Staffelmietvereinbarung für preisgebundenen Altbau

Unzulässigkeit einer vor dem 1. Januar 1988 bei bisher preisgebundenem Alt-bau abgeschlossenen "Staffelmietvereinbarung".

Die Kl. haben mit den Bekl. am 8.9.1987 einen Mietvertrag über eine bisher preisgebundene Altbauwohnung abgeschlossen. Unter § 3 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien einen monatlichen Mietzins von 414,22 DM. Unter § 3 heißt es weiter: "Ab 1. Januar 1988 beträgt die Miete 455,64 DM ausschließlich der ab die-sem Zeitpunkt gültigen gesetzlichen Mieterhöhungen." Mit Schreiben vom 10. Fe-bruar 1988 mahnten die Bekl. Rückstände von 41,42 DM für den Monat Januar 1988, 41,42 DM für den Monat Februar 1988 sowie 3,- DM Mahngebühren unter Fristset zung bis zum 15. Februar 1988 an. Den Kl. wurde zugleich eine fristlose Kündigung angedroht. Die Kl. sind der Ansicht, der Differenzbetrag stünde den Bekl. nicht zu, da die Vereinbarung gegen § 2 Abs. 2 Altbaumietenverordnung verstoße und somit nich-tig sei. Die Vereinbarung habe auch nicht zum 1. Januar 1988 zulässig werden kön-nen. Sie habe im direkten Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluß gestanden. Die Vereinbarung sei eine Umgehung des § 2 GVW.

Die Klage ist zulässig. Die Kl. haben ein berechtigtes Inter-esse an der Feststellung, ob sie verpflichtet sind, einen höheren Mietzins als 414,22 DM monatlich zu zahlen, weil die Bekl. ihnen bereits mit der Kündigung gedroht ha-ben. Das berechtigte Interesse entfällt nicht deshalb, weil die Bekl. zunächst auf eine Kündigung verzichten wollen, denn insoweit rechtfertigt die bestehende Unsicherheit das Interesse der Kl. an einer Feststellung.

Die Klage ist auch begründet. Die Kl. sind nicht verpflichtet, eine über den Mietzins von 414,22 DM hinausgehende Miete zu zahlen. Die zwischen den Parteien in dem Mietvertrag vom 9. September 1987 getroffene Vereinbarung, die als Staffelmiete an-zusehen ist, ist unzulässig. Da die im Streit befindliche Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem preisgebundenen Altbau Mietrecht unterlag, war die Ver-einbarung der Staffelmiete zu diesem Zeitpunkt nach § 2 Abs. 2 Altbaumietenverordnung unwirksam. Zwar dürfen seit dem Wegfall der Mietpreisbindung zum 1. Januar 1988 nunmehr auch im Berliner Altbau Staffelmietvereinbarungen getroffen werden, die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung ist aber nicht mit Entfallen der Mietpreisbindung wirksam geworden.

Entgegen der Ansicht der Bekl. wird die Vereinbarung nicht nach § 5 GVW geheilt, denn nach § 5 GVW werden Mieterhöhungen nur dann im Rahmen des § 3 GVW wirk-sam, wenn sie zum Zeitpunkt des Wegfalls der Mietpreisbindung die preisrechtlich zulässige Miete überstiegen haben. Sinn und Zweck des § 5 GVW ist es, eine not-wendige Bestandsschutzregelung zu treffen, wonach eine vereinbarte und bereits gezahlte Miete wirksam werden sollte. Danach ist § 5 GVW auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, denn die Vereinbarung sollte erst ab 1. Januar 1988 gelten. Hinzu kommt, daß die Vereinbarung einer Staffelmiete erst seit dem 1. Januar 1988 getrof-fen werden kann, eine Vereinbarung die in der Vergangenheit liegt, damit keine Wirk-samkeit erlangen kann, sondern neu vorgenommen werden muß. Darüber hinaus ist die Vereinbarung in engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Ab-schluß des Mietvertrages getroffen worden, so daß § 10 Abs. 1 MHG Anwendung fin-det, wonach abweichende Mietpreisvereinbarungen nur während eines laufenden Mietverhältnisses zulässig sind und nicht bereits bei Abschluß des Mietvertrages ge troffen werden können (vgl. Gramlich, Mietrecht, 2. Aufl., § 10 MHG Anm. 2).