Staffelmietvereinbarung für Zeitraum nach Ende der Preisbindung

Die Vereinbarung einer Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten soll, ist wirksam. (Leitsatz der Redaktion)

I. (...) Gemäß § 3 des Mietvertrages betrug der monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats fällige Mietzins 212,69 DM zzgl. Betriebskosten von 150 DM und Heizkosten von 50 DM, insgesamt 412,69 DM = 211,01 EUR.

In § 3 des Mietvertrages heißt es wörtlich:

"Die Wohnung unterliegt bis zum 31. Dezember 2001 der sozialen Mietpreisbindung. ... Die monatliche Netto-Kaltmiete beträgt zur Zeit 212,69 DM.

Es wird folgende Staffelmiete vereinbart:

Die erste Staffel beträgt 500 DM, wird jedoch erst nach Auslaufen der sozialen Mietpreisbindung im Januar 2002 fällig."

Am 31.12.2001 lief die soziale Mietpreisbindung aus.

Der Kl. geht in bezug auf § 3 des Mietvertrages davon aus, daß sich der Mietzins ab Januar 2002 auf 500 DM netto kalt zzgl. 150 DM Betriebskosten und 50 DM Heizkosten, insgesamt also auf 700 DM = 357,90 EUR erhöht hat. Die Bekl. zahlt für die Monate Januar 2002 bis Mai 2002 weiterhin den ursprünglich geschuldeten Mietzins in Höhe von 211,01 EUR und erkennt die monatliche Mieterhöhung aus § 3 des Mietvertrages nicht an. (...)

II. 2. a) Das Amtsgericht Wedding ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Klage begründet ist. Der Kl. hat gemäß § 535 Abs. 2 BGB gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Januar bis Mai 2002 in Höhe von 734,45 EUR, weil die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung einer Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten soll, aus Sicht der Kammer wirksam ist (so auch LG Berlin NJW-RR 1991, 1040; LG Berlin GE 1995, 701; LG Berlin MM 1989,85; AG Tiergarten GE 1996, 267).

Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm sind Staffelmietverträge auch im preisgebundenen Wohnungsbau gemäß § 10 Abs. 2 MHG grundsätzlich als Ausdruck der Vertragsfreiheit des § 305 BGB zulässig (OLG Hamm, RE vom 29. Januar 1993, WuM 1993, 108; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 Rdnr. 28 a; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 10 Rdnr. 75). Weder das MHG (für preisfreie Wohnungen) noch das WoBindG (für die gemäß § 8 Abs. 5 WoBindG preisgebundenen Wohnungen) verbieten Staffelmietverträge. § 10 Abs. 3 Ziff. 1 MHG erklärt ausdrücklich nur die §§ 1-9 MHG bei preisgebunden Wohnungen für nicht anwendbar. Der Wortlaut ist insoweit eindeutig. § 10 Abs. 2 MHG wird gerade nicht ausgeschlossen. Auch die systematische Stellung des § 10 Abs. 3 MHG hinter der Regelung der Staffelmiete in Abs. 2 spricht dafür, daß Staffelmieten grundsätzlich auch bei preisgebundenen Wohnungen möglich sein sollen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 10 Rdnr. 75). Restriktionen ergeben sich nur aus den gesetzlichen Bestimmungen, soweit diese für Mieterhöhungen bestimmte Modalitäten und insbesondere bestimmte zulässige Höchstgrenzen festlegen (z. B. Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG; Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG). Nicht erlaubt sind nach §§ 8 Abs. 2 und 10 Abs. 1 Satz 2 ff. WoBindG Vereinbarungen, die - auf welche Weise auch immer, unter anderem z. B. durch Mietstaffelung - dem Vermieter die Beachtung dieser Erhöhungsmodalitäten und insbesondere die Einhaltung besagter Obergrenzen ersparen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 10 Rdnr. 76). Für preisfreie Wohnungen ist diese Einschränkung der Vertragsfreiheit in § 10 Abs. 1 MHG geregelt. Gegen Staffelmietvereinbarungen bei preisgebundenem Wohnraum sind Bedenken veranlaßt, wenn bei einer Staffelmiete die höchste Staffel die zum Zeitpunkt der Vereinbarung zulässige Kostenmiete übersteigt und sei es auch nur mit einem letzten Spitzenbetrag. Die bloße Möglichkeit, daß im Laufe der Zeit auch die Kostenmiete sich erhöhen wird - und die Tatsache, daß andernfalls der Mieter den Überschreitungsbetrag auch aus Gründen von § 8 Abs. 2 WoBindG nicht schuldet, würde es noch nicht rechtfertigen, dem Verrnieter die Erhöhungsformalien nach § 10 Abs. 1 WoBindG und die Wirkungsbeschränkungen nach § 10 Abs. 2 WoBindG zu ersparen (so OLG Hamm, GE 1993, 201).

Wenn nach den überzeugenden Ausführungen des OLG Hamm Staffelmietvereinbarungen grundsätzlich auch während der Mietpreisbindung in den gezogenen Grenzen für den Zeitraum der Mietpreisbindung möglich sind, dann spricht aus Sicht der Kammer nichts dagegen, solche Vereinbarungen auch für den Zeitraum danach zuzulassen. Allerdings ist in der Rechtsprechung umstritten, inwieweit die Vereinbarung einer Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten soll, wirksam ist (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 10 Rdnr. 80 ff. mit weiteren Nachweisen). Insbesondere das OLG Stuttgart (NJW-RR 1989, 1357) hat die Auffassung vertreten, daß eine Staffelmiete, die erst nach Ablauf der Preisbindung gelten solle, unwirksam sei.

Dieser Auffassung ist jedoch aus Sicht der Kammer nicht zu folgen. Aus dem Wortlaut des Gesetzes allein läßt sich die Wirksamkeit einer Vereinbarung, wie sie in § 3 des Mietvertrages getroffen wurde, nicht ermitteln. Es besteht jedoch aus Sicht der Kammer kein sachlicher Grund, die Mietpreisbindung gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG bei einer öffentlich geförderten Wohnung über den geförderten Zeitraum hinaus fortzusetzen. Nach dem Gesetz endet die Mietpreisbindung mit dem Zeitpunkt, ab dem die Wohnung gemäß § 15 WoBindG nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Nach der ratio legis kann nach diesem Zeitpunkt die Miethöhe frei vereinbart werden. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weswegen die Parteien darin gehindert sein sollten, eine solche Vereinbarung schon während der Mietpreisbindung für den Zeitpunkt nach Außerkrafttreten der Mietpreisbindung antizipiert abzuschließen. Durch einen solchen Abschluß werden die Belange des Mieterschutzes nicht negativ betroffen. Vielmehr erlangt der Mieter frühzeitig Gewißheit über die zukünftige Miethöhe nach Auslaufen der Mietpreisbindung. Überdies ist der Mieter für den Zeitraum nach Auslaufen der Mietpreisbindung nach der Vorstellung des Gesetzes nicht mehr schutzwürdig. Es spricht nichts dafür, den Vermieter für die Zeit nach Auslaufen der Mietpreisbindung ausschließlich auf das Verfahren nach § 2 MHG bzw. § 558 BGB n. F. zu verweisen (vgl. dazu auch LG Berlin - ZK 61 - GE 1995, 701).

b) Die Mietsteigerung von ursprünglich 212,69 DM auf 500 DM ist auch unter Berücksichtigung der Grundsätze des § 242 BGB nicht zu beanstanden. Die Vereinbarung der Staffelmiete durch die Parteien ist Ausdruck der Vertragsfreiheit, § 305 BGB. Es ist im Rahmen der Interessenabwägung nicht ersichtlich, daß zwischen dem Kl. als Vermieter und der Bekl. als Mieterin ein Ungleichgewicht bestanden hätte. Die nicht unerhebliche Steigerung des Mietzinses ist im vorliegenden Fall nicht als unzulässige Rechtsausübung seitens des Kl. zu bewerten.

Eine Staffelmiete mit frei zu vereinbarenden Mietsteigerungen ist nur bei preisfreiem Wohnraum zulässig. Ob eine Staffelmietvereinbarung auch bei preisgebundenem Wohnraum für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung getroffen werden kann, ist streitig. Das OLG Stuttgart und gewichtige Stimmen in der Literatur verneinen das. Das Landgericht Berlin ist anderer Auffassung.

In dem Vertrag über preisgebundenen Neubau war eine Nettomiete von 212,69 DM vereinbart. Für die Zeit nach Ende der Preisbindung am 31. Dezember 2001 sollte die Nettomiete 500 DM betragen. Der Mieter zahlte die erhöhte Miete nicht.

Mit Urteil vom 17. März 2003 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des Vermieters statt und meinte, es sprächen erhebliche Gründe dafür, eine solche Vereinbarung für unwirksam anzusehen. Schließlich seien auch bei preisgebundenem Wohnraum Staffelmietvereinbarungen zulässig, soweit die Kostenmiete nicht überschritten wird. Nach Ablauf des Förderungszeitraums bestehe kein sachlicher Grund, die Mietpreisbindung fortzusetzen.