Staffelmietvereinbarung im Förderzeitraum

Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Der Kl. ist nicht verpflichtet, an die Bekl. für die von ihm innegehaltene Wohnung eine höhere Miete als 307,24 € zu zahlen. Aus der in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages getroffenen Staffelmietvereinbarung folgt nichts anderes, da die Vereinbarung unwirksam ist:

Grundsätzlich sind Staffelmietvereinbarungen nach Maßgabe des § 557a BGB (§ 10 MHG a. F.) zwar erlaubt, sofern der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben einhält. Im vorliegenden Fall folgt die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung während des Förderzeitzeitraums allerdings aus einem vertraglichen Verbot zu Lasten der Bekl. Ein solches ergibt sich noch nicht aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien selbst. Es folgt aber aus dem zwischen der Bekl. und dem Land Berlin, vertreten durch die IBB, geschlossenem Fördervertrag. Nach dessen § 7 Abs. 6 sind „Mieterhöhungen“ nach den §§ 10, 10a MHG im Bindungszeitraum der Förderung „ausgeschlossen“. Vom Ausschluss umfasst sind danach in Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB nicht nur „Staffelmieterhöhungen“, sondern auch die der späteren Erhöhung zugrunde liegenden Vereinbarung, sofern diese im Mietvertrag selbst oder nach Mietvertragsschluss, jedoch vor Ende des Förderzeitraums getroffen wurde. Die in § 2 Abs. 1 getroffene Staffelmietvereinbarung aber ist im Mietvertrag selbst und damit vor Ablauf des Förderzeitraums geschlossen worden. Davon ausgehend unterfällt sie dem fördervertraglichen Ausschlusstatbestand.

Der Wirksamkeit des vertraglichen Ausschlusses steht es zunächst nicht entgegen, dass die Regelung nicht im Mietvertrag selbst, sondern im Fördervertrag getroffen wurde. Denn bei dem Förderungsvertrag handelt es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter, der auch die Bekl. im Verhältnis zum Kl. bindet (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. März 2009 - VIII ZR 279/07, GE 2009, 510 = ZMR 2009, 519, juris Tz. 11).

Eine der Bekl. günstigere Beurteilung folgt auch nicht daraus, dass ein anderes als das vorgenannte Auslegungsergebnis vertretbar wäre.

Bei § 7 Abs. 6 des Fördervertrages handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, auf die die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB Anwendung findet. Das gilt auch im Verhältnis zum Kl., auch wenn dieser nicht selbst Partei des Fördervertrages ist. Denn nach dem Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB kommt es für deren Anwendbarkeit nicht darauf an, ob der von der Klausel Betroffene selbst unmittelbar an dem Vertragsschluss beteiligt ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. November 2009 - III ZR 108/08, BGHZ 183, 220, juris Tz. 12).

Nach § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Die Auslegungsregel greift, wenn eine Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat (statt vieler BGH, Urt. v. 23.7.2020 - I ZR 119/19, BeckRS 2020, 21836, Rz. 30). Auslegungsmöglichkeiten, die allenfalls theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegen und daher beim in Rede stehenden Geschäft typischerweise nicht ernstlich in Betracht zu ziehen sind, bleiben hingegen unberücksichtigt (BGH, Urt. v. 5.5.2022 - VII ZR 176/20, m.w.N.).

Gemessen an diesem Maßstab tritt nach Ausschöpfung aller Auslegungsparameter neben die Auslegungsmöglichkeit, dass die Erhöhung der Miete auf Grundlage einer nach Abschluss des Mietvertrages abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung während des Förderzeitraumes verboten sein soll, das Verständnis, dass vorliegend bereits die Vereinbarung von Staffelmietvereinbarungen selbst im Mietvertrag einschließlich der darauf beruhenden späteren Erhöhung ausgeschlossen ist und die Vereinbarung einer Staffel erstmals nach Ablauf des Bindungszeitraums zulässig sein soll. Ob diese Auslegung zutreffend ist, kann dahinstehen. Sie ist zumindest vertretbar. Denn sie lässt sich nicht nur auf den Wortlaut der Klausel, sondern auch auf das Selbstverständnis der Parteien stützen.

