Staffelmietvereinbarung, erste Staffel unter einem Jahr

Dem Mieter kann es nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen des Verstoßes gegen die Jahresfrist (§ 557 a Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB) zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei aber offensichtlich vergessen wird. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG bzw. § 557 a BGB muß der Mietzins jeweils ein Jahr unverändert bleiben. Dies ist hier deshalb nicht der Fall, weil das Mietverhältnis am 15. Dezember 1999 begann, die erste Staffel aber bereits am 1. Dezember 2000 begann. Die Bekl. kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, daß lediglich die Fälligkeit hinausgeschoben worden sei, nicht jedoch der Beginn des Mietverhältnisses. Unstreitig erfolgte die Verlegung deshalb, weil der vom Kl. gewünschte Teppichboden nicht rechtzeitig gelegt werden konnte. Das bedeutet dann aber auch, daß der Beginn des Mietverhältnisses hinausgeschoben werden sollte, weil der vertragsgemäße Gebrauch nicht schon zum 1. Dezember 1999 zur Verfügung gestellt werden konnte. Für eine bloße Verschiebung des Fälligkeitsdatums gab es keine Veranlassung.

Ist wie hier nur einer der vereinbarten Zeiträume kürzer als ein Jahr, so ist die gesamte Staffelmietzinsvereinbarung unwirksam (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 108; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 432; von Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III 17; LG Hamburg ZMR 1999, 339; LG Nürnberg WuM 1997, 438; LG Berlin GE 1995, 369; MM 1990, 40). Staffelmietzinsvereinbarungen sind nach § 10 Abs. 1 1. Hs. MHG grundsätzlich unzulässig, es sei denn, sie werden durch § 10 Abs. 2 MHG ausnahmsweise gestattet. Diese Ausnahmeregelung hat zur Folge, daß die gesamte Vereinbarung unwirksam ist, wenn eine der Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 MHG nicht gegeben ist. Eine Teilnichtigkeit scheidet zudem aber auch deshalb aus, weil gemäß § 139 BGB gar nicht feststünde, welcher Teil der Vereinbarung von den Parteien abgeschlossen worden wäre. Denkbar ist nämlich, daß nur die Staffel, die vor Ablauf der Jahresfrist eintreten sollte, unwirksam ist, die übrigen Staffeln aber weiter wirksam sind, oder daß die Parteien nur die Frist für die zu kurze Staffel auf ein Jahr verlängert hätten und die übrigen Staffeln dann ebenfalls zeitlich versetzt jeweils ein Jahr in Kraft träten. Im übrigen bildet § 139 BGB gar nicht den richtigen Ansatzpunkt, denn dieser kann sich nicht auf die Staffelmietzinsvereinbarung allein beziehen, sondern nur auf den Mietvertrag im ganzen; andererseits gehen beide Parteien von der Wirksamkeit des Mietverhältnisses als solchem aus.

Es kommt insoweit auch keine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, denn dieser steht die tatsächliche Vereinbarung der Parteien entgegen.

Die Unwirksamkeit der Staffelmietzinsvereinbarung führt jedoch nicht dazu, daß nunmehr, nachdem das Mietverhältnis über mehrere Jahre auf der Basis der Staffelmietzinsvereinbarung abgewickelt worden ist, ab dem Zeitpunkt, in dem der Mieter sich auf die Unwirksamkeit dieser Vereinbarung beruft, nur die ursprünglich vereinbarte Miete von 1.736,38 € geschuldet ist.

Nach den allgemeinen gesetzlichen Regelungen führt die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung dazu, daß aus ihr keine Rechte hergeleitet werden können. Damit wäre auch eine Rückforderung nach § 812 BGB möglich, da die Mietzinsanteile ohne Rechtsgrund geleistet worden sind. Vielfach wird diese Folge jedoch insoweit als unbillig angesehen, als es um die Folgen für die Vergangenheit geht. Insoweit wird entweder darauf verwiesen, daß in der Zahlung ein Einverständnis mit der jeweiligen Staffel gesehen wird (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdnr. 435), oder die Rückforderung wird als treuwidrig angesehen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 45, noch strenger in Mietrecht, 7. Aufl., § 10 Rdnr. 136): "Zeiträume, die bereits verstrichen sind, werden von der Teilnichtigkeit nicht erfaßt"; Emmerich, Mietrecht, 8. Auflage, § 557 a Rdnr. 7). Tatsächlich wird eine Rückforderung der gezahlten Mietzinsen objektiv betrachtet der rechtlichen Situation nicht gerecht. Eine Rückabwicklung hätte nämlich nicht nur zur Folge, daß der Vermieter die überzahlten Mietzinsbestandteile zurückzuzahlen hätte, sondern auch, daß der gegenwärtige Mietzins geringer wäre, als die Parteien dies vorgesehen hätten. Wenn man auch davon ausgehen könnte, daß dies eben der Umstand ist, der sich als Resultat einer unwirksamen Vereinbarung ergibt, so berücksichtigt dies nicht hinreichend, daß die Vereinbarung einer Staffelmiete nicht nur den Mieter verpflichtet, einen höheren Mietzins zu zahlen, sondern auch den Vermieter verpflichtet, nicht anderweitig nach § 558 BGB die Miete zu erhöhen. Daraus folgt aber auch, daß - hätten beide Vertragsparteien die Unwirksamkeit frühzeitig nach Vertragsabschluß erkannt - der Vermieter gegebenenfalls die Miete nach § 558 BGB erhöht hätte und gegebenenfalls der Mieter dem auch zugestimmt hätte. Letztlich führt deshalb allein die Rückabwicklung nur hinsichtlich des Teils der Staffelmietvereinbarung, die den Mieter zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet, zu einer unvollkommenen Rückabwicklung. Letztlich läßt sich insoweit eine vollständige Rückabwicklung nicht herleiten. Eine derartige Sichtweise ist dem Recht auch nicht grundsätzlich fremd. Im Gegenteil besteht weitgehend Einigkeit, daß eine reine Rückabwicklung unwirksamer Vereinbarungen bei Dauerschuldverhältnissen nicht interessengerecht ist. Für Dienst- und Arbeitsverträge ist dies bereits anerkannt, indem von faktischen Arbeitsverhältnissen ausgegangen wird (BGH NJW 2000, 2983; BAG NJW 1962, 555; BAG, 5, 58) und das Dienst- bzw. Arbeitsverhältnis für die Dauer seiner Durchführung als unwirksam behandelt wird und nur für die Zukunft jederzeit ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden kann. Auch im Rahmen der Gesellschaftsverträge besteht Einigkeit darin, daß diese als grundsätzlich wirksam zu betrachten sind, auch wenn eine Nichtigkeit bei Vertragsabschluß vorgelegen hat.

Sinn und Zweck der Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG oder § 557 a BGB erfordern es auch nicht, daß insoweit die Interessen des Vermieters unberücksichtigt zu bleiben hätten. Kern der Vorschrift ist, daß der Mieter bereits beim Vertragsabschluß erkennen kann, wann er welche Miete schuldet, daß er eine Mieterhöhung nur jährlich erhalten kann und daß ihm eine Möglichkeit gegeben wird, sich nach einer bestimmten Frist vom Mietvertrag zu lösen. Sollten durch die vertragliche Regelung ihm diese Rechte beschnitten werden, so ist es ausreichend, daß ihm gegenüber, wenn er den Mangel erkennt, aus der vertraglichen Regelung keine Rechte hergeleitet werden können. Soweit er die vertraglichen Regelungen erfüllt, bedarf es keines weiteren Schutzes, weil sich durch die Umsetzung automatisch eine Folge ergibt. Der Mieter muß einen erhöhten Mietzins zahlen, so daß er selbst merkt, welche nachteiligen Folgen die Regelung gegebenenfalls hat. Nimmt er sie hin, so besteht auch keine Veranlassung, ihn vor seiner Verhaltensweise zu schützen. Zudem kann die Regelung für ihn ja auch günstig sein. Ist nämlich der ortsübliche Mietzins höher als der Staffelzins, so wäre es ja widersinnig, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen. Stellt er die Regelung in Frage, so haben sich beide Seiten auf die neue Situation einzustellen und die entsprechenden Schlußfolgerungen daraus zu ziehen. (...)

Hinweis des BGH: In Sachen K. gegen Y.

1. Schreiben in pp. an Parteivertreter:

Sie werden darauf hingewiesen, daß der Senat beabsichtigt, die Revision durch Beschluß nach § 552 a ZPO zurückzuweisen.

Ein Grund für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) ist nicht ersichtlich. In Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darüber, daß es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt sein kann, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen die Jahresfrist (§ 557 a Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 BGB) zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei aber offensichtlich vergessen wird (LG Hamburg NZM 1999, 957; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 7; Münch-KommBGB/Artz, 4. A., § 557 a Rdnr. 18; Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2003, § 557 a Rdnr. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. A., § 557 a Rdnr. 49).

Die Revision hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen mit der Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung begründeten Feststellungsantrag des Kl. und seinen Zahlungsantrag bezüglich der in der Vergangenheit geleisteten Erhöhungsbeträge zu Recht zurückgewiesen. Dem Kl. ist es nach § 242 BGB unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung verwehrt, sich auf die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung zu berufen. Denn diese Vereinbarung war - ausgehend von dem ursprünglich auf den 1. Dezember 1999 festgelegten Beginn des Mietverhältnisses - zunächst wirksam, da die Jahresfrist des § 557 a Abs. 2 Satz 1 BGB gewahrt war. Erst durch die geringfügige Verschiebung des Mietbeginns auf den 15. Dezember 1999 wurde die Jahresfrist hinsichtlich der ersten Mieterhöhung zum 1. Dezember 2000 um 14 Tage unterschritten. Dabei ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, daß die Parteien bei der handschriftlichen Abänderung des Mietbeginns nicht mehr den Zeitpunkt der ersten Mieterhöhung bedacht haben, die Unterschreitung der Jahresfrist somit versehentlich erfolgte. Insofern unterscheidet sich dieser Fall von dem Sachverhalt, wie er der Entscheidung des Landgerichts Berlin GE 2002, 54 = NZM 2002, 941, zugrunde lag.

Nehmen die Parteien eines Mietvertrags in einem Fall wie dem hier vorliegenden jahrelang übereinstimmend die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung an, zahlt der Mieter die vereinbarten Beträge und macht der Vermieter im Gegenzug von einer Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB keinen Gebrauch, bemißt sich die Miete nach dem aufgrund der Staffelmietvereinbarung geschuldeten Betrag. Einem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge steht der Einwand von Treu und Glauben entgegen. Dies gilt auch für den Antrag festzustellen, daß die geschuldete Miete der ursprünglich vereinbarten Miete ohne die staffelweisen Erhöhungen entspreche.

Eine Staffelmietvereinbarung, bei der der erste Zeitraum weniger als ein Jahr beträgt, ist in der Regel insgesamt unwirksam (Verstoß gegen § 557 a Abs. 2 Satz 1 BGB). Ist die erste Staffel jedoch nur deswegen kürzer als ein Jahr, weil sich der Beginn des Mietverhältnisses nachträglich geringfügig verschoben hat, eine Anpassung der Vereinbarung in zeitlicher Hinsicht dann aber offensichtlich vergessen wird, kann es dem Mieter verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen.

Vorgesehener Beginn des Mietverhältnisses war der 1. Dezember 1999. Dieser Zeitpunkt verschob sich jedoch bis zum 15. Dezember 1999, weil der vom Mieter gewünschte Teppichboden nicht rechtzeitig verlegt werden konnte. Der Mieter zahlte jahrelang die vereinbarten Mieten, im Gegenzug machte der Vermieter von einer Mieterhöhung nach §§ 558, 559 BGB keinen Gebrauch. Dann kam der Mieter und verlangte Rückzahlung der über der Ausgangsmiete gezahlten Erhöhungsbeträge aufgrund der Staffelmietvereinbarung. Ferner verlangte er Feststellung, daß die geschuldete Miete der ursprünglich vereinbarten Miete ohne die staffelweisen Erhöhungen entspreche.

In der Berufung kam das LG Berlin, ZK 65, zu dem Ergebnis, daß grundsätzlich zwar bei einem Verstoß gegen die Mindestfrist von einem Jahr für die jeweilige Staffel gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam sei. Der Mieter könne sich vorliegend jedoch nicht darauf berufen, weil sich entgegen der ursprünglich wirksamen Vereinbarung der Mietbeginn ganz geringfügig verschoben habe.

Der VIII. Senat des BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision. Es sei anerkannt, daß es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt sein könne, sich auf die Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen die Jahresfrist zu berufen, wenn der Beginn des Mietverhältnisses, etwa wegen der Verzögerung von Renovierungsarbeiten, nachträglich geringfügig verschoben, eine Anpassung der Staffelmietvereinbarung in zeitlicher Hinsicht dabei offensichtlich aber vergessen werde. Auf den Hinweis der Vorsitzenden des VIII. Senats ist die Revision offenbar zurückgenommen worden.