Staffelmietvereinbarung

Staffelmietvereinbarung; Wartefrist; Verschiebung des Erhöhungszeitpunkts

Ist irrtümlich in einer Staffelmietvereinbarung die erste Erhöhung schon nach elf Monaten vorgesehen, kann im Wege der Vertragsauslegung der Erhöhungszeitpunkt um einen Monat verschoben werden.

Die Bekl. ist auf Grund eines Mietvertrages vom 26. Juni 1995 seit dem 1. Juli 1995 Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß des Hauses. Da das Dachgeschoß mit öffentlichen Fördermitteln ausgebaut worden war, die über neun Jahre degressiv abgebaut werden, vereinbarten die Parteien in § 4 des Mietvertrages - entsprechend der vorvertraglichen Vereinbarung - eine Staffelmiete dahingehend, daß sich der Mietzins jährlich zum 1. Juli um 46,61 DM monatlich erhöht.

Mit Schreiben vom 15. September 1996 teilte die Bekl. der Kl. mit, daß sie die Staffelmietvereinbarung für unwirksam erachte und beabsichtige, für die Zeit der Mietpreisbindung (zehn Jahre) ohne Steigerung der Nettomiete die vereinbarte Ausgangsmiete zu zahlen. Die Kl. behauptet, bei der Ausfüllung des Mietvertragsformulars sei einer Sekretärin ein Schreibfehler unterlaufen, die Parteien hätten eine Steigerung des monatlich zu zahlenden Mietzinses jeweils zum 1. Juli beabsichtigt. Die Bekl. ist der Ansicht, die Staffelmietvereinbarung sei so, wie in § 4 des Mietvertrages getroffen, unwirksam. Eine ergänzende Vertragsauslegung sei nicht zulässig.

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses in Höhe von 46,61 DM für den Monat November 1996 aus § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag vom 26. Juni 1995.

Entgegen der Ansicht der Bekl. hat sich der monatlich zu zahlende Mietzins zum 1. Juli 1996 auf Grund der Staffelmietzinsvereinbarung in § 4 des Mietvertrages um 46,61 DM erhöht. Dies ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut der Vereinbarung - danach sollte die Erhöhung erstmals zum 1. Juni 1996 erfolgen -, wohl aber aus einer gemäß §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung.

Eine Auslegung des Vertragsinhalts ist notwendig, weil der Vertragsinhalt widersprüchlich ist. Die Parteien haben zum einen in der Anlage zum Miet-vertrag, die Vertragsbestandteil geworden ist, zu Ziff. 2 vereinbart, daß sich der Mietzins nach Ablauf von jeweils zwölf Monaten erhöhen soll, und zum anderen in § 4 des Mietvertrages - sei es auf Grund eines Versehens oder nicht - eine erste Erhöhung schon nach elf Monaten festgelegt. Dieser widersprüchliche Vertragsinhalt ist auch deshalb auslegungsbedürftig, weil die Staffelmietzinsvereinbarung, so, wie in § 4 vereinbart, wegen Ver-stoßes gegen § 10 Abs. 2 MHG unwirksam ist (vgl. LG Berlin, GE 1995, 369).

Die Auslegung hat am wirklichen Willen der Parteien bzw. am objektiven Erklärungswert zu erfolgen (Palandt-Heinrichs BGB 56. Aufl. § 133 Rn. 7).

Vorliegend ergibt die Auslegung der Willenserklärung der Parteien zur Vereinbarung einer Staffelmiete, daß übereinstimmend eine Erhöhung um den Betrag des degressiven Förderungsabbaus nach jeweils zwölf Monaten gewollt war. Dies folgt zum einen aus der Vereinbarung der Parteien im Vorvertrag vom 19. Juni 1995 zu § 7 Abs. 1, wonach für die zu treffende Mietzinsvereinbarung bei Abschluß des Hauptvertrages folgende Regelung getroffen wurde:

"Die Mieten können in den ersten 9 Förderungsjahren nach Ablauf von jeweils 12 Monaten um jeweils bis zu 0,65 DM je qm Wohnfläche und anschließend einmalig um bis zu 0,70 DM je qm Wohnfläche im Rahmen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) erhöht werden."

Aus dieser Vereinbarung geht eindeutig hervor, daß eine Mietpreisanhebung stets erst nach zwölf Monaten - also zum 1. Juli - erfolgen sollte.

Dies entspricht auch der Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag vom 26. Juni 1995 unter dem Stichwort "Miethöhe".

Besteht damit ein übereinstimmender Wille der Parteien, so ist dieser allein maßgebend (vgl. BGH NJW 1996, 1678, 1679), der anderweitige Vereinbarungsinhalt in § 4 des Mietvertrages ist als sogenannte falsa demonstratio unbeachtlich (vgl. BGH NJW 1984, 721, 722).

Nach § 10 Abs. 2 MHG muß bei einer Staffelmiete der Mietzins ein Jahr lang unverändert bleiben. Bei Vereinbarung eines kürzeren Zeitraums kann die ganze Staffelmietvereinbarung unwirksam sein.

Eigentlich waren sich Mieter und Vermieter einig, daß die Mietsteigerungen im Jahresrhythmus erfolgen sollten; statt Juli war jedoch Juni im Vertrag eingetragen worden, so daß die erste Mieterhöhung nach elf Monaten fällig geworden wäre. Das Gericht meinte hier, man dürfe nicht auf den Wortlaut, sondern auf den Sinn und das tatsächlich Gewollte abstellen. Die Vereinbarung war also wirksam. Auf eine ergänzende Vertragsauslegung nach dem Parteiwillen hatte auch schon das Landgericht Berlin (GE 1992, 383) abgestellt.

Mit Urteil vom 16. Januar 1997 stellte das Amtsgericht Lichtenberg jedoch fest, daß maßgeblich der Wille der Parteien sei und nicht eine irrtümlich falsche Bezeichnung.