Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung, Ausschluss der Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB

Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach den §§ 557-559b BGB geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558-559 b BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu AG Dortmund in NZM 2010, 862 = WuM 2010, 431 und LG Dortmund in NZM 2012, 136 = WuM 2012, 99).

I. Die Parteien streiten um eine seitens des Kl. als Vermieter begehrte Mieterhöhung gemäß § 558 BGB und die Wirksamkeit einer von diesem Mieterhöhungsverlangen abweichenden Staffelmietvereinbarung.

Unter § 5 Nr. 1 a) des Mietvertrages einigten sich die Parteien über gestaffelte Mieterhöhungen. Einleitend war hiernach ausgeführt:

„Die Grund-/Nettomiete gemäß § 4 Nr. 1 a) und Nr. 1 b) kann [...] entweder gemäß §§ 558 bis 559b BGB oder gemäß Ziffer a) erhöht oder gemäß nachfolgender Ziffer b) angepasst werden. Sind weder a) noch b) angekreuzt, kann die Miete gemäß §§ 558 bis 559b BGB erhöht werden."

Darüber hinaus wies das seitens der Parteien angekreuzte Feld a) für die Staffelmiete folgenden Zusatz auf:

„Während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis § 559b BGB ausgeschlossen."

§ 2 („Mietzeit") des Mietvertrages enthielt in Nr. 2 folgende Passage:

„Die Miete kann [...] durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Verfahrensbestimmungen - für nicht preisgebundene Wohnungen zurzeit gemäß den §§ 557 bis 559b BGB [...] - geändert werden."

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und den Bekl. verurteilt, der seitens des Kl. begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. [...]

Mit der rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung verfolgt der Bekl. sein Begehren im ersten Rechtszug - die Klageabweisung - weiter.

II. 1. Die zulässige Berufung ist begründet.

Das Amtsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben. Der Kl. kann von dem Bekl. keine Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen. Der dahin gerichtete Anspruch aus §§ 558 Abs. 1, 558b Abs. 2 BGB ist nach § 557a Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB in Verbindung mit § 5 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Nach § 557a Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB kommt eine Mieterhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB während der Laufzeit einer Staffelmiete nicht in Betracht; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Voraussetzung hierfür ist, dass eine Staffelmiete wirksam vereinbart wurde. Dies ist ausweislich § 5 des Mietvertrages der Fall. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietvertrag über die Vereinbarung der Staffelmiete hinaus unter § 2 Nr. 2 vorsieht, dass die Miete durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 557 ff. BGB geändert werden kann. Hierin liegt nach Auffassung der Kammer kein Widerspruch, der zu einer Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung führt.

Nicht zu beanstanden ist im Ausgangspunkt, dass das Amtsgericht die in § 5 des Mietvertrages verankerte Staffelmiete als eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB qualifiziert hat. Zwar wurden sowohl die jeweils gestaffelten Erhöhungen der Miete als auch die Zeiträume individuell festgelegt. Hierdurch wird die Regelung der Staffelmiete als solche - ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Aushandeln zwischen den Parteien im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB bejaht werden kann - jedoch nicht zu einer Individualvereinbarung. Das Grundkonstrukt der Staffelmiete ist vielmehr in dem Vertrag, einem - für mehrfache Verwendung vorgesehenen - Vordruck der Haus und Grund GmbH, abgebildet und damit unabhängig von den darin seitens der Verwender individuell eingetragenen Erhöhungen und zeitlichen Abständen als Allgemeine Geschäftsbedingung zu qualifizieren.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht ein Widerspruch zwischen den vorgenannten Klauseln nicht.

Nach ständiger Rechtsprechung gelten bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht die Regelungen der §§ 133, 157 BGB, sondern der Grundsatz der objektiven Auslegung (st. Rspr. BGH NJW-RR 2007, 1697; Staudinger/Peter Schlosser, 2013, BGB, § 305c, Rn. 126). Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgehend von der Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird (BGH NJW 2013, 995).

Ausgehend von diesem Auslegungsmaßstab ist der in § 2 Ziffer 2 enthaltene Verweis auf die Möglichkeit von Mieterhöhungen „im Rahmen der jeweils geltenden Verfahrensbestimmungen" als ein klarstellender, allgemeiner Hinweis auf die Existenz der gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften gemäß den §§ 557 ff. BGB zu verstehen, ohne dass damit zugleich eine verbindliche Aussage über das Vorliegen der jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen verbunden ist. Da vielmehr zu dem Bereich der Mieterhöhungen unter § 5 eine besondere Regelung getroffen worden ist, kann dies auch für einen juristischen Laien nur dahingehend verstanden werden, dass diese Regelung insoweit Geltung beanspruchen und die allgemeine Aussage des § 2 Nr. 2 konzentrieren sollte. Dies gilt umso mehr, als in § 5 des Mietvertrages unter der Überschrift „Mietanpassungen" einleitend bestimmt ist, dass die individuell festgelegte Grundmiete in dem Vertrag entweder gemäß §§ 558 bis 559b BGB oder gemäß einer nachfolgend festzusetzenden Staffelmiete erhöht werden kann. Zudem wird unter Nr. 1 a) dieser Klausel betont, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist. Hierdurch wird hinreichend klar und verständlich zum Ausdruck gebracht, dass Mieterhöhungen nur alternativ nach den §§ 558 ff. BGB oder aber im Wege einer Staffelmietvereinbarung möglich sein sollen (die bei AG Dortmund, Urteil vom 15.6.2010, Az. 425 C 142/10 Rn. 52, streitgegenständliche Klausel enthielt eine solche Klarstellung nicht). Der objektive Empfänger auf Mieterseite durfte vielmehr bei - wie vorliegend stattgefundener - Vereinbarung einer Staffelmiete darauf vertrauen, dass anderweitige Mieterhöhungen nicht auf ihn zukommen.