Ausweislich des als Anlage zum Mietvertrag gereichten Anschreibens der Hausverwaltung der Bekl. über die Besonderheiten öffentlich geförderter Mietverhältnisse sind im Bindungszeitraum der Förderung „Staffelmietvereinbarungen nach § 557a BGB … ausgeschlossen“ und nicht lediglich bloße „Mieterhöhungen“. Diesem Verständnis entspricht auch die spätere Vertragshandhabung der Parteien, die durch ein auf die §§ 558 ff. BGB gestütztes Mieterhöhungsverlangen der Bekl. vom 22. März 2018 und eine Teilzustimmung des Kl. geprägt war. Wären die Parteien hingegen von der Wirksamkeit der getroffenen Staffelmietvereinbarung und der darauf beruhenden - späteren - Erhöhung der Miete ausgegangen, hätte sie eine auf die §§ 558 ff. BGB gestützte Mietzinserhöhung unterlassen, da diese im Falle einer wirksamen Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB unwirksam gewesen wäre. Das reicht zur Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB und zur Anwendung von § 7 Abs. 6 des Fördervertrages im Wege der sog. kundenfreundlichsten Auslegung aus (vgl. BGH, Urt. v. 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15, BGHZ 210, 206 juris Tz. 42). Damit indes scheidet ein auf § 2 Abs. 1 des Mietvertrages gestützter Anspruch der Bekl. auf Geltendmachung einer erhöhten Miete gegenüber dem Kl. aus.

rechtskräftig nach Rücknahme der Berufung

Das Land Berlin, vertreten durch die IBB, hatte die Geldleistungen mit der Vereinbarung verbunden, dass während des Förderzeitraums keine Mieterhöhung zulässig sein sollte. Das Landgericht Berlin meint, das gelte auch für eine Staffelmietvereinbarung, die für die Zeit nach der Beendigung geschlossen wurde.

Im Mietvertrag für die von der IBB geförderte Wohnung war vereinbart, dass nach dem Ende des Förderzeitraums eine Staffelmiete gelten sollte. Der Mieter hielt dies für unwirksam; das AG Mitte gab seiner Klage statt. Die Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin meinte, die Berufung sei offensichtlich aussichtslos, denn nach dem Fördervertrag zwischen der Vermieterin und dem Land Berlin seien Mieterhöhungen während des Bindungszeitraums der Förderung ausgeschlossen. Dies gelte als Vertrag zugunsten Dritter auch für das Mietverhältnis. Es handele sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, bei der die Unklarheitenregel des § 305c BGB Anwendung finde. Danach sei nicht nur die Auslegung möglich, dass nicht nur die Erhöhung der Miete auf Grundlage einer Staffelmietvereinbarung während des Förderzeitraums ausgeschlossen sei, sondern auch schon die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Förderung. Diese Auslegung entspreche auch dem Selbstverständnis der Parteien, denn in der Anlage zum Mietvertrag habe die Hausverwaltung darauf hingewiesen, dass Staffelmietvereinbarungen während des Bindungszeitraums ausgeschlossen sind und nicht lediglich bloße Mieterhöhungen. Auch das spätere Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin nach § 558 BGB spreche dafür, dass auch sie nicht von einer wirksamen Staffelmietvereinbarung ausgegangen sei. Diese hätte ansonsten eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Bei der Vereinbarung im Fördervertrag handelte es sich um eine vertragliche Mietpreisbindung. Für den Fall der gesetzlichen Mietpreisbindung hat der Bundesgerichtshof schon vor langem entschieden, dass eine Staffelmietvereinbarung wirksam ist, die für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung abgeschlossen wird (GE 2004, 175 und in dieser Ausgabe Seite 393).

Die Begründung des Bundesgerichtshofs für seine Entscheidung trifft auch für eine vertragliche Mietpreisbindung zu, denn auch hier greift der Zweck des Gesetzes zur Zulässigkeit einer Staffelmiete (Kalkulationssicherheit für die Mietvertragsparteien). Dem widerspricht die Auslegung der Kammer, die Vereinbarung im Fördervertrag, während des Bindungszeitraums seien Mieterhöhungen ausgeschlossen, gelte auch für eine Staffelmietvereinbarung mit späterem Beginn.

Ob aus dem „Selbstverständnis der Parteien“, wie es die Kammer formuliert, etwas anderes hergeleitet werden kann, ist zweifelhaft. Nach § 157 BGB sind Verträge so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Ein Auslegungsergebnis, das der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entspricht, dürfte eher den Vorzug verdienen (vgl. BAG MDR 2023, 1392).