Staffelmietvereinbarung während der Preisbindung

Staffelmietvereinbarung während der Preisbindung; Kostenmiete

Während der Dauer der Preisbindung ist die Vereinbarung einer Staffelmiete unzulässig.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteienbegann am 1. Dezember 1996. Die Miete wurde damals mit 1.530 DM vereinbart und setzte sich aus einer Netto-Kaltmiete von 1.100 DM, einem Heizkostenvorschuß von 190 DM, einem Betriebskostenvorschuß von 210,00 DM der Miete für einen Kfz-Stellplatz von 30 DM zusammen. In dem Mietvertrag war auch eine Staffelmietvereinbarung enthalten. Danach sollte die Netto-Kaltmiete ab dem 1. Januar 1998 1.133 DM betragen. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses unterlag die Wohnung der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Die Mietpreisbindung sollte erst zum Ablauf des 31. Dezember 2004 enden.

In einem vor dem Amtsgericht Wedding geführten Rechtsstreit nahmen die Kl. die Bekl. auf Zahlung von Mietrückständen in Anspruch. Im Berufungsrechtszug verurteilte das Landgericht Berlin - Zivilkammer 62 - die Bekl. durch Urteil vom 8. April 2002 zur Zahlung von 1.481,95 € = 2.898,44 DM. In den Urteilsgründen führt das Landgericht Berlin aus, daß die Staffelmietvereinbarung unwirksam sei, denn es handele sich um preisgebundenen Wohnraum. Damit sei für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum von einer vertraglich vereinbarten Nettomiete von 1.100 DM auszugehen. Die Bekl. zahlten die Mieten für die Monate April, Juni, September und Oktober 2002 und Januar 2003 nicht. Für die Monate Januar bis März, Mai, Juli, August, November, Dezember 2002 sowie Februar und März 2003 zahlten sie 500 €. Mit Schreiben vom 16. April 2003 kündigte der Rechtsanwalt S. das Mietverhältnis fristlos.

1. Der Kl. kann von den Bekl. nicht die Herausgabe ihrer Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen. Denn das Mietverhältnis besteht ungekündigt fort. [...]

d) Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung belief sich die ungeminderte rechtlich verbindliche Miete nicht auf den vom dem Kl. geltend gemachten Betrag von 818,21 €, sondern auf 534,60 €.

da) Es ist zwar zutreffend, daß die vertraglich vereinbarte Netto-Kaltmiete 1.100,00 DM = 562,42 € betrug und die Staffelmietvereinbarung unwirksam war, weil die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterlag. Eine Staffelmietvereinbarung, die bei einer nicht der Preisbindung unterliegenden Wohnung gemäß § 10 Abs. 2 MHG zulässig war, entspricht nicht dem System der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG -. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt überlassen werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Diese so genannte Kostenmiete ist gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2, § 8 a Abs. 1 Satz 1 WoBindG auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Eine Mieterhöhung ist gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG möglich, wenn der Mieter zur Entrichtung eines niedrigeren als nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist. Eine solche Mieterhöhung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird, und der Erklärung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt wird. Bei diesem System ist eine Erhöhung der Miete nur möglich, wenn sich die Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung geändert haben.

db) Soweit die vereinbarte Miete die Kostenmiete übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam, § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG. Soweit die Vereinbarung unwirksam ist, ist die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen, § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG. Die Bekl. haben durch Vorlage einer amtlichen Auskunft der Investitionsbank Berlin - IBB - mitgeteilt, daß die preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete 3,2867 €/m2/Monat beträgt. Die Bekl. können auf diese Auskunft vertrauen, da sie keine anderen Erkenntnismöglichkeiten in bezug auf die preisrechtlich zulässige Kostenmiete haben. Auch die Investitionsbank Berlin hat zu erkennen gegeben, daß sie von den damaligen Eigentümerinnen keine weiteren Informationen erhalten hat, die die Ermittlung einer höheren Kostenmiete zulassen. Es kann deshalb dahinstehen, ob die damaligen Eigentümerinnen Modernisierungen vorgenommen haben, deren Kosten gemäß § 11 Abs. 4 bis 6 der Zweiten Berechnungsverordnung bei den Ansätzen der Gesamtkosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden dürften und die deshalb zu einer Erhöhung der laufenden durch die Mieten zu deckenden Aufwendungen führen würden.

dc) Es ist unerheblich, daß das Landgericht Berlin in dem erwähnten Urteil ausgeführt hat, daß von einer vereinbarten Miete von 1.100 DM auszugehen sei. Diese Feststellung hat keine verbindliche Wirkung für den vorliegenden Rechtsstreit. Zum einen nehmen die Urteilsgründe nicht an der Rechtskraftwirkung eines Urteils teil, zum anderen bezieht sich die Rechtskraftwirkung nur auf die streitgegenständlichen Ansprüche, also auf die Forderungen, die die damaligen Vermieterinnen in jenem Rechtsstreit geltend gemacht haben. Es wird den Bekl. durch dieses Urteil nicht verwehrt, geltend zu machen, daß selbst die vereinbarte Miete von 1.100 DM gegen zwingende Vorschriften des Mietpreisrechts verstößt, wenn sie eine entsprechende Auskunft von der für die Gewährung öffentlicher Mittel zuständigen Investitionsbank Berlin erhalten. Die Bekl. können nicht wissen, welche Wirtschaftlichkeitsberechnungen die damaligen Vermieterinnen aufgestellt haben. Es kann ihnen nicht vorgehalten werden, daß sie es versäumt haben, zu einem weitaus früheren Zeitpunkt die Investitionsbank Berlin um Auskunft über die preisrechtlich zulässige Miete zu bitten. Vielmehr waren es die damaligen Vermieterinnen, die es versäumt haben, sich nach Bekanntwerden des Urteils des Landgerichts Berlin Gedanken darüber zu machen, ob die von ihnen mit den Bekl. vereinbarte Miete überhaupt zulässig war.

dd) Bei einer zulässigen Kostenmiete von 3,2867 €/m2 ergibt sich bei einer Wohnungsgröße von 102,74 m2 eine Kostenmiete von 337,68 €. Die Miete für den Stellplatz beträgt unstreitig 15,34 € (30 DM). Der Vorschuß auf die Betriebskosten beträgt entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag 107,37 € (210 DM). Soweit der Kl. behauptet, der Vorschuß belaufe sich auf 166,24 € (325,14 DM), fehlt es an der Darlegung, daß die bisherigen Vermieterinnen nach einer Erteilung von Abrechnungen über die Betriebskosten die zu zahlenden Vorschüsse bis auf den genannten Betrag erhöht haben. Gemäß § 7 Ziffer 4 des Mietvertrages ändern sich die Vorschußzahlungen, wenn sich die Höhe der Betriebskosten nach der letzten Berechnung geändert hat. Der Vermieter hat die Änderung dem Mieter mitzuteilen. Es ist nicht ersichtlich, daß diese Voraussetzungen für eine Erhöhung der Vorschüsse eingehalten worden sind. Der Heizkostenvorschuß beträgt unstreitig 74,21 €. Die rechtlich verbindliche Bruttomiete beträgt damit insgesamt 534,60 €. [...]

Bei preisgebundenem Neubau darf nur die Kostenmiete verlangt werden. Steigerungen der Kostenmiete berechtigen zu einer Mieterhöhung nach § 10 des Wohnungsbindiungsgesetzes (WoBindG). Fraglich ist, ob während der Preisbindung eine Staffelmiete vereinbart werden darf. Das OLG Hamm hatte 1993 gemeint, das sei zulässig, wenn die nächste Staffel die Kostenmiete nicht überschreite. Mieterhöhungen würden nicht automatisch wirksam, sondern müßten auch dann nach § 10 WoBindG abgewickelt werden. Das LG Berlin hält in einer neuen Entscheidung Staffelmieten bei preisgebundenen Wohnungen generell für unzulässig. Unsinnig sind sie in jedem Fall.

Die Vermieterinnen hatten für die den Preisbindungsvorschriften unterliegende Wohnung eine Staffelmietvereinbarung getroffen. Im Vorprozeß stellte das Landgericht Berlin fest, daß diese Vereinbarung unzuässig sei und der Mieter nur die anfangs vereinbarte Nettomiete schulde. Nachdem der Mieter eine Auskunft der IBB eingeholt hatte, wonach die Kostenmiete noch unter der vereinbarten lag (die Vermieterinnen hatten der IBB keine informationen über die Kostenmiete zukommen lassen), verringerte der Mieter seine Mietzahlungen noch weiter und wurde nach fristloser Kündigung u. a. auf Räumung in Anspruch genommen.

Mit Urteil vom 14. Dezember 2006 wies das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab und meinte, eine Staffelmietvereinbarung sei bei preisgebundenem Wohnraum unwirksam. Auch die vom Landgericht Berlin im Vorprozeß als geschuldet unterstellte anfängliche Nettokaltmiete schulde der Mieter nicht, da der Vermieter nicht dargelegt habe, daß die Kostenmiete dadurch nicht überschritten werde.

Das Urteil des Landgerichts ist zumindest mißverständlich, wenn es heißt, daß die Staffelmietvereinbarung während der Preisbindung unwirksam und eine Erhöhung der Miete nur möglich sei, wenn sich die Ansätze in der Wirtschafltichkeitsberechnung geändert hätten. Das Gegenteil ist richtig. Das OLG Hamm hat schon 1993 festgestellt, daß die Vereinbarung einer Staffelmiete jedenfalls dann unbedenklich sei, wenn die höchste Staffel die Kostenmiete nicht übersteigt (GE 1993, 201). Das OLG Hamm sagt, daß sei so selbstverständlich, "daß man darüber nicht im Ernst verschiedener Meinung sein" könne. Davon zu trennen ist die Frage, ob die Erhöhungstaffeln automatisch wirksam werden wie bei preisfreiem Wohnraum auch. Das ist allerdings für preisgebundenen Wohnraum zu verneinen, so daß eine formelle Mieterhöhung nach § 10 WoBindG in solchen Fällen nötig ist. Damit bringt eine Staffelmietvereinbarung bei Sozialwohnungen - wirksam oder nicht - faktisch nichts, wenn sowieso eine den Formerfordernissen des § 10 WoBindG genügende Mieterhöhungserklärung abgegeben werden muß.

Im Gegenteil: Wie der vorliegende Fall zeigt, führt eine Staffelmietvereinbarung bei Sozialwohnungen zu einer Scheinsicherheit, die schlimmstenfalls mit Rückforderungsansprüchen enden kann.