Ein anderes Verständnis erschließt sich auch nicht daraus, dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht durchgestrichen haben. Vielmehr wird in dieser Klausel auf die Regelungen der §§ 557 bis 559b BGB und damit gerade auch auf die Möglichkeit einer Mieterhöhung in Form der Staffelmiete nach §§ 557 Abs. 2 1. Fall, 557a BGB verwiesen. § 5 des Mietvertrages lässt sich sonach als eine spezielle Ausgestaltung der in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages allgemein aufgezeigten Mieterhöhungsmöglichkeiten kategorisieren. Aber auch darüber hinaus verbleibt § 2 Ziffer 2 ein eigenständiger Anwendungsbereich, etwa im Hinblick auf den dortigen Verweis auf die Möglichkeit einer Individualabrede oder aber bezogen auf den Zeitpunkt nach Ende der Geltung der Staffelmiete. Da das Mietverhältnis bis zum 30.6.2042 befristet und die Staffelmiete nur bis zum Jahr 2037 vereinbart wurde, bliebe für die sonstigen gesetzlichen Mieterhöhungsvorschriften bezogen auf die sich hieran anschließende Zeit Raum (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 279/07 -, Rn. 13, juris).

Schließlich stellt die Vereinbarung einer Staffelmiete als solche auch keine unangemessene Benachteiligung dar, da sie gesetzlich vorgesehen ist und beiden Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit dahingehend bietet, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können.

2. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Insbesondere kommt der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zu. Zwar handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Formularmietvertrag um einen Vordruck des Haus und Grund Rheinland Verlages aus dem Jahr 2011. Doch liegt nach Auffassung der Kammer ein Widerspruch innerhalb des Klauselwerkes, insbesondere mit Blick auf § 2 Nr. 2 und § 5 des Vertrages, der einer höchstrichterlichen Klärung bedürfte, nicht vor. Der Umstand, dass das Amtsgericht Dortmund und diesem folgend das Landgericht Dortmund in einem ähnlich gelagerten Fall zu einem unterschiedlichen Ergebnis gekommen sind (s. AG Dortmund, Urteil vom 15.6.2010, Az. 425 C 142/10 - Rn. 52; LG Dortmund, Urteil vom 22.9.2011 - 1 S 165/10 - Rn. 37 ff.), führt zu keiner anderen Bewertung. Die den Entscheidungen zugrunde liegenden Klauseln sind nicht mit den hier streitgegenständlichen Klauseln identisch. Der vorliegend in § 5 Nr. 1 a) enthaltene Zusatz, dass während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung gemäß §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen ist, fehlt in der entsprechenden Klausel der vorzitierten Entscheidungen (dort: § 5 Ziffer 3 des Mietvertrages). Vielmehr findet sich dieser Zusatz dort an anderer Stelle, nämlich innerhalb der der vorliegenden § 2 Nr. 2 entsprechenden Klausel (dort: § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages), wobei aufgrund der unterschiedlichen satzlichen Anordnung des Zusatzes dessen Bezugspunkt in den vorzitierten Entscheidungen nicht hinreichend deutlich wird.

Nach § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB ist während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung nach den §§ 558-559b BGB ausgeschlossen. Der allgemeine Hinweis in einem Formularmietvertrag, dass die Miete nach diesen Vorschriften geändert werden könne, macht eine Staffelmietvereinbarung dann nicht unwirksam, wenn hinreichend klargestellt ist, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Erhöhung nach diesen Vorschriften ausgeschlossen ist.

Der Vermieter begehrte eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB trotz vereinbarter Staffelmiete. Das Amtsgericht gab der Klage statt, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Krefeld änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung ab. Der auf Mieterhöhung nach §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 2 BGB gerichtete Anspruch sei nach § 557a Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BGB ausgeschlossen. Mietvertraglich sei eine wirksame Staffelmietvereinbarung getroffen worden. Die mietvertraglichen formularmäßigen Vereinbarungen seien dahin zu verstehen, dass während der Laufzeit der Staffelmiete eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen sei. Das folge aus der Formulierung „während der Laufzeit der Staffelmiete ist eine Erhöhung gemäß §§ 558-559b BGB ausgeschlossen". Hierdurch werde hinreichend klar und verständlich zum Ausdruck gebracht, dass Mieterhöhungen nur alternativ nach den §§ 558 ff. BGB oder aber im Wege einer Staffelmietvereinbarung möglich sein sollen. Der objektive Empfänger auf Mieterseite habe vielmehr bei – wie vorliegend stattgefundener – Vereinbarung einer Staffelmiete darauf vertrauen dürfen, dass anderweitige Mieterhöhungen nicht auf ihn zukämen.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision lägen nicht vor. Der Umstand, dass das Amtsgericht Dortmund und diesem folgend das Landgericht Dortmund in einem ähnlich gelagerten Fall zu einem unterschiedlichen Ergebnis gekommen seien, führe zu keiner anderen Bewertung. Die den Entscheidungen zugrunde liegenden Klauseln seien mit den vorliegenden Klauseln nicht identisch.