Ständig unpünktliche Mietzahlungen, Zahlungsverzug, Krankheitseinwand (Depressionen), Schuldunfähigkeit, zumutbare Einrichtung eines Dauerauftrages

Eine behauptete Depression führt nicht zur Schuldunfähigkeit. Die Beachtung der mietvertraglichen Zahlungspflichten ist auch keine Leistung, die besondere Fitness voraussetzt; es genügt, einen Dauerauftrag einzurichten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten nach Teil-Klagerücknahme noch um die Kosten für den zurückgenommenen Teil und um Räumung einer Mietwohnung. […] Der Bekl. bezahlte die Mieten teilweise unpünktlich und nicht in voller Höhe. Insbesondere wurden die Mieten für Mai bis Oktober 2013 jeweils verspätet bezahlt sowie die Mieten für Februar und März 2014. […]

Das Mietverhältnis wurde seitens des Kl. mehrfach gekündigt: […]

Der Kl. mahnte den Bekl. außerdem wie folgt ab:

- Am 5.9.2013 wegen verspäteter Zahlungen für Mai, Juni und Juli 2013.

- Am 10.4.2014 wegen unpünktlicher Mietzahlungen trotz der Abmahnung vom 5.9.2013

- Mit Schreiben vom 14.7.2016 wegen unpünktlicher und unzureichender Mietzahlungen im Zeitraum Februar bis Juli 2016. […]

Am Räumungsantrag hält der Kl. fest und der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, ihm eine großzügige Räumungsfrist einzuräumen.

Der Bekl. behauptet, seit Anfang 2016 an starken Depressionen zu leiden und nur eingeschränkt in der Lage zu sein, seine eigenen Angelegenheiten ordnungsgemäß und zeitnah zu regeln.

I. Die Klage ist, soweit sie nicht zurückgenommen wurde, zulässig und begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 BGB.

1. Das Gericht hält schon die Kündigung vom 18.8.2016 als ordentliche Kündigung für wirksam. Denn der Kündigung lag zugrunde, dass der Bekl. trotz vorheriger Abmahnung vom 14.7.2016 wegen der vorangegangenen Verspätungen und Minderzahlungen und trotz ausdrücklichen Hinweises, dass eine einzige weitere verspätete Zahlung die Kündigung zur Folge haben werde, auch die Augustmiete verspätet gezahlt hatte. Darin liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Soweit der Bekl. einwendet, ein Schreiben des Kl. vom 14.7.2014 befinde sich nicht in den Unterlagen des Bekl., hält das Gericht das nicht für ein wirksames Bestreiten des Zugangs der Abmahnung, denn weder stimmt das Datum noch bedeutet das Nichtvorhandensein des Schreibens in den Unterlagen des Bekl., dass dieser das Schreiben auch nicht erhalten hat. Letztlich kann die Frage aber offen bleiben.

2. Denn spätestens die Kündigung vom 6.9.2016 ist als ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis zum Fristende (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB), also zum 31.3.2017 beendet.

Zwar lag zum Zeitpunkt dieser Kündigung tatsächlich kein Zahlungsrückstand vor, der zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Ziff. 3a und b BGB berechtigt hätte. Denn der Kl. ging bei der Kündigung irrtümlich davon aus, dass die Oktobermiete 2013 noch unbezahlt sei.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung greift aber durch. Denn sie ist auf hinreichende Kündigungsgründe gestützt, die im Kündigungsschreiben auch im Einzelnen genannt werden.

a) Zum Kündigungszeitpunkt war der Bekl. mit der Zahlung der Septembermiete 2016 in Höhe von 737 € in Verzug, und zwar auch dann, wenn man mit BGH - VIII ZR 222/15 - GE 2017, 99 für die Rechtzeitigkeit der Überweisung ausreichen lässt, dass der Zahlungsauftrag am dritten Werktag erteilt wird und das Konto gedeckt ist. Der Bekl. hat eine rechtzeitige Beauftragung der Bank nicht behauptet, und die Zahlung ging auch erst am 12.9.2016 beim Kl. ein.

b) Der Bekl. hat außerdem in den Monaten Februar bis August 2016 die Miete jeweils nicht in voller Höhe bezahlt.

c) Darin liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die zur Kündigung berechtigt.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist im Rahmen einer umfassenden Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu klären. Dazu zählen vor allem die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Mietverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (LG Berlin - 67 S 329/16 -, GE 2017, 49).

Hier liegen zwar jeweils für sich genommene geringe Verspätungen der Mietzahlungen vor, und auch die Minderzahlungen wiegen als solche nicht sehr schwer. Besonderes Gewicht erlangen die Pflichtverletzungen aber dadurch, dass der Bekl. sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt hat. Der Bekl. hat schon in 2013 und 2014 die Miete unregelmäßig bezahlt und Rückstände erst nach Abmahnungen bzw. Kündigungen beglichen. Die Septembermiete 2016 hat er verspätet bezahlt, obwohl er kurz zuvor schon wegen der Augustmiete eine Kündigung erhalten hat, die selbst im Falle ihrer Unwirksamkeit jedenfalls als Abmahnung zu sehen ist. Der Bekl. hat durch dieses Verhalten deutlich gezeigt, dass er zu einem vertragstreuen Verhalten nicht bereit ist. Das zeigt sich auch in anderen Sachverhalten wie der Untervermietung trotz abgelaufener Genehmigung, die der Bekl. ebenfalls trotz Abmahnung fortgesetzt hat, und der mietvertraglich geschuldeten Thermenwartung - es würde dem Bekl. zumindest im Rahmen einer sekundären Darlegungslast obliegen, darzulegen, wann er diese Pflicht erfüllt haben will, er kann nicht einfach bestreiten, es unterlassen zu haben. Diese Pflichtverletzungen rechtfertigen nach Auffassung des Gerichts zwar für sich genommen keine Kündigung, verleihen aber den hier kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtabwägung zusätzliches Gewicht. Es gibt keinen Grund, warum der Kl. davon ausgehen können sollte, dass der Bekl. sich in Zukunft vertragstreu verhalten wird. In der Vergangenheit haben weder Abmahnungen noch Kündigungen zu vertragstreuem Verhalten geführt. Dem Kl. bleibt daher, will er das Verhalten des Bekl. nicht weiter hinnehmen, schlicht keine andere Wahl, als zu kündigen und die Kündigung auch durchzusetzen.

d) Gründe, warum das Verhalten des Bekl. nicht schuldhaft sein sollte, sind nicht ersichtlich. Insbesondere führt eine Depression nicht zur Schuldunfähigkeit. Die Beachtung der mietvertraglichen Zahlungspflichten ist auch keine Leistung, die besondere Fitness voraussetzt. Es hätte genügt, einen Dauerauftrag einzurichten. Warum der Bekl. dazu nicht in der Lage gewesen sein sollte, ist unerfindlich. Er war auch in der Lage, Untermietverträge zu schließen. Er war also ganz offensichtlich nicht völlig handlungsunfähig.

e) Gründe, die im Rahmen der zu treffenden Interessenabwägung trotz Vorliegen eines Kündigungsgrundes zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen könnten, liegen ebenfalls nicht vor. Soweit sich der Bekl. auf eine psychiatrische Erkrankung beruft, ist der Sachvortrag unsubstantiiert. Ob ein Wohnungswechsel aus ärztlicher Sicht „zumutbar“ ist, ist nicht relevant, da die Zumutbarkeit juristisch beurteilt werden muss. Eine Räumungsunfähigkeit ist damit jedenfalls nicht belegt. Im Übrigen geht auch das vorgelegte Attest von einer vorübergehenden Erkrankung aus. Dieser kann durch die Einräumung einer großzügigen Räumungsfrist Rechnung getragen werden. […]

Ein Mieter, der trotz mehrfacher Abmahnung weiterhin ständig unpünktlich und unvollständig zahlt, kann sich nicht auf Schuldunfähigkeit wegen starker Depressionen berufen.

Der Mieter zahlte häufig unpünktlich und dann auch noch nicht die vollständige Miete. Der Vermieter mahnte ab und kündigte mehrmals das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht. Er erhob u. a. Räumungsklage. Der Mieter wandte u. a. ein, er leide unter starken Depressionen und sei nur eingeschränkt in der Lage, seine eigenen Angelegenheiten ordnungsgemäß und zeitnah zu regeln.

Das AG Schöneberg verurteilte zur Räumung. Die ordentliche Kündigung sei wirksam. Denn der Kündigung habe zugrunde gelegen, dass der Mieter trotz vorheriger Abmahnung wegen der vorangegangenen Verspätungen und Minderzahlungen und trotz ausdrücklichen Hinweises, dass eine einzige weitere verspätete Zahlung die Kündigung zur Folge haben werde, auch eine weitere Miete verspätet gezahlt habe. Darin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Auch eine weitere ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis beendet. Das gelte auch unter Beachtung der Rechtsprechung des BGH (GE 2017, 99), wonach es für die Rechtzeitigkeit der Überweisung ausreiche, dass der Zahlungsauftrag am dritten Werktag erteilt werde und das Konto gedeckt sei. Der Mieter habe eine rechtzeitige Beauftragung der Bank nicht behauptet, und die Zahlung sei auch erst am 12. des entsprechenden Monats eingegangen. Der Mieter habe außerdem in den Monaten Februar bis August 2016 die Miete jeweils nicht in voller Höhe bezahlt. Darin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die zur Kündigung berechtigte. Das gelte auch in Beachtung der Rechtsprechung des LG Berlin (GE 2017, 49). Hier lägen zwar jeweils für sich genommen Verspätungen der Mietzahlungen vor, und auch die Minderzah­lungen würden als solche nicht sehr schwer wiegen. Besonderes Gewicht würden die Pflichtverletzungen aber dadurch erlangen, dass der Mieter sein Fehlverhalten trotz zahlreicher Kündigungen und Abmahnungen völlig unbeeindruckt fortgesetzt habe. Er habe schon 2013 und 2014 die Miete unregelmäßig bezahlt und Rückstände erst nach Abmahnungen bzw. Kündigungen beglichen. Die Septembermiete 2016 habe er verspätet bezahlt, obwohl er kurz zuvor schon wegen der Augustmiete eine Kündigung erhalten habe, die selbst im Falle ihrer Unwirksamkeit jedenfalls als Abmahnung zu sehen sei. Er habe durch dieses Verhalten deutlich gezeigt, dass er zu einem vertragstreuen Verhalten nicht bereit sei.

Gründe, warum das Verhalten nicht schuldhaft sein solle, seien nicht ersichtlich. Insbesondere führe eine Depression nicht zur Schuldunfähigkeit. Die Beachtung der mietvertraglichen Zahlungspflichten sei auch keine Leistung, die besondere Fitness voraussetze. Es hätte genügt, einen Dauerauftrag einzurichten. Warum der Mieter dazu nicht in der Lage gewesen sein solle, sei unerfindlich. Er sei auch in der Lage gewesen, Untermietverträge zu schließen. Er sei also ganz offensichtlich nicht völlig handlungsunfähig. Gründe, die im Rahmen einer zu treffenden Interessenabwägung trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses führen könnten, lägen ebenfalls nicht vor. Soweit sich der Mieter auf eine psychiatrische Erkrankung berufe, sei der Sachvortrag unsubstantiiert. Ob ein Wohnungswechsel aus ärztlicher Sicht „zumutbar“ sei, sei nicht relevant, da die Zumutbarkeit juristisch beurteilt werden müsse. Eine Räumungsunfähigkeit sei damit jedenfalls nicht belegt. Im Übrigen gehe auch das vorgelegte Attest von einer vorübergehenden Erkrankung aus. Dieser könne durch die Einräumung einer großzügigen Räumungsfrist Rechnung getragen werden.

Dem Vernehmen nach ist keine Berufung eingelegt worden.