Staffelmietvertrag

Staffelmietvertrag; Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW gilt bei einem Staffelmietvertrag lediglich für die erste Stufe, während für die folgenden Stufen die Staffelmiete nur durch das Verbot des Mietwuchers (§ 302 a StGB) und der Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) begrenzt ist.

2. Zu Unrecht machen die Bekl. geltend, die Staffelmiete sei wegen Überschreitung der Kappungsgrenze des § 3 GVW unzu-lässig.

Dies trifft zwar unstreitig für die vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 540,05 DM ohne Heizungs- und Warmwasserkostenvorschuß zu, denn der letzte Mietzins vor Abschluß des Mietvertrages zwischen den Parteien betrug 428,41 DM, so daß mit einem Zuschlag von 10 % (§ 3 Abs. 1 GVW), also 42,84 DM, lediglich 471,25 DM verlangt werden konnten. Die Begrenzung des Ausgangsmietzinses gemäß § 3 GVW war nicht dadurch ausge-schlossen, daß es sich vorliegend um eine Staffelmietvereinbarung handelt, denn das Gesetz unterscheidet insoweit nicht zwischen Staffelmietzinsvereinbarung und normaler Mietzinsvereinbarung (vgl. Müller, a.a.O., Seite 914). Demgemäß hat der Kl. auch die Unwirksamkeit der höheren Miete anerkannt und lediglich die geringere Miete gefordert.

Die gemäß der Staffelmietvereinbarung vereinbarten Folgemietzinsen sind davon jedoch unberührt.

a) Gemäß § 3 GVW darf bis zum 31. Dezember 1991 bei Abschluß eines Mietvertrages der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins, dem darin bisher nicht enthaltene Erhöhungsbeträge hinzugerechnet werden dürfen, nicht um mehr als 10 % übersteigen. Die Vorschrift umfaßt demgemäß nur die erstmalige Mietzinsbildung bei Abschluß des Mietverhältnisses. Die Vereinbarung der Staffelmieten kann nicht etwa als jeweils neu vereinbarter Mietzins angesehen werden. Vielmehr handelt es sich bei den Folgemietzinsen lediglich um eine im voraus vereinbarte Mietvertragsänderung im Hinblick auf die Höhe des geschuldeten Mietzinses, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht gilt.

b) In bezug auf die Staffelmietvereinbarung gemäß § 10 MHG entspricht es allgemeiner Meinung, daß auf diese die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 2 Ziffer 3 MHG von 30 % innerhalb von drei Jahren nicht anwendbar ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, Teil III, Rdnr. 432; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., 1989 Anm. C 253; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdnr. 26 zu § 10 MHG sowie betreffend Altbaumieten, Rdnr. 3 zu § 1 GVW; Müller, GE 1988, Sei-te 914). Die Rechtfertigung liegt darin, daß der Vermieter andererseits das Risiko trägt, daß er die wirtschaftliche Entwicklung im voraus nicht überblicken kann und während der Geltung der Staffelmietzinsvereinbarung daran gehindert ist, Mieterhöhungen nach den §§ 3 und 5 MHG geltend zu machen (vgl. Beuermann, a.a.O., Rdnr. 26 zu § 10 MHG; Schmidt Futte-rer/Blank, a.a.O. Anm. C 523). Die Mietsteigerungen werden insoweit le-diglich durch § 5 WiStG und § 302 a StGB begrenzt.

Das trifft zwar auf die hier zu entscheidende Frage, ob die Begrenzung des Erstmietzinses auf die Folgemietzinsen zu erstrecken ist, nicht unmittelbar zu; denn eine Begrenzung der Erstmiete war dem bisherigen Mietpreisrecht des MHG betreffend den preisfreien Wohnraum fremd.

c) Dennoch ist es weder aufgrund einer unmittelbaren noch einer analogen Anwendung des § 3 GVW zulässig, die dort enthaltene Kappungsgrenze für den Ausgangsmietzins auf die Folgemietzinsen zu erstrecken. Der un-mittelbaren Anwendung steht bereits der Wortlaut der Vorschrift entgegen, der sich nur auf den Abschluß des Mietverhältnisses bezieht. Eine darüber hinausgehende Beschränkung der Miethöhe würde eine eindeutige gesetzliche Regelung voraussetzen, die betreffend die Folgemieten fehlt (vgl. auch Müller, a.a.O. Seite 914).

Eine analoge Anwendung der Vorschrift würde eine entsprechende Regelungslücke voraussetzen. Dagegen spricht bereits die Tatsache, daß der Gesetzgeber bei der Gesetzesberatung das Institut der Staffelmiete gesehen und in der Begründung ausdrücklich für zulässig erklärt hat. Demgemäß hatte er auch Veranlassung, sich mit der Frage der Erstreckung der Kappungsgrenzen auf die Folgemietzinsen zu befassen und diese zu re geln. Dies hat er unterlassen und sich auf die in der Gesetzesfassung des GVW enthaltenen Regelungsmechanismen der §§ 2, 3 und 5 GVW zur Be-grenzung der Mietzinsen für eine Übergangszeit beschränkt, womit er eine insoweit abschließende Regelung geschaffen hat (vgl. auch Müller, a.a.O., Seite 914).

Selbst wenn dem Gesetzgeber die vorliegende Problematik aber nicht be-wußt gewesen wäre, ist das Gericht an einer Erstreckung der Mietzinsbegrenzung gemäß § 3 GVW auf die Staffelmieten im Weg der analogen An wendung gehindert. Zwar mag es sein, daß dies der Absicht des Gesetzge-bers entsprechen würde, dem es darum ging, die Mietzinsentwicklung für eine Übergangszeit kontinuierlich gering zu halten und ein sprunghaftes Ansteigen der Mietzinsen bis zum Jahre 1992 zu verhindern. Das würde aber bereits durch das Freiwerden der Mieten schon im ersten Jahr der Staffelmiete bis zu den Grenzen der §§ 5 WiStG und 302 a StGB teilweise in Frage gestellt. Das Gericht ist aber wegen des Grundsatzes der Gewal tenteilung (Art. 9766) gehindert, sich an die Stelle des Gesetzgebers zu setzen und im Wege der Auslegung ein unvollkommenes Gesetz zu er-gänzen (so auch Müller, a.a.O.). Vielmehr müßte insoweit der Gesetzgeber tätig werden.

3. Eine Erstreckung der Kappungsgrenze auf die Staffelmietzinsen kommt schließlich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in Be-tracht, indem die Staffeln lediglich der preisrechtlich zulässigen Erstmiete hinzugerechnet werden. Denn die Gründe für eine Staffelmietvereinbarung können unterschiedlich sein und demgemäß auch deren Ausgestaltung. So kann sowohl die kontinuierliche prozentuale Steigerung gewollt sein, als aber auch eine Staffelung in unterschiedlicher Höhe, etwa ent-sprechend einer unterschiedlichen Belastung des Vermieters (vgl. insoweit Schmidt Futterer/Blank, a.a.O., Anm. C 523). So haben auch im vor-liegenden Fall die Parteien nicht eine gleichbleibende Staffelung von je weils 50,- DM im Jahr vereinbart, sondern diese reduziert sich schon im vierten Jahr auf 40,- DM, im sechsten Jahr auf 30,- DM und im letzten Jahr auf 25,- DM. Den Parteien kann daher nicht unterstellt werden, daß sie, hätten sie von der teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung in der ersten Stufe gewußt, die Höhe der Folgestufen dem angepaßt und entsprechend geringer angesetzt hätten. Vielmehr ist es genauso gut denkbar, daß die Parteien auch in Kenntnis der teilweisen Unwirksamkeit der Ausgangsmiete die Staffeln in der vorliegenden Höhe vereinbart hätten.