Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach Wegfall der Preisbindung

Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach Wegfall der Preisbindung; Mietpreisüberhöhung

1. Während der Preisbindung kann eine Staffelmiete für die Zeit nach Wegfall der Preisbindung vereinbart werden.

2. Ein Verstoß gegen § 5 WiStG führt nicht zur Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung; diese ist vielmehr im Wege ergänzender Vertragsauslegung anzupassen.

Zwischen den Parteien besteht seit dem 1. März 1993 ein Mietverhältnis über die im Tenor zu 1. näher bezeichnete Wohnung. Die Wohnung ist nach ihrer Beschaffenheit dem Feld A 7 des Berliner Mietspiegels 1994 zuzuordnen. Sie unterliegt bis zum 31. Dezember 1995 der Sozialbindung.

Nach dem Mietvertrag setzte sich die Miete bei Vertragsbeginn aus einer Nettokaltmiete von 158,88 DM sowie einem Modernisierungszuschlag in Höhe von 100,00 DM zuzüglich den Vorschüssen für Heizung, Warmwasser, Aufzug- und Betriebskosten zusammen.

Die Kl. hat vorgebracht, der Modernisierungszuschlag sei zu Unrecht erhoben worden. Sie hat am 21. November 1995 den Erlaß eines Versäumnisteilurteils erwirkt, durch den die Bekl. zur Rückzahlung des Modernisierungszuschlags verurteilt worden ist und in dem festgestellt worden ist, daß der Modernisierungszuschlag bis zum 31. Dezember 1995 nicht gezahlt werden muß.

Die Kl. vertritt die Auffassung, die vereinbarte Staffelmiete sei unwirksam, weil sie auf einer preisrechtlich unzulässigen Miete aufbaue. Der Staffelmietzins sei deshalb entsprechend dem Klageantrag an die preisrechtlich zulässige Miete anzupassen.

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. (...)

Die Staffelmietvereinbarung der Parteien ist als solche grundsätzlich wirksam, denn es stand den Parteien gemäß § 305 BGB grundsätzlich offen, noch während der Preisbindung für den Zeitraum nach deren Wegfall eine Staffelmietvereinbarung zu treffen (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 29.1.1993, 30 RE Miet 2/92, GE 1993, 201).

Die vereinbarte Ausgangsmiete ab 1. Januar 1996 verstößt allerdings gegen § 5 Abs. 2 WiStG. Nach dem maßgebenden Feld A 7 des zur Zeit geltenden Berliner Mietspiegels 1994 beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Kl. 7,76 DM/qm bis 11,64 DM/qm mit einem Mittelwert von 9,80 DM/qm, wobei davon auszugehen ist, daß die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung dem Mittelwert entspricht, denn die Parteien tragen nicht vor, daß besondere wohnwerterhöhende oder -mindernde Merkmale vorliegen, die eine andere Bewertung rechtfertigen könnten.

Da der Mietspiegel Bruttokaltmieten ausweist, während die Parteien von der Nettokaltmiete ausgehen, ist die ortsübliche Bruttokaltmiete nach den diesbezüglichen Feststellungen im Mietspiegel um einen Betriebskostenanteil von 1,99 DM/qm zu mindern, so daß die ortsübliche Nettokaltvergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. 7,81 DM/qm x 33,17 qm = 259,06 DM beträgt.

Unter Beachtung der 20 %igen Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG ist eine Miete, die diese Miete um mehr als 20 %, d. h. um 51,81 DM und damit von insgesamt 310,87 DM übersteigt, unwirksam.

Soweit die Kl. zu einem anderen Ergebnis gelangt, kann dem nicht gefolgt werden, weil sie bei ihrer Berechnung den Mietspiegel 1992 statt 1994 zugrunde legt und die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG unbeachtet läßt, obwohl diese nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zu beachten ist (vgl. etwa KG, Beschluß vom 20.4.1995, 8 RE-Miet 242/95, GE 1995, 686).

Sofern die Kl. auf die bis zum 31. Dezember 1995 preisrechtlich zulässige Miete abstellt und diese zur Grundlage ihrer Berechnung machen will, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden, weil die erstmalige Mieterhöhung nach Wegfall der Preisbindung bei Vereinbarung einer Staffelmiete nicht den Beschränkungen des § 2 MHG unterliegt, denn diese Vorschrift gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 10 Abs. 2 MHG nicht.

Unter Berücksichtigung der vereinbarten jährlichen Erhöhung um 5 % führt die Staffelmietvereinbarung entgegen dem Vorlagebeschluß des LG Berlin vom 28. November 1994 (GE 1995, 369 ff.) somit nicht zur absoluten Nichtigkeit der vereinbarten Mietstaffel (KG, aaO.), sondern im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu dem Ergebnis, daß die zulässige Anfangsmiete sich entsprechend dem Tenor zu 1. um jährlich 5 % erhöht (ebenso LG Berlin, Urteil vom 6.1.1992, 67 S 302/91, GE 1992, 383; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 32 A, S. 219). Die Klage ist demnach zum Teil begründet und im übrigen abzuweisen.

Die Parteien hatten für preisgebundenen Neubau eine Staffelmiete vereinbart, die nach dem Auslaufen der Preisbindung wirksam werden sollte. Später entstand Streit über die Miethöhe und die Zulässigkeit der vertraglichen Vereinbarung.

Mit Urteil vom 21. November 1995 stellt das Amtsgericht Tiergarten fest, daß auch schon während der Preisbindung eine Staffelmiete für die Zeit nach deren Wegfall vereinbart werden könne. Die Miethöhe sei jedoch dann an § 5 WiStG zu messen; bei einer Mietpreisüberhöhung sind dann die einzelnen Mietstaffeln entsprechend herabzusetzen.