Stellplatzmiete

Stellplatzmiete; Erhöhung bei preisgebundenem Neubau

Zur Erhöhung der Stellplatzmiete bei preisgebundenem Neubau.

Dem Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch gemäß § 535 Satz 2 BGB in Höhe von 125 DM zu.

Der Kl. kann von dem Bekl. für die Monate Februar bis Juni 1994 jeweils 25 DM als weiteren Mietzins neben den bereits monatlich gezahlten 25 DM verlangen, so daß sich der zuerkannte Betrag errechnet. Der Bekl. ist nämlich verpflichtet, ab dem Monat Februar 1994 für den genannten Abstellplatz eine monatliche Miete von 50 DM zu zahlen.

Durch das Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 9. Januar 1994 hat der Kl. gegenüber dem Bekl. ein einseitiges Mieterhöhungsverlangen gemäß § 10 WoBindG abgegeben, wobei er im einzelnen erläutert hat, daß der bisherige Mietzins von 25 DM monatlich die tatsächlichen Kosten nicht decken würde, weil sich aus Schreiben der Investitionsbank Berlin ergebe, daß das angemessene Entgelt für Stellplätze 100 DM pro Monat betrage. Wenn auch in dem sogenannten Mietvertrag für Garagen vom 31. August 1977 ein Mietzins von 25 DM monatlich vereinbart worden ist, ohne daß eine Regelung zur Anpassung dieses Mietzinses an den ortsüblichen Mietzins enthalten ist, so steht dem Kl. dennoch nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ein Anspruch gegenüber dem Bekl. auf Anpassung des Mietzinses zu. Dies ergibt sich insbesondere auch daraus, daß das Mietverhältnis für den Abstellplatz an die Fortdauer des Wohnungsmietvertrages zwischen den Parteien geknüpft ist, so daß eine gesonderte Kündigungsmöglichkeit für den Kl. nicht besteht. Es wäre jedoch im Hinblick auf § 242 BGB unbillig, wenn der Kl. deshalb keinerlei Möglichkeiten hätte, eine Erhöhung des Mietzinses herbeizuführen oder sich von dem Mietvertrag zu lösen.

Bei der Höhe des festzusetzenden monatlichen Mietzinses ist § 27 Satz 1 der Neubaumietenverordnung (NMV) zu beachten, wonach der Vermieter für die Überlassung eines Stellplatzes eine angemessene Vergütung verlangen kann. Aufgrund des eingeholten schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen F. sowie dessen mündlicher Erläuterungen im Termin vom 12. Dezember 1994 ist das Gericht davon überzeugt, daß der ortsübliche Mietzins für den von dem Bekl. gemieteten Stellplatz monatlich 70 DM beträgt. Insofern hat der Sachverständige F. unter Heranziehung einer Vielzahl von Vergleichsobjekten einen ortsüblichen monatlichen Mietzins für Garageneinstellplätze von ca. 100 DM ermittelt, was auch den Angaben der Investitionsbank Berlin entspricht. Der Sachverständige hat jedoch überzeugend ausgeführt, daß für den hier vermieteten Stellplatz ein Abzug vorzunehmen ist, so daß sich ein ortsüblicher Mietzins von rund 70 DM monatlich ergibt. Die von dem Sachverständigen genannten Kriterien für den Abzug sind entgegen der Auffassung des Kl. auch überzeugend. Denn der Sachverständige hat ausgeführt, daß der von dem Bekl. gemietete Stellplatz zwar überdacht ist, andererseits aber nach außen offen ist, so daß er zum einen von außen kommenden Witterungseinflüssen ausgesetzt ist, zum anderen aber keinerlei Schutz vor Beschädigungen oder vor dem Verlust von Kraftfahrzeugen bietet. Der Sachverständige hat ausgeführt, daß der Abstellplatz in keiner Weise verschließbar ist und auch die Einfahrt zu den Abstellplätzen lediglich mit einer einfachen, unverschlossenen Kette abgesperrt ist, die jedermann entfernen kann. Das Gericht ist davon überzeugt, daß gerade die Sicherungsfunktion gegen Beschädigungen oder Wegnahme von Kraftfahrzeugen, die eine abschließbare Garage bietet, damit nicht besteht, so daß der von dem Sachverständigen vorgenommene Abzug gerechtfertigt ist.

Die Anpassung des Mietzinses war dennoch nicht an den ortsüblichen Mietzins von 70 DM vorzunehmen, sondern es kam nur eine geringere Steigerung in Betracht. Dabei war wiederum § 27 Satz 1 NMVO heranzuziehen, wonach der Kl. eine angemessene Vergütung für den Stellplatz verlangen kann. Das Gericht schließt sich dabei der von dem Amtsgericht Schöneberg (Abt. 15, GE 1993, 1101, 1103) geäußerten Rechtsansicht an, daß auch die Erhöhung des Mietzinses nur angemessen erfolgen kann. Dies wäre aber bei einer Erhöhung des Mietzinses von 25 DM auf 70 DM monatlich nicht mehr der Fall. Das Gericht hielt deshalb eine Erhöhung des Mietzinses auf 50 DM pro Monat für angemessen. Dabei verbietet sich allerdings eine schematische Lösung. Die Angemessenheit der Erhöhung kann nicht nur an Prozentsätzen gemessen werden, sondern muß sich auch an der betragsmäßigen Steigerung orientieren. Insofern mag eine Anlehnung an § 2 Abs. 1 MHG, der Steigerungen von 30 % vorsieht, bei höheren Mietzinsen durchaus angemessen sein (vgl. AG Schöneberg, aaO.). Bei betragsmäßig relativ geringen Mietzinsen, wie es vorliegend bei 25 DM pro Monat der Fall ist, würde dies aber dazu führen, daß eine Anpassung an den ortsüblichen Mietzins praktisch nie möglich wäre, weil sich hier zum Beispiel eine Steigerung um lediglich 7,50 DM ergeben würde. Das Gericht hielt deshalb im vorliegenden Fall die Steigerung des Mietzinses um 100 % noch für angemessen, wobei jedoch nochmals zu betonen ist, daß diese Steigerung im wesentlichen daran orientiert ist, daß der Betrag der Erhöhung monatlich nur 25 DM ergibt.

Die Mieterhöhungserklärung vom 9. Januar 1994 konnte gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG ihre Wirkung jedoch erst vom Monatsersten des Folgemonats entfalten, so daß ein Anspruch des Kl. auf Erhöhung des Mietzinses für den Monat Januar 1994 nicht besteht.

Wird eine Wohnung zusammen mit der Garage oder einem Autoabstellplatz vermietet, kann der Vermieter den Vertrag nur einheitlich kündigen. Als Ausgleich dafür räumt ihm das MHG und das WoBindG eine Mieterhöhungsmöglichkeit ein.

In dem vom Amtsgericht Schöneberg am 12. Dezember 1994 entschiedenen Fall war ein Autoabstellplatz zusammen mit einer preisgebundenen Neubauwohnung vermietet worden. In dem Garagenmietvertrag war eine Mieterhöhungsmöglichkeit nicht vorgesehen.

Das Amtsgericht hielt den Vermieter aber für berechtigt, durch einseitige Erhöhungserklärung eine angemessene Vergütung gem. § 27 NMV zu verlangen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens meinte es allerdings, der Vermieter dürfe nicht sofort den ortsüblichen Mietzins geltend machen, damit die Steigerung nicht zu kraß ausfalle. Der Vermieter habe nur einen Anspruch auf eine "angemessene" Erhöhung, was stets eine Frage des Einzelfalles (und des Ermessens des Richters) ist.