Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag ist der Mietzins nicht im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG jeweils betragsmäßig ausgewiesen, wenn nur der monatliche Anfangsmietzins und die (jeweiligen) Erhöhungsbeträge angegeben sind.

(Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 29. März 1985 - 1 UH 1/85 - RES. § 10 MHG Nr. 6)

I. Die Kl. fordern vom Bekl. in der Berufungsinstanz noch 1.320 DM in der Zeit vom 1.9.1985 bis 31.5.1987 zuviel gezahlten Mietzinses zurück.

Am 18.8.1984 hatten die Parteien mit Wirkung ab 1.9.1984 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Konstanz geschlossen. In § 2 heißt es:

"Der monatliche Mietzins beträgt derzeit 880 DM bei vereinbarter Staffelmiete siehe § 21 incl. der derzeitigen nicht einzeln aufgeführten Nebenkosten ..."

§ 21 des Vertragsformulars lautet:

"Sonstige Vereinbarungen

Die Beschaffung von zusätzlichen Schlüsseln ...

Staffelmiete: (kann bis zu 10 Jahren festgelegt werden)

Der Mietzins beträgt von 1.9.1985 bis 1.9.1986 DM + 5 % = 44 DM

von 1.9.1986 bis 1.9.1987 DM + 5 % = 44 DM"

Die Kl. sind der Ansicht, daß diese Staffelmietvereinbarung gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG verstößt.

Das mit der Berufung gegen das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts Konstanz vom 10.11.1988 befaßte Landgericht Konstanz möchte von dem mit der Rechtsansicht der Kl. übereinstimmenden Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 29.3.1985 - 1 UH 1/85 - (RES. 10 MHG Nr. 6) abweichen. Es ist der Auf-fassung, daß durch Angabe des monatlichen Anfangsmietzinses und der (jährlichen) Erhöhungsbeträge die Staffelmiete wirksam im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG vereinbart sei.

Das Landgericht hat dem Senat die Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt,

ob bei einem Staffelmietvertrag der Mietzins im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG betragsmäßig ausgewiesen ist, wen der monatliche Anfangsmietzins und die (jährlichen) Erhöhungsbeträge angegeben sind.

II. Die Vorlage ist zulässig (Artikel 3 Abs. 1 des 3. MRÄndG).

Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Die Entscheidung ist nach der nachvollziehbar dargelegten Ansicht des Landgerichts von der vorgelegten Rechtsfrage abhängig. Mit der von ihr vertretenen Ansicht würde die Kammer von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 29.3.1985 (a.a.O.) abweichen.

III. Der Senat verneint mit dem Oberlandesgericht Braunschweig die vorgelegte Rechtsfrage.

In § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG ist bestimmt: Abweichend von Abs. 1 kann der Mietzins für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Dann heißt es weiter in Satz 4: Der Mietzins muß jeweils mindestens 1 Jahr unver-ändert bleiben und betragsmäßig ausgewiesen sein. Hierin sieht der Senat eine zwingende Formvorschrift, wonach der jeweilige Mietzins schriftlich in der unterschiedlichen Höhe festgelegt sein muß, ohne daß es noch irgendwelcher Ausrechnungen zu seiner Feststellung bedarf. Dies ergibt sich daraus, daß der Mietzins - und nicht der Erhöhungsbetrag - jeweils betragsmäßig ausgewiesen sein muß. Da die Vereinbarung einer Staffelmiete als Ausnahme von der Regel der Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG abweichender Vereinbarungen ausgebildet ist, muß diese Vorschrift nach allgemeinen Regeln eng ausgelegt werden. Der Sinn der Regelung ist es, dem Mieter die jeweiligen Mietzinsbelastungen eindeutig vor Augen zu führen. Die Angabe der Steigerungsbeträge reicht nach Ansicht des Senats nicht aus, den Zweck des Gesetzes einer klaren Aufklärung des Mieters über die Mietkosten zu erfüllen.

Diese Auslegung des Gesetzes steht auch, wie das Oberlandesgericht Braunschweig zutreffend dargelegt hat, in Übereinstimmung mit den Gesetzesmaterialien. Ergänzend kann noch auf die Anmerkung von Heitgreß zum Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 2.3.1984 (WuM 1984, 135, 136) verwiesen werden.

Der Ansicht des Oberlandesgerichts Braunschweig haben sich in den später erschienenen Kommentaren Voelskow in Münchener Kommentar, 2. Aufl., § 10 MHG, Rdn. 15, und Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 178 A, Rdn. 7, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 519, Beuermann, Mie-te und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 10 MHG, Rdn. 31, und Kummer in Soergel, Nachtrag zur 11. Aufl., § 10 MHG, Rdn. 4 b angeschlossen. Dagegen ha-ben sich Sonnenschein in Emmerich/Sonnenschein Miete, 4. Aufl. § 10 MHRG Rdn. 18, und Pfeifer in einer Anmerkung in DWW 1985, 179 f ausgesprochen. Diese weisen auf Seite 9 der Begründung zum Gesetzentwurf 1982 (Bundestagsdrucksachen 9/2079) hin, in der es heißt, die Mieter könnten "bereits im voraus Höhe und Zeit-punkt der künftigen Mieterhöhungen beurteilen". Durch dieses aus dem Zusammenhang gerissene Zitat wird aber nicht der Gesetzeswortlaut in Frage gestellt, der die Angabe des Mietzinses und nicht der Mieterhöhung verlangt. Außerdem steht dem die auf Seite 17 a.a.O. abgedruckte Gesetzesbegründung entgegen, in der es heißt: "Die unterschiedlichen Stufen des Mietzinses müssen jeweils betragsmäßig ausgewiesen sein, um insbesondere dem Mieter die auf ihn zukommende Mietbelastung zu verdeutlichen." Entgegen Pfeifer (a.a.O.) geht es hier nicht um den Steigungsbetrag, sondern um die Verdeutlichung, welche Mietbelastung in welchem Jahr auf den Mie ter zukommt. Die weiteren von Pfeifer zitieren Stellen aus den Materialien und aus anderen Gerichtsentscheidungen haben mit der Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage nichts zu tun; irgendwelche Parallelen sind nicht ersichtlich.

Durch § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG wird vom Vermieter nichts verlangt, was er nicht mit gleichem Aufwand wie die Angabe der Steigungsbeträge leisten könnte. Denkbare Interessen des Vermieters sind nicht berührt durch die Forderung des Gesetzgebers, dem Mieter die jeweilige Mietzinsbelastung eindeutig vor Augen zu führen.