Steigerung von Betriebskosten (Bewachungs- und Hauswartskosten) um jeweils über 10 %

Steigerung von Betriebskosten (Bewachungs- und Hauswartskosten) um jeweils über 10 %; Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

Sind einzelne Positionen der Betriebskosten (hier: Bewachungskosten und Hauswartskosten) gegenüber dem Vorjahr jeweils über 10 % gestiegen, obliegt es dem Vermieter, dafür nachvollziehbare Gründe anzugeben.

Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im einzelnen dar, kann er - wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit - diese Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen.

Die Kl. vermietete an die Bekl. zwei Gebäude (Hallen) sowie Freiflächen auf einem Grundstück, auf dem sich zahlreiche Werkshallen, Bürogebäude, Gastronomieflächen, Bahngleise u. ä. befinden, die die Kl. an verschiedene andere Unternehmen vermietet hat. Die Hallen haben eine Gesamtfläche von über 6.000 m2. Die Größe des Gesamtgeländes und die Zahl und Art der auf dem Gelände befindlichen Gebäude erfordern eine laufende Überwachung und Wartung der technischen Einrichtungen. Die Kl. übertrug die Wartung und Betreuung von wasser- und wärmeführenden Leitungen sowie die Wartung und Sicherung der übrigen technischen Anlagen auf dem Grundstück einer Fremdfirma. Sie beauftragte dieses Unternehmen ferner mit der Durchführung der allgemeinen Hausmeisterleistungen.

Vorliegend ging es um die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001, die mit einem (erheblichen) Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Bekl. abschloß. Die Bekl. widersprach der Abrechnung im einzelnen; ein Mitarbeiter der Bekl. sah die Abrechnungsunterlagen ein. Das Landgericht verurteilte die Bekl. teilweise zur Zahlung des Abrechnungssaldos, was zur Berufung der Bekl. zum Kammergericht führte.

(...) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten in Höhe von 2.014,78 € aus § 535 Absatz 2 BGB. 1) (...)

2) Entgegen den Ausführungen des Landgerichts schuldet die Bekl. die durch die zusätzlichen Einsätze des Bewachungsunternehmens entstandenen Mehrkosten nicht. Von der Klageforderung ist deshalb ein Betrag von 2.980,68 € abzuziehen. Die Kl. hat schon nicht dargelegt, daß es erforderlich war, die Bewachungszeiten für das Grundstück ab dem 6. März 2001 auszuweiten. a) Soweit die Kl. (...) insoweit behauptet, sie habe "von der Feuerwehr die Auflage erhalten, ab dem 1. November 2001 ununterbrochen Zugang zur Brandmeldezentrale zu gewährleisten", ist dieser Vortrag unsubstantiiert, da die Kl. nicht darlegt, wann und in welcher Form die Feuerwehr ihr diese "Auflage" gemacht haben soll. Bei der von der Kl. (...) eingereichten Anlage K16 handelt es sich jedenfalls nicht um eine an die Kl. gerichtete "Auflage der Feuerwehr", sondern um die erste Seite der "Anschlußbedingungen für die Aufschaltung von nichtöffentlichen Brandmeldeanlagen an die konzessionierte Empfangsanlage in der Leitstelle der Berliner Feuerwehr". Selbst wenn man davon ausgeht, daß die Kl. (auch) im Interesse der Bekl. eine Brandmeldezentrale betreibt, und man des weiteren unterstellt, daß diese Brandmeldezentrale an die konzessionierte Empfangsanlage in der Leitstelle der Berliner Feuerwehr angeschlossen ist (...), folgt aus den vorgenannten privatrechtlichen Anschlußbedingungen der Berliner Feuerwehr keineswegs die "Auflage", das Grundstück ab dem 6. März 2001 rund um die Uhr zu bewachen. Vielmehr ergibt sich aus diesen Anschlußbedingungen, daß es für den Zugang der Feuerwehr zu der Brandmeldeanlage ausreicht, ein Schlüsseldepot einzurichten, in dem der Objektschlüssel für die Feuerwehr hinterlegt ist. Die Kosten für die Einrichtung eines solchen Schlüsseldepots belaufen sich auf (einmalig) wenige hundert Euro. Warum die Einrichtung eines Schlüsseldepots vorliegend im Jahr 2001 nicht möglich gewesen sein soll, hat die Kl. nicht dargelegt. Dies insbesondere auch deshalb nicht, weil zwischenzeitlich ein solches Schlüsseldepot unstreitig eingerichtet worden ist. b) Soweit die Kl. (...) vorträgt, die zusätzliche Bewachung ab März 2001 sei aufgrund "vermehrter Einbrüche" auf dem Grundstück erforderlich geworden, ist dieser Vortrag unsubstantiiert und widerspricht den Ausführungen (...), wonach "der in H. ansässigen Kl. ... von Einbrüchen nichts bekannt" sei.

(...) 3) Die übrigen Bewachungskosten schuldet die Bekl. nicht in voller Höhe, sondern lediglich in Höhe der im Jahr 2000 angefallenen Kosten. Von der Klageforderung ist deshalb ein weiterer Betrag von 541,92 € abzuziehen. a) Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum er diese Preissteigerung nicht - z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens - vermeiden konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Von einem "starken" Anstieg ist in der Regel auszugehen, wenn - wie vorliegend - der Anstieg binnen eines Jahres mehr als 10 % beträgt. b) Der Vortrag der Kl. wird den oben dargestellten Anforderungen in bezug auf den Anstieg der Bewachungskosten nicht gerecht. Auf Seite 3 ihres Schriftsatzes vom 9. März 2005 begründet sie den Anstieg der Bewachungskosten lediglich mit den durch die Brandmeldeanlage entstandenen zusätzlichen Aufgaben des Bewachungsunternehmens. Diese Mehrkosten sind aber bereits oben unter Punkt 2 berücksichtigt und "herausgerechnet" worden. Der verbleibende Anstieg der restlichen Bewachungskosten um 11,65 % läßt sich mit diesen Mehraufgaben deshalb nicht rechtfertigen. (...)

5) Entgegen den Ausführungen des Landgerichts schuldet die Bekl. die Hauswartskosten nicht in voller Höhe, sondern lediglich in Höhe der im Jahr 2000 angefallenen Kosten. Von der Klageforderung ist deshalb ein weiterer Betrag von 1.588,78 € abzuziehen. a) Auf die obigen Ausführungen unter 3) a) wird Bezug genommen. In Fällen eines Preisanstiegs von mehr als 50 % obliegt es dem Vermieter aber regelmäßig, darzulegen, welche Preisverhandlungen er mit dem für das Vorjahr beauftragten Unternehmen im einzelnen geführt hat und welche Anstrengungen er konkret unternommen hat, einen anderen, günstigeren Unternehmer für die zu vergebenden Tätigkeiten zu finden. b) Der Vortrag der Kl. wird diesen Anforderungen in bezug auf den Anstieg der Hauswartskosten nicht gerecht. Der Anstieg dieser Position beträgt 69 %. Es reicht deshalb nicht aus, wenn die Kl. diesen Anstieg damit begründet, der Leistungsträger habe im Jahr 2001 eine Anpassung gefordert, die für sie, die Kl., unumgänglich gewesen sei. Auch die Behauptung der Kl., sie habe die Hauswartskosten im Jahr 2000 besonders niedrig gehalten, die für das Jahr 2001 geforderten (und gezahlten) Beträge lägen unter Marktniveau, kann den ganz erheblichen Anstieg nicht nachvollziehbar erklären. Insbesondere ist diesem Vortrag nicht zu entnehmen, was die Kl. konkret unternommen hat, um diese Preissteigerung (zumindest zum Teil) zu vermeiden. (...)

Der Vermieter muß zur Wahrung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit Betriebskostensteigerungen in einzelne Betriebskostenarten um jeweils 10 % gegenüber dem Vorjahr im einzelnen nachvollziehbar darlegen.

Die beklagte Gewerbemieterin hatte zwei Hallen und eine Freifläche auf einem recht großen Grundstück gemietet, auf dem sich zahlreiche andere Werkhallen, Bürogebäude, Gastronomieflächen, Bahngleise und dergleichen befinden und die an verschiedene (andere) Unternehmen vermietet sind. Der vorliegende Streit ging um die Betriebskostenabrechnung 2001, die mit einem erheblichen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der beklagten Mieterin abschloß. Grund dafür waren u. a. Betriebskostensteigerungen bei Bewachungs- und Hauswartkosten. Die Mieterin hielt die Abrechnung für nicht nachvollziehbar und begründete das im einzelnen, nachdem sie die Unterlagen bei der Vermieterin eingesehen hatte. Das Landgericht sprach der Vermieterin einen Teil des Saldos zu Lasten der Mieterin zu, was zur Berufung der Mieterin zum Kammergericht führte.

Das Kammergericht kürzte den Saldo weiter und führte zur Begründung an: Seien einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen, obliege es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedürfe es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen worden sei und warum diese Preissteigerung nicht - z. B. durch Beauftragung eines anderen Unternehmens - vermieden werden konnte. Lege der Vermieter das nicht dar, verstoße er in bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Von einem "starken" Anstieg sei in der Regel auszugehen, wenn - wie vorliegend - der Anstieg binnen eines Jahres mehr als 10 % betrage. Diesen Anforderungen würde der Vortrag der Vermieterin nicht gerecht werden, z. B. betrage der Anstieg in der Position Hauswartskosten 69 %. Es reiche nicht aus, wenn die Vermieterin diesen Anstieg damit begründe, der Leistungsträger habe eine Anpassung gefordert, die für sie, die Vermieterin, unumgänglich gewesen sei.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nähere Regelungen zum Grundsatz der Wirtschaftlichkeit statuiert das Gesetz nicht, so daß dieser unbestimmte Rechtsbegriff von der Rechtsprechung auszufüllen ist. Der 12. Senat des Kammergerichts (Einzelrichter) vollzieht das insofern, als es eine Regelhürde von 10 % für die Beurteilung eines übermäßigen Betriebskostenanstiegs aufstellt. Das bedeutet im Rahmen des Gebotes der Wirtschaftlichkeit allerdings nicht, daß Betriebskostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr von mehr als 10 % gekappt werden. Vielmehr obliegt dem Vermieter in einem solchen Fall eine verstärkte Begründungspflicht im Hinblick auf einen derartigen Anstieg von Betriebskosten.

Im vorliegenden Fall reichte dem Kammergericht der Vortrag des Vermieters nicht aus. Für die Frage, wie substantiiert ein Vortrag sein muß, gibt es keine allgemeingütige Regel. Dies sind Einzelfälle, die in richterlicher Unabhängigkeit zu beurteilen ist. Im vorliegenden Fall war allerdings der Anstieg der Hauswartskosten mit 69 % recht erheblich. Wenn hier die Begründung der Vermieterin, der Leistungsträger habe im Jahre 2001 eine Anpassung gefordert, die für die Vermieterin unumgänglich gewesen sei, nicht ausgereicht hat, erscheint das zumindest einleuchtend. Im Vortrag der Parteien spielte offenbar das Problem keine Rolle, ob der Vermieter gehalten ist, immer das preiswerteste Angebot für Hauswartsarbeiten und dergleichen zu berücksichtigen. Das ist auch im Rahmen wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu verneinen. Vielmehr darf der Vermieter im Grundsatz das Unternehmen beschäftigen, zu dem er Vertrauen hat. Insofern ist das preisgünstigste Angebot nicht das Entscheidende. Eine Rolle spielen kann auch, inwiefern der Vermieter durch Verträge an ein Unternehmen (seines Vertrauens) gebunden ist. Vorliegend hätte es auch bedeutsam sein können, daß das für die Wartung und Betreuung von wasser- und wärmeführenden Leitungen sowie die Wartung und Sicherung der übrigen technischen Anlagen auf dem Grundstück auch für die Durchführung der allgemeinen Hausmeisterleistungen zuständig war. Ob es im Rahmen des Kostenanstieges hierzu Parteivortrag gab, entzieht sich hiesiger Kenntnis.