Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Teilnichtigkeit

Die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung der ersten Stufe des Staffelmietzinsvertrages führt zur Nichtigkeit der gesamten Staffelmietzinsvereinbarung.

Die zwischen den Parteien getroffenen Staffelmietzinsvereinbarung ist formell ordnungsgemäß. Unschädlich ist auch, daß diese Vereinbarung über eine ehemals preisgebundene Altbauwohnung getroffen worden ist.

Für diese Wohnungen ist ab 1. Januar 1988 das Gesetz zur Regelung der Miethöhe für voll anwendbar erklärt worden (§ 1 GVW) mit alleiniger Aus-nahme der Besonderheiten, die sich aus den §§ 2, 3, 5 bis 7 GVW ergeben. Da sich aus diesen genannten Bestimmungen kein Ausschluß des § 10 MHG ergibt, ist diese Bestimmung ab 1. Januar 1988 grundsätzlich an-wendbar (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1987, Rnr. 3 zu § 1 GVW).

Nicht gefolgt werden kann der Ansicht der Kl., daß ohne Rücksicht auf die preisrechtliche Zulässigkeit der vereinbarten Kaltmiete von 900,00 DM je-denfalls die ab 1. August 1990 vereinbarte Erhöhung auf 1.000,00 DM wirk-sam sei. In diesem Zusammenhang kann die Ansicht der Bekl. nicht geteilt werden, daß diese Erhöhung ab 1. August 1990 die erste Stufe der Staf felmietvereinbarung sei. Richtig ist vielmehr, daß die erste Stufe der zu Be-ginn des Mietverhältnisses vereinbarte Kaltmietzins von 900,000 DM ist. Die ab 1. August 1990 vereinbarte Mieterhöhung ist bereits die zweite Stu-fe des Staffelmietzinses. Die erste Stufe des Staffelmietzinsvertrages, die bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Kaltmiete von 900,00 DM, muß aber die Beschränkungen des § 3 Abs. 1 GVW einhalten (Beuermann, a.a.O.). Dies tut sie nicht. Daher ist sie teilweise unwirksam (§§ 134, 139 BGB; Beuermann a.a.O., Rnr. 7 zu § 3 GVW).

Nach den eingereichten Unterlagen und den Berechnungen betrug der von den Vormietern zu zahlende Mietzins unter der Voraussetzung, daß der verlangte Modernisierungszuschlag von monatlich 116,90 DM noch genehmigt werden sollte, 642,30 DM pro Monat kalt. Zuzüglich des zulässigen Zuschlages von 10 % bei Neuvermietung oder 64,23 DM ergibt sein monatlicher Kaltmietzins von 706,53 DM oder warm von 846,53 DM. So-weit der von der Kl. im Mietvertrag festgelegte Kaltmietzins von 900,00 DM diesen Betrag überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig. Insoweit muß die Klage bereits jetzt abgewiesen werden.

Die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung der ersten Stufe des Staffelmietzinsvertrages führt zur Nichtigkeit der gesamten Staffelmietzinsver-einbarung. Deshalb kann die Kl. auch ab 1. August 1990 keinen höheren Mietzins beanspruchen. Zwar führt Beuermann (a.a.O., Rnr. 3 zu § 1 GVW) aus, daß für die weiteren Stufen der Staffelmietzinsvereinbarung die all-gemeinen Regeln gelten. Dies kann aber nur dann zutreffen, wenn bereits die erste Stufe des Staffelmietzinses wirksam vereinbart worden ist. § 5 Abs. 2 GVW ist insoweit nicht einschlägig, weil die Vereinbarung nach dem 1. Januar 1988 getroffen worden ist. Hier müssen vielmehr die Grundsätze angewendet werden, die generell für eine wegen Bestehens einer Preisbindung unzulässigen Vereinbarung eines Staffelmietzinses gelten (Beuermann, a.a.O., Rnr. 32 zu § 10 MHG).

Auch wenn mit dem Inkraftreten des GVW die Preisbindung für Altbauwohnungen generell beendet sein sollte, ergibt sich eine eingeschränkte Preis-bindung zumindest aus § 3 GVW. Mangels einer Heilungsmöglichkeit durch § 5 GVW, die als Ausnahmevorschrift anzusehen ist, folgt daraus, daß die gesamte Staffelmietzinsvereinbarung unwirksam ist. Es kann auch nicht angenommen werden, daß die Parteien bei Vereinbarung einer höchstzulässigen Kaltmiete von 706,53 DM per 1. Juli 1989 im Wege einer Staffelmietzinsvereinbarung eine Mieterhöhung per 1. August 1990 auf 1.000,00 DM vereinbart hätten.