordnung der Verlosung möglich sei. Die Eigentümergemeinschaft habe aber auch im Gerichtsverfahren die Möglichkeit, ihre Vorstellungen von einer sinnvollen Gebrauchsregelung zu äußern. Der Streit hätte vermieden werden können, wenn schon in der Teilungserklärung eine bindende Regelung getroffen worden wäre.