Staffelmietvertrag

Staffelmietvertrag; Ausgangsmiete; Teilnichtigkeit; Teilunwirksamkeit; Vertragsauslegung

Ist die Vereinbarung über die Höhe des Ausgangsmietzinses bei einem Staffelmietvertrag teilweise unwirksam, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Staffelmietvertrages, wenn sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Parteiwille ermitteln läßt, wie die weiteren Stufen in diesem Fall vereinbart worden wären.

Die beklagte Vermieterin schloß mit den klagenden Mietern einen Staffelmietvertrag über eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung. Die Ausgangsmiete ab Mai 1988 betrug für 13 Monate 1.591,- DM. Dann sollte nach jeweils zwölf Monaten eine Steigerung auf 1.670,55 DM, 1.754,08 DM, 1.841,78 DM, 1.933,87 DM und 2.030,56 DM erfolgen. Es stellte sich heraus, daß der Ausgangsmietzins um mehr als 10 % über dem vom letzten Mieter bezahlten Bruttokaltmietzins lag. Die Kl. erwirkten beim Amtsgericht ein Urteil, in dem die gänzliche Unwirksamkeit des Staffelmietvertrages festgestellt wurde. Die Berufung der Bekl. hatte nur teilweise Erfolg.

1. Unproblematisch ist, daß der Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 3 GVW nicht mit dem vereinbarten Ausgangsmietzins wirksam geworden ist. Diesbezüglich haben die Parteien lediglich darüber gestritten, wie hoch der zuletzt zulässige Mietzins gewesen sei. Nachdem der Beklagtenvertreter in der Berufungsverhandlung erklärt hat, wegen der Betriebskostenerhöhung um 24,80 DM sei eine förmliche Erhöhungserklärung auf Grund der bevorstehenden Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter nicht mehr abgegeben worden, und die Klägervertreterin erklärt hat, sie könne "damit leben", erachtet die Kammer es als zweitinstanzlich unstreitig geworden, daß der zuletzt zulässige Mietzins 1.284,77 DM betragen hat. Daraus ergibt sich, daß gem. § 3 GVW für die Neuvermietung nur ein Mietzins in Höhe von 1.413,25 DM vereinbart werden konnte. Die weiteren Stufen der Staffelmietzinsvereinbarung in Höhe von 1.483,91 DM, 1.558,11 DM, 1.636,02 DM, 1.717,82 DM und 1.803,71 DM ergeben sich daraus, daß die Kl. erstinstanzlich unbestritten behauptet haben, daß die Staffelung so vereinbart gewesen sei, daß sich der Mietzins - ausgehend von der preisrechtlich zulässigen Miete - jährlich um 5 % erhöhen solle. Damit ist aber neben dem Ausgangsmietzins auch die Steigerungsrate Vertragsbestandteil geworden. Dem steht nicht entgegen, daß ein Staffelmietvertrag, in dem nur ein Steigerungsprozentsatz vereinbart ist, wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 2. Halbs. MHG unwirksam wäre (vgl. OLG Braunschweig, ZMR 85, 299 f.). Die Parteien wollten nicht vereinbaren, daß der Mietzins auf den weiteren Stufen die rechnerisch ermittelte Höhe haben solle, sondern sie wollten vereinbaren, daß der Mietzins sich um jährlich 5 % steigern solle, und haben die sich aus dieser Vereinbarung ergebende Miete ausgerechnet. Das Ausrechnen des auf die jeweilige Stufe entfallenden Mietzinses ist gem. § 10 Abs. 2 Satz 4 2. Halbs. MHG notwendige Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung. Wenn sich die Vertragsparteien bei der Berechnung des Mietzinses irren, wird die Vereinbarung aber nicht unwirksam. Es gilt das Gewollte. Daß die richtige schriftliche Bezeichnung des Mietzinses nicht Wirksamkeitsvoraussetzung ist, ergibt sich i. ü. auch schon daraus, daß anerkannt ist, daß im Falle einer Überhöhung des Mietzinses unter Verstoß gegen § 5 WiStG nicht die gesamte Vereinbarung un-wirksam ist, sondern der unterhalb der Wesentlichkeitsgrenze liegende Betrag als vereinbart gilt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 10 MHG, Rdnr. 33; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 432; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 18). Ohnehin wurden Vereinbarungen, in denen die Mieterhöhung nur als Prozentbetrag ausgewiesen wurde, nur deswegen für unwirksam erklärt, weil der Mieter unschwer erkennen können solle, was für eine konkrete Mietbelastung auf ihn zukomme (Beuermann, aaO., Rdnr. 31 a.E., Emmerich Sonnenschein, aaO.; Sternel, aaO.). Eines solchen Schutzes bedarf es nicht, wenn sich die Parteien zu Ungunsten des Mieters verrechnet hatten und er vereinbarungsgemäß sogar weniger als schriftlich niedergelegt zu zahlen hat. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes führt es zu einer im Schutzbereich des § 10 Abs. 2 Satz 4 2. Halbs. MHG nicht mehr gerechtfertigten Benachteiligung des Vermieters, wegen der Falschberechnung die gesamte Vereinbarung als unwirksam anzusehen. Wenn sich - wie vorliegend - aus dem Vortrag der Parteien der gewollte Inhalt der Vereinbarung

at. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes führt es zu einer im Schutzbereich des § 10 Abs. 2 Satz 4 2. Halbs. MHG nicht mehr gerechtfertigten Benachteiligung des Vermieters, wegen der Falschberechnung die gesamte Vereinbarung als unwirksam anzusehen. Wenn sich - wie vorliegend - aus dem Vortrag der Parteien der gewollte Inhalt der Vereinbarung ergibt, ist er auch entsprechend festzustellen. 2. Es braucht nicht entschieden zu werden, ob - entgegen der herrschenden Meinung (LG Berlin, GE 91, 727, 729; Beuermann, aaO, § 3 GVW, Rdnr. 14, Müller, GE 88, 912 ff. m. w. Nachw. in Fußn. 13) - nicht ohnehin schon gem. §§ 2, 3 GVW die Vereinbarung der Parteien nur in dem erkannten Umfang wirksam ist. Dafür spräche insbesondere, daß mit dem § 3 GVW das Ziel verfolgt wurde, ein sprunghaftes Ansteigen des Mietniveaus auf Grund höherer Neuabschlüsse zu vermeiden (Müller, GE 88, 912, 914 m. Fußn. 18), die nach dem Fortfall der Preisbindung der Bundesmietengesetze grundsätzlich in unbeschränkter Höhe zulässig gewesen wären. Dieses gem. § 3 GVW bis einschließlich Ende 1991 zu verfolgende Ziel kann kaum erreicht werden, wenn in einem im Jahre 1988 abgeschlossenen Mietvertrag bereits für das Jahr 1989 ein nur noch durch die Wuchervorschriften begrenzter Mietzins vereinbart werden durfte (LG Berlin, aaO., 729).

Bekanntlich hat der Vermieter von preisfreiem Wohnraum (dazu gehört auch der bis Ende 1987 preisgebundene Berliner Altbauwohnraum) die Möglichkeit, bereits bei Mietvertragsabschluß eine Vereinbarung darüber zu treffen, wie sich der Mietzins weiter entwickeln soll. Man kennzeichnet eine solche Vereinbarung mit dem Begriff "Staffelmiete". Rechtsgrundlage für die Staffelmiete ist § 10 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Dazu muß man nur folgende Dinge beachten: 1. Eine Staffelmietvereinbarung ist nur für 10 Jahre möglich, 2. während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter weder Modernisierungskosten umlegen noch kann er Kapitalkostensteigerungen weitergeben. Er kann auch keine allgemeine Mieterhöhung (Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Miete) aussprechen. Lediglich Betriebskostensteigerungen darf er weitergeben. 3. Die Staffeln müssen so vereinbart werden, daß der Mietzins mindestens ein Jahr lang unverändert bleibt und schließlich muß jeder Teil der Staffel "betragsmäßig" ausgewiesen sein. Vor allem die letzte Forderung wird hin und wieder nicht erfüllt, und dann ist eine solche Staffelvereinbarung unwirksam. Also: "Der Mietzins beträgt 500 DM und erhöht sich jedes Jahr um 5 %" - eine solche Vereinbarung wäre unwirksam. Aber: Eine prozentuale jährliche Steigerung darf doch vereinbart werden, wenn zusätzlich die einzelnen Staffeln noch betragsmäßig ausgewiesen sind. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 6. Januar 1992 hervor. Dann gilt übrigens, wenn sich die Mietvertragsparteien beim Ausrechnen der einzelnen Staffeln verrechnen, nicht der ausgewiesene Endbetrag, sondern das, was die Parteien wirklich gewollt haben, nämlich eine prozentuale Steigerung.

In dem betreffenden Fall hatte sich der Vermieter - wie das in Berlin gerade bei ehemals preisgebundenen Altbauwohnungen häufig gemacht wird - dazu entschlossen, die Miete um jährlich 5 % ansteigen zu lassen. Dann waren die einzelnen Staffeln auf dieser Basis ausgerechnet worden.

Allerdings hatte der Vermieter den Ausgangsmietzins ein wenig höher angesetzt als zulässig (damals galt noch die Begrenzung von 10 % auf die bisherige Miete).

Das Landgericht hielt im Rahmen einer Feststellungsklage des Mieters die Staffelmietvereinbarung im Kern für zulässig, und das Gericht erhielt sie auch aufrecht, in dem es die von den Parteien gewollte 5 %ige jährliche Steigerung auf den reduzierten Ausgangsmietzins berechnete